（2017）黔01民终1694号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-16
案件名称
贵阳宏益房地产开发有限公司、彭云商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵阳宏益房地产开发有限公司,彭云
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1694号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。法定代表人：肖春明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：彭云，男，1969年2月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司因与被上诉人彭云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2016）黔0102民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判判令上诉人按每月每平方米7元向被上诉人支付违约金没有事实和法律基础。《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约金进行了约定，该约定是双方真实意思表示，且在有约定的情况下，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故上诉人只需按合同向被上诉人支付违约金。同时，诉争房屋系毛坯房，未达到可租赁的条件，原判参照租金指导价调整违约金不符合客观事实；二、原判判令上诉人支付违约金的截止时间计算至涉案房屋经消防验收合格之日或被上诉人实际收房之日止没有事实和法律基础。双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间和条件有明确的约定，上诉人公告交房之日已符合合同约定的相关交房条件，交房时间应认定为上诉人公告交房之日。彭云答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彭云向一审法院起诉请求：1、请求确认被告违规违约交房事实成立；2、判令被告支付原告违约金13012元（计算至公告交房日2015年12月8日，如之后仍然未交符合国家交接条件的商品房，违约金则一直计算到合法交房为止）；3、判令被告从合法交房之日起90日内免收物业管理费；4、诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2013年8月9日，原告彭云与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园的“花果园项目S2区”第7栋2单元32层5号商品房一套，建筑面积75.01平方米，总价款为292671元。合同第八条“付款方式及期限”约定,买受人采取第3种方式，即贷款方式付款：“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计92671元，余款200000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”；合同第十一条“交付时间和条件”约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，以及满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十三条“逾期交房责任”就出卖人除不可抗力外的逾期交房的两种情形，分别作了约定：“逾期在90工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90工作日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”；合同第十四条“交接手续”约定：“……‘（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人超过90天未与出卖人办理房屋交付手续的，90天后出卖人指定的物业管理公司每天另行收取50元的看房费’……”。该合同同时对“面积差异处理方式”、“规划设计变更”、“商品房质量及保修责任”等事项作了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，双方约定交房最后期限2014年12月31日届满后，被告仍未能将房屋交付给原告使用。2015年12月8日，被告在《贵州都市报》上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续。另查，原告所购买的房屋至今未取得建设工程消防验收合格证书。原、被告至今仍未办理房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。现双方争议焦点在于：一、被告逾期交房违约金以何标准计算;二、该违约金计算的起止时间。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告诉请调高逾期交房违约金，虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋造成的实际损失客观存在，故法院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准：因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目S2区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类715元/平方米/月的范围，双方合同约定的被告按日向原告支付已交房价万分之零点五的逾期交房违约金实属过低，现原告请求调高于法有据，应予支持，法院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算违约金，对原告请求按照15元/平方米/每月的标准计算违约金之主张，以及被告之按合同约定执行的辩称，法院均不予采纳；关于争议焦点二，原告主张应计算至被告房屋达到合法交房条件时止，被告主张计算至公告交房时止。法院认为被告虽有刊登交房公告通知交房之行为，实则该房并未经消防验收合格，尚未达到法律规定和合同约定的交房条件，故违约金应当从双方约定交房期限届满之次日起计算到被告出卖房屋经消防验收合格之日为止。对原告向法院提出的“确认被告违规违约交房事实成立”之请求，因该项请求是其要求被告承担逾期交房责任得以支持的事实基础，故法院不再单独予以回应；对原告提出的“判令被告从合法交房之日起90日内免收物业管理费”之请求，因系另一法律关系，且双方并未就此在合同中进行约定，故本案不予处理，原告可另诉或采取其他方式予以解决。综上，本案原告所购买的房屋建筑面积75.01平方米，以法院酌定的7元/平方米/每月的标准计算，原告诉请的被告逾期交房的违约金应为每月525.07元，从2015年1月1日起计算至房屋取得消防验收之日止，如在此之前原告自愿接收房屋，视为对房屋交付条件的认可，违约金停止计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付原告彭云逾期交房违约金（从2015年1月1日起，按每月525.07元计算至原告所购买的房屋经消防验收合格之日或原告实际收房之日止）。二、驳回原告彭云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，关于贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。本案中，被上诉人因贵阳宏益房地产开发有限公司逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。上诉人主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的截止时间应为何时的问题。因上诉人至今未取得涉案房屋的建设工程消防验收合格证书，尚未达到法律规定和合同约定的交房条件，故原判决认定违约金应当从双方约定交房期限届满之次日起计算到该房屋经消防验收合格之日或被上诉人实际收房之日止并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年四月五日书记员 万炫兵 来自