（2017）豫1303民初327号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-11
案件名称
张仁东与河南惠裕房地产开发有限责任公司、河南省世奥国贸商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张仁东,河南惠裕房地产开发有限责任公司,河南省世奥国贸商业管理有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十三条，第一百三十五条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第十八条第一款
全文
河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初327号原告张仁东，男，汉族，1969年6月16日出生,住南阳市南召县。被告河南惠裕房地产开发有限责任公司。法定代表人白松杨。住所地南阳市。被告河南省世奥国贸商业管理有限公司。法定代表人白松杨。住所地南阳市。二被告委托代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张仁东与被告河南惠裕房地产开发有限责任公司、被告河南省世奥国贸商业管理有限公司房屋买卖合同及租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张仁东及二被告委托代理人王瑞玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月13日，原告与被告河南惠裕房地产开发有限责任公司签订了房屋认购协议书，原告购买被告开发的位于南阳市××路××号世奥国贸大厦的商业第×楼×号铺房屋，总房价594120元。同日，原告向被告支付了购房款594120元，被告为原告开具收款收据。2012年6月1日，被告向原告交付了该房屋，同日原告将该房屋出租给河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司使用至今。此后，原告曾多次要求被告为该房屋办理权属证书并支付租金，但被告均以种种理由推诿，至今未办理房产证，也未按约定支付租金。故原告诉至本院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋认购协议及商业租赁合同有效；判决被告协助原告办理世奥国贸大厦的商业×楼×号铺的房屋所有权属证书；判令被告向原告支付拖欠的租金241321.36元（2015年1月1日至2017年1月1日应为249550.4元减去已还的8229.04元下欠241321.36元租金），并按合同约定支付违约金。被告辩称，合同都真实有效，希望继续履行，同意协助原告办理过户手续。租金无异议，也应该给原告，拖欠租金是因公司经营困难。经审理查明，2011年8月13日，原告张仁东与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订了房屋认购协议书，原告张仁东认购世奥国贸大厦的商业×楼×号铺房屋，原告张仁东当日即向被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司缴纳了全部房款，被告惠裕公司向原告张仁东出具了收款收据，上载明，今收到张仁东商铺诚意金人民币伍拾玖万肆仟壹佰贰拾元整￥594120.-元，系付第一层B铺63号铺位，经手人许，并加盖有河南省惠裕房地产开发有限责任公司财务专用章。同日，原告张仁东与被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订了商业产权租赁合同，甲方（租赁方）张仁东，乙方（承租方）河南省世奥国贸商业管理有限责任公司、丙方（担保方）河南省惠裕房地产开发有限责任公司。该合同第二条约定甲方出租给乙方的房屋产权位于世奥国贸大厦的商业一楼63号铺房屋，产权面积为21.15平方米（以南阳市房管部门测定为准）；第五条约定不管乙方经营状况，乙方均须按甲方购置该房屋产权的合同总价，即按伍拾玖万肆仟壹佰贰拾元整（￥594120.-元）向甲方每年按约定的年回率支付现金回报。第一至第三年年回报率为10%；第四年至第九年年回报率依次为12%、14%、16%、17%、18%、19%。甲方租金所得由甲方自行完税，与乙方无关。合同第九条约定乙方向甲方支付租金的时间自2012年元月1日起，按年支付。合同第十条约定，由于甲方阻碍或未尽相关的配合义务使乙方在本合同有效期内不能正常经营的，甲方的租金从恢复正常经营开始日计算，且甲方每延误一日应按该商业产权的年租金1‰向乙方支付违约金；乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，由甲方按乙方月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。同时，被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司对于河南省世奥国贸商业管理有限责任公司履约及向原告张仁东支付租金提供经济担保并承担连带责任保证。合同签订后，被告向原告张仁东支付了2012年度、2013年度、2014年度的租金,自2015年1月1日起的租金被告至今未付。此后，原告曾多次要求被告为该房屋办理权属证书并支付租金，但被告均以种种理由推诿，至今未办理房产证，也未按约定支付租金，故原告诉至本院。以上事实，有原告举证的房屋认购协议书、商业产权租赁合同书、收款收据以及当事人的陈述予以证实，上述证据经庭审举证、质证，并记录在卷。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了房屋认购协议书，此系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项，被告在收到房款后也能及时按照约定交付房屋，对此事实原、被告双方均予以认可，故原告基于房屋认购协议，占有了合同标的物即世奥国贸大厦的商业一楼63号铺房屋的所有权，并对房屋进行了使用与收益。但被告即出卖人作为房地产开发商，在房屋交付中，还应当履行协助原告办理物权变更登记的义务，故现原告要求被告履行办理原告所购买房屋物权变更登记的义务的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人达成合意并签订合同后，双方应当按照合同约定与法律规定履行合同义务。本案中，原告张仁东将其购买的房屋出租给被告世奥国贸公司，双方签订了书面合同，原告张仁东与被告世奥国贸公司之间已形成了租赁合同关系。原告作为出租人应当及时将出租物交付给被告使用，被告世奥国贸公司作为承租人应当按照合同约定及时足额向出租人支付租金。依照原、被告所签订的合同第九条的约定，被告世奥国贸公司应当在每年元月1日向原告支付租金，现被告世奥国贸公司在已支付三年租金的情况下，未能及时向原告支付第四年的租金的行为显属不当，故现原告诉请被告世奥国贸公司支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于租金金额问题，依照原、被告所签订的租赁合同第五条之约定，被告世奥国贸公司应向原告支付241321.36元租金。关于原告诉请的违约金问题，原、被告在租赁合同第十条对违约金进行了约定，故现原告主张按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告惠裕公司的责任问题，在原告与被告世奥国贸达成的租赁合同中，被告惠裕公司明确表示其愿意对世奥国贸公司履约及向原告张仁东支付租金提供经济担保并承担连带责任保证，故被告惠裕公司应当对被告世奥国贸公司向原告支付租金及违约金承担连带清偿责任。综上，原、被告基于意思自治达成合意，并签订了书面合同，合同当事人均应按照合同约定履行义务、承担责任，故现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、原告张仁东2011年8月13日与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司签订的房屋认购协议书成立并有效。二、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内，协助原告张仁东办理该房屋的产权登记手续。三、本判决生效后十日内，被告河南省世奥国贸商业管理有限责任公司向原告张仁东支付租金241321.36元；并自2015年元月1日起按照月租金的1‰按日向原告张仁东支付违约金至款还清之日止。四、河南省惠裕房地产开发有限责任公司对本判决第三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费100元，由被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 刘雅丽审 判 员 相庆磊人民陪审员 李 楠二〇一七年四月五日书 记 员 周怡宋 来源：