（2015）湖民三初字第350号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-22
案件名称
南昌市隆祥物业管理有限公司与姜青美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市青山湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌市隆祥物业管理有限公司,姜青美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十五条
全文
江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民三初字第350号原告：南昌市隆祥物业管理有限公司，住南昌市青山湖区民营科技园116号，组织机构代码：78973249-4。法定代表人：胡建华，系该公司经理。委托代理人：程秀娟，女，汉族，1964年06月23日生，住南昌市，。系该公司副经理。被告：姜青美，男，汉族，1976年11月27日生，住南昌市，。原告南昌市隆祥物业管理有限公司（以下简称隆祥公司）诉被告姜青美物业服务合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成由代理审判员胡加龙担任审判长并主审，人民陪审员洪萍、占珊珊参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程秀娟与被告姜青美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，青春家园业主委员会经南昌市青山湖区房产管理局批准设立。2006年8月29日，该委员会代表全体业主与原告签订了《关于聘用南昌市隆祥物业管理有限公司协议》,该协议第四条第一款规定了“原告为青春家园小区提供物业管理服务，青春家园小区业主则交纳多层房屋面积每平方米0.58元的物业管理费”，第二款规定了“物业管理费实行季付制”，第六条第四款规定了“业主与使用者不按本协议约定的收费标准和时间支付物业管理费的，从逾期之日起按每日加收所欠费用千分之三的滞纳金”。2012年经全体业主表决通过政府物价部门审批，从2012年7月1日起多层物业费由原每平方米0.58元调为0.70元，高层1-6层（含6层）由原每平方米0.90元调为1.08元，6层以上由原每平方米1元调为1.20元。原告履行了协议规定的物业管理义务，但被告长期拖欠物业管理费，其房屋面积为96.19平方米，自2014年7月1日至2015年12月31日之间未交，计拖欠物管费1472元、滞纳金442.38元，合计1914.38元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告姜青美向原告支付物管费1472元、滞纳金442.38元，合计1914.38元；2、案件受理费及其它诉讼费由被告承担。被告辩称，我不交物管费是有原因的，我在该小区住了十多年，以前的物管费都按时交纳了，现在是因为房屋漏水物业未维修才不交物业费的。原告在举证期限内向本院提交如下证据：证据一，企业法人营业执照、法人代表身份证明、组织机构代码证各一份。证明：原告身份合法。证据二，青山湖区房管局2005年4月8日（湖房字××号）批复、2008年12月30日（湖房字××号）批复各一份。证明：青春家园业主委员会合法成立，与原告签订的物业管理协议合法有效。证据三，青春家园业主委员会关于聘用南昌市隆祥物业管理有限公司的协议（2012年6月签署）一份。证明：收取物业管理费、滞纳金的依据。证据四，入伙手续书、业主情况登记表各一份。证明：被告住房面积为96.19平方米。证据五，姜青美欠缴物业费及滞纳金计算清单一份。证明：被告欠物管费1472元、滞纳金442.38元，合计1914.38元。被告对原告的上述证据质证如下：对证据一的三性无异议；证据二我没签过，我也没看过；对证据三不清楚，我没参与；对证据四的三性无异议；对证据五有异议。被告在举证期限内向本院提交了照片7张，证明：主墙漏水造成被告家地板浸泡损坏。原告对被告的证据质证如下：该证据能看出是漏水，但是是哪里漏水看不出来，与本案无关。本院经审核上述证据并结合质证意见，认证如下：对原告证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均予以采信，对证据五中所欠物业费1212元的事实予以采信。对被告照片的真实性、合法性予以采信，但关联性不予采信。本院依据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本院事实如下：2012年6月3日，南昌市南京东路1299号青春家园住宅小区的南昌市青春家园住宅小区业主委员会与原告隆祥公司签订了《青春家园住宅小区物业服务委托合同》，其中约定：1、南昌市青春家园住宅小区业主委员会同意就青春家园住宅小区物业管理服务委托给原告隆祥公司；2、物业服务费的收费标准经政府物价局批准按每月每平方米计价，多层住房0.70元，小高层六层（含六层）以下1.08元，七层以上（含七层）1.20元，车库用于停放杂物的为0.20元，改用住房的0.40元，改用经商开店的为1.00元；3、业主和使用人不按相关协议约定的收费标准和时间支付乙方物业服务费的，乙方可从逾期之日起按日加收千分之二的滞纳金；4、本合同约定物业服务期限为四年，即从2012年7月1日至2016年6月30日止，签字盖章之日起生效。被告姜青美系该小区D4栋4单元208室的业主，属多层住房，房屋面积为96.19平方米。但被告以房屋漏水物业未维修为由未缴纳2014年7月至2015年12月期间的物业费共计人民币1212元（即：96.19平方米×0.70元/月·平方米×18个月）。本院认为，南昌市青春家园住宅小区业主委员会与原告隆祥公司于2012年6月3日签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。并且，《物业管理条例》第十五条第二项规定了业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确了“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，因而，2012年6月3日物业服务合同的效力及于南昌市青春家园住宅小区的全体业主，被告姜青美作为该小区业主享有合同权利、亦应履行合同义务。现原告隆祥公司已经向南昌市青春家园住宅小区提供了物业服务，被告姜青美应当履行交纳物业费的义务。被告辩称房屋漏水并造成被告家地板浸泡损坏，但被告证据仅有几张照片，且不能充分证明漏水的事实、地点、原因、损失及原告的过错，同时被告陈述照片中的漏水发生于2013年8月，也与原告诉求的2014年7月至2015年12月期间的物业费无关，因而本院对被告的抗辩不予支持。原告诉求被告支付B3栋15号车库的物业费260.40元，但原告未有证据证明被告系该车库的业主，以及车库的面积大小，故本院不予支持。原告诉求依合同约定由被告支付滞纳金，但原告主张的每日千分之二过高，本院调整为按年利率24%计算，结合原告主张而计算出截止2015年12月的滞纳金为97元（即：96.19平方米×0.70元/月·平方米×6个月×24%）。故此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下：一、被告姜青美在本判决生效后十日内向原告南昌市隆祥物业管理有限公司支付2014年7月至2015年12期间的物业费人民币1212元及截止2015年12月的滞纳金人民币97元；二、驳回原告南昌市隆祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告姜青美负担34元，由原告南昌市隆祥物业管理有限公司负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 胡加龙人民陪审员 洪 萍人民陪审员 占珊珊二〇一七年四月五日书 记 员 吴 艳 来自：