（2017）赣07民终276号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-18
案件名称
龙南县新世界物业服务有限公司、唐文山物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙南县新世界物业服务有限公司,唐文山,龙南新世界购物公园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终276号上诉人（一审原告）：龙南县新世界物业服务有限公司，住所地：龙南县龙翔广场南侧新世界购物公园。法定代表人：王蔚翔，系公司总经理。委托诉讼代理人：张月风，女，1963年5月3日生，汉族，住江西省赣州市龙南县，系该公司经理。委托诉讼代理人：廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：唐文山，男，1976年11月18日生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：廖哲良，男，1952年12月13日生，汉族，住江西省赣州市龙南县，系龙南县龙南镇金水社区居民委员会推荐的委托代理人。一审第三人：龙南新世界购物公园业主委员会，住所地：龙南县新世界购物公园。主要负责人：廖家利，系业主委员会副主任。委托诉讼代理人：廖哲良，男，1952年12月13日生，汉族，住江西省赣州市龙南县，系龙南县龙南镇金水社区居民委员会推荐的委托代理人。上诉人龙南县新世界物业服务有限公司（下称新世界物业公司）因与被上诉人唐文山、第三人龙南新世界购物公园业主委员会（下称新世界业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人新世界物业公司的上诉请求为：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判按上诉人一审诉讼请求进行判决。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由如下：一审判决认定上诉人在履行《物业服务合同》中存在工作瑕疵，导致被上诉人不缴交物业管理费用，系事出有因，故对上诉人主张的滞纳金的请求不予支持。上诉人认为，这一认定没有事实和法律依据。上诉人开始物业服务之日起至2015年5月15日止，始终尽心尽责向该小区业主提供了较为完善的物业管理服务。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人主张的滞纳金不予支持，该处理正确，应予维持。一审第三人新世界业主委员会同意被上诉人的答辩意见。新世界物业公司的一审诉讼请求为：1.被告付清所拖欠的物管费（含电梯公摊费用）计人民币3654元给原告，并从2015年5月15日至2016年5月14日止按日千分之三计算滞纳金计人民币3737元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告唐文山为龙南县新世界购物公园G1A-××号的业主，该房屋建筑面积为104.86平方米。2010年11月11日，原告新世界物业公司与被告唐文山签订了《前期物业管理服务协议》。服务期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。该协议约定由新世界物业公司为被告提供物业管理服务。第一条第一款第一项约定物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，第十项约定业主逾期三个月未缴纳物业管理费用，物业公司有权按每日千分之三的比例收取滞纳金。第四条第一款约定了物业管理服务费收费标准：高层住宅每月每平方米0.7元，第二款约定物业管理服务费用按年交纳，业主或物业使用人员应在接到甲方缴费通知后15日内履行交纳义务。第七条约定高层住宅业主需交纳电梯分摊费和二次供水分摊费，具体按照政府规定的专项服务收费分摊方式执行；高层住宅业主或物业使用人必须每月5日前交纳电梯分摊费和二次供水分摊费。2009年11月2日，龙南县物价局龙价字[2009]58号《关于核定新世界购物公园物业管理服务收费标准的批复》（以下简称《批复》），核定了新世界购物公园自2009年11月1日至2010年10月31日的物业管理服务费收费标准。新世界物业公司依据上述《前期物业管理服务协议》及《批复》向龙泽居住宅小区业主收取物业管理服务费等其他费用。龙南县目前执行的公共性物业服务管理费收费标准为：电梯房每月每平方米0.8元，多层住宅每月每平方米0.4元。2015年4月24日，原告物业服务中心决定对GA、GB栋业主2014年之前的物业费减免二个月，该减免不含电梯公摊和二次供水费用。另查明，被告所在小区于2013年7月成立业主委员会，但未与新的物业企业签订新的《物业管理合同》，原告于2015年5月1日撤出新世界购物公园，终止向该小区提供物业管理服务，并由第三人接管了该小区的物业管理工作。被告自2011年7月11日起未支付物业服务费、自2014年10月起未支付电梯公摊费、二次供水费给原告，按照上述协议约定的收费标准，截止2015年4月30日被告共拖欠物业服务费3207.67元（104.86㎡×0.7元×45个月21天-104.86㎡×0.7元×2个月），二次供水费43.60元，电梯公摊费183.51元（104.86㎡×0.25元×7个月）。2015年8月24日，被告将2011年7月至2015年4月的物业服务费3339.70元缴纳给第三人新世界业委会，该笔费用包括1000元专修押金。又查明，原告未全面履行物业服务义务，在提供物业服务中存在物业管理服务不到位、不规范的情况。一审法院认为：物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。原告系经合法登记的物业服务企业，被告系完全民事行为能力人，双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。原告已实际提供物业管理服务，被告作为业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。关于物业费的收费标准，因在上述协议中已明确约定，高层住宅的收费标准为0.7元每月每平方米，且并无该收费标准需报相关政府部门审批备案的强制性规定。经核算，被告自2011年7月11日至2015年4月30日欠缴物业管理费共计3434.78元（3207.67元+43.60元+183.51元）。关于滞纳金问题，根据被告提交的证据材料以及第三人提交的小区照片、业主意见书等证据，可以证明新世界物业公司在小区的物业服务中，存在管理服务不到位、不规范之处，被告未按时缴纳物业费系行使合同履行抗辩权，不宜按无故拖欠认定，故对原告主张的滞纳金3737元，不予支持。关于被告将物业管理费缴纳给第三人的问题，原告是2011年7月11日至2015年4月30日期间实际的物业管理服务者，被告是此期间享受原告物业服务的业主，应按协议约定将物业费缴纳给原告，第三人无权收取此期间业主应缴纳给原告的物业费，考虑到被告已将3339.70元物业费缴纳给第三人，由第三人将上述被告应缴纳的物业管理费用返还给原告，并由被告再行缴纳95.08元（3434.78元﹣3339.70元）物业费给原告。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：一、被告唐文山于本判决生效之日起十日内向原告龙南县新世界物业管理有限责任公司支付物业管理费95.08元；二、第三人龙南新世界购物公园业主委员会于本判决生效之日起十日内，向原告龙南县新世界物业管理有限责任公司返还被告唐文山应缴纳给原告的物业管理费3339.70元；三、驳回原告龙南县新世界物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，由原告负担20元，被告、第三人各负担15元。二审审理中，上诉人新世界物业公司向法庭提交以下证据：１、新世界物业公司与城管执法大队联合执法、票据、公告等相关报告；２、整改通知；3、龙南县房地产管理局出具的证明。以上３组证据共同证明物业合同的服务期限在2015年5月15日，我们在合同期间完全按照物业合同的约定全面履行了义务。被上诉人及一审第三人新世界业主委员会共同质证认为，对这些证据的真实性无异议，合法性、合理性有异议。虽然履行了合同但没有达到效果，整个小区都是业主的东西，这完全是上诉人的责任。本院经审查认为，上诉人提交的证据尽管真实性无异议，但不能够证明其提供的物业服务完全达到合同约定标准。二审审理中，被上诉人及一审第三人均未向法庭提交新的证据。二审审理中，本院向龙南县人民法院调取了新世界业主委员会张细梅在新世界购物公园小区其他物业服务合同中的一份调查笔录，经各方质证后无异议，本院予以确认。二审查明，上诉人退出新世界购物公园小区物业服务并移交相关资料的具体时间为2015年5月15日，并非一审判决认定的2015年5月1日。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人原系龙南县新世界购物公园小区的物业服务公司，因其提供的物业服务引起大多数业主的不满情绪，小区业主决定成立业主委员会并由业主委员会自行组织物业管理，而无须上诉人再行物业管理。新世界物业公司与新世界业主委员会就新世界物业公司退出该小区的物业服务，转由新世界业主委员会接管的相关事宜发生纠纷并导致了诉讼，案号为（2015）龙民二初字第327号，该案中法院判决新世界物业公司退出该小区的物业服务，并移交相关资料。该判决已生效。对于上诉人新世界物业公司退出小区的具体时间，上诉人的一、二审主张均为移交并退出的具体时间为2015年5月15日，一审中的相关证据也支持这一点，本院二审向龙南县人民法院调取的新世界业主委员会张细梅的询问笔录也承认这一时间点。在被上诉人已将2015年5月1日至2015年5月15日这半个月的物业服务费交纳给一审第三人的情况下，原审判决仅判决一审第三人将2015年4月底之前的物业服务费给付上诉人，而对2015年5月1日至2015年5月15日这半个月的物业服务费没有支持，该项处理欠妥，本院予以纠正。关于2015年5月1日以后第三人新世界业主委员会收取业主相关费用的标准问题。从一审案卷材料反映，上诉人收取业主的相关费用标准为物业服务费0.7元/平方米/月，电梯公摊费为0.25元/平方米/月，合计0.95元/平方米/月，二次供水费不按房屋面积分摊，而按每户的实际用水量分摊。2015年5月1日以后，第三人收取业主相关费用的标准可能稍有不同。由于上诉人具体是在2015年5月15日退场并移交物业资料，此前上诉人与各业主并没有约定2015年5月1日以后的物业费用免交或者减交，即使第三人减免了部分业主的部分物业费用，此约定的效力仅及于第三人与相对应的业主，该减免的效力不能及于上诉人。而且，第三人确认被上诉人在2015年5月1日以后的物业服务费用均已交至第三人。故不管第三人收取被上诉人2015年5月1日以后的物业服务费用是与上诉人原收费标准一致，还是更低，均应按上诉人的原收费标准计算并返还给上诉人。另外，上诉人于2015年4月24日书面通知GA、GB栋业主，决定减免2014年之前GA、GB栋每户业主二个月的物业费（不含电梯公摊及二次供水费），该书面承诺合法有效，应当对上诉人具有约束力。被上诉人属于该减免二个月的业主范围，一审法院也已经核减了二个月的物业费（不含电梯共摊费及二次供水费），本院对此予以维持。关于上诉人主张的滞纳金问题。由于物业服务合同约定的服务标准比较模糊，上诉人的物业服务是否达到了约定的标准，这一问题的判断有一个弹性空间。对于物业服务是否达标，新世界购物公园小区的大多数业主自有一个心里判断。从该小区决定自行进行物业管理，不再由上诉人进行管理来看，小区大多数业主对上诉人的服务还是不满意，且一审法院也认定了上诉人的服务有一定的瑕疵，并据此对上诉人主张的逾期交付物业费的违约金不予支持。本院认为，原审判决该项处理是妥当的，应予维持。上诉人以龙南县人民法院支持了新世界购物公园小区旁边的龙泽居小区物业服务公司主张的逾期交付物业费违约金的请求，认为本案也应支持该请求。本院认为，龙泽居小区与新世界购物公园小区，小区项目不同，物业服务公司也不同，不具有可比性。关于程序问题。上诉人在一审中并没有要求第三人承担物业服务的给付责任，但被上诉人认为其已经向第三人交纳了物业服务费，不应重复交纳，故申请追加新世界业主委员会作为第三人并经法院同意。一审审理过程中，第三人也出具书面说明，愿意就被上诉人已交纳的物业服务费部分直接给付上诉人。一审法院查明事实后判决第三人新世界业主委员会直接向上诉人支付物业服务费，第三人对此并未提起上诉，视为认可，故本案的处理并不违反不告不理原则。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决少计算了半个月的物业服务费，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持龙南县人民法院（2016）赣0727民初703号民事判决第三项；二、撤销龙南县人民法院（2016）赣0727民初703号民事判决第一项；三、变更龙南县人民法院（2016）赣0727民初703号民事判决第二项为：由第三人龙南县新世界购物公园业主委员会于判决生效之日起十日内，就被上诉人唐文山尚欠上诉人龙南县新世界物业服务有限公司2015年5月15日之前的物业服务费用共计3485元，直接给付至上诉人龙南县新世界物业服务有限公司。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人龙南县新世界物业服务有限公司负担50元，第三人龙南县新世界购物公园业主委员会负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 张志平代理审判员 赖国东二〇一七年四月五日书 记 员 钟 琳书 记 员 姚冰霞 微信公众号“”