（2017）闽0824民初358号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-09-26
案件名称
泉州市三远物业管理有限公司与林国栋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武平县人民法院
所属地区
武平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市三远物业管理有限公司,林国栋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0824民初358号原告：泉州市三远物业管理有限公司，统一社会信用代码91350503751368594K，住所地：福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座307。法定代表人：王禾蓉，总经理。委托诉讼代理人：王添焕，男，1979年10月15日出生，汉族，泉州市三远物业管理有限公司武平分公司中远上城物业管理服务中心员工，住福建省武平县。被告：林国栋，男，1987年9月11日出生，汉族，居民，住福建省武平县。原告泉州市三远物业管理有限公司与被告林国栋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告泉州市三远物业管理有限公司的委托诉讼代理人王添焕到庭参加诉讼，被告林国栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州市三远物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016的下半年度的物业管理费942.9元及公摊水电费417元，两项共计1359.9元。事实和理由：龙岩市中远房地产开发有限公司���2014年1月22日就其开发建设的武平县“中远上城”住宅小区物业服务等事项委托给原告进行管理并签订物业管理服务合同。被告是“中远上城”住宅小区2期地块2号楼2单元602号房业主，于2015年8月16日入住并与原告签订业主手册、业主公约等，其物业服务面积是120.88平方米，根据合同约定，被告拥有的房产按每月1.30元/平方米计收物业管理费。经原告多次催要，被告一直不积极支付2016年下半年度的物业管理费，造成原告一定的经济损失。林国栋以提供书面答辩状的方式辩称，1.原告违反合同约定擅自单方提高物业费收费标准。被告房屋在六楼，应按合同约定九层以下物业费收费标准1.20元/平方米，而不是原告主张的1.30元/平方米计收物业管理费；原告擅自改变和提高装修垃圾清理费计收标准，原告应退还多收取的物业管理和超出合同约定的装��垃圾清理费。2.原告主张的公摊水电费账目明细不公开、不清楚，公用水电用途及实际支出等不向业主公开，业主有权拒交该部分费用。3.原告方管理混乱，提供的管理及服务质量差，未按约定正确履行合同义务，业主多次反映的问题长期得不到解决。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告购房时与卖方招标选聘的原告直接签订《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其依法成立并应受法律保护。被告是前期物业服务合同项下权利义务的实际享受者和承担者，在原告提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。被告对物业管理费计收建筑面积无异议，且其所在的楼房地上建筑层数为16层，应��按照约定的高层住宅标准（1.3元/㎡·月）交纳物业管理费，被告提出以具体的楼房层数而非整体建筑类型为物业管理费计收依据及要求返还或扣减多收取的物业管理费的抗辩意见，显属理解不当，亦缺乏事实依据，本院依法不予采纳。被告以原告服务质量差、未按照约定正确履行合同义务等为由拒绝缴纳物业管理费的抗辩意见，证据不足，本院亦依法不予采纳。原、被告双方在《前期物业管理服务合同》第四条第二款第（2）项中约定“公共水电费：按实分摊”，而原告在诉讼过程中无法就公共水电的实际用量、用途、计算依据及业主具体承担等提供任何有效证据予以证明，或以其他方式排除业主的合理怀疑，被告又对此提出异议，应由原告承担举证不能的不利后果，故其要求被告承担公共水电费的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上，原告的诉讼请求��院依法予以部分支持。原告可与各业主协商解决公共水电费负担问题或收集充分证据后另案主张。被告要求原告退还多收取的装修垃圾清理费亦可另案主张，本案不予一并审理。本案中原、被告应当在权利义务对等、公平公开的基础上相互理解、相互约束、相互促进，尤其是前者，应当优先考虑改进“重管理轻服务”的工作方式方法，把大多数业主对物业服务的满意作为工作宗旨，积极支持、协助业主在条件成熟时成立和健全业主自治组织，既能提高服务质量与效率，又能优化资源配置和减轻物业管理压力，动辄诉讼徒增双方讼累，且不利于物业服务企业的健康持续发展及社区的文明和谐建设。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、林国栋应自本判决生效后十日内支付原告泉州市三远物业管理有限公司物业管理费942.9元；二、驳回泉州市三远物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由泉州市三远物业管理有限公司负担9元，林国栋负担16元。本判决为终审判决。代理审判员 林秋燕二〇一七年四月五日代理书记员 邢暑寒附本判决主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百五十七条第一款基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条第（八）项下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷；执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”