（2017）闽0581民初163号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-07-31

案件名称

石狮市佳益物业服务有限公司与蔡传伟、郑淑燕物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

石狮市人民法院

所属地区

石狮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

石狮市佳益物业服务有限公司,蔡传伟,郑淑燕

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初163号原告（反诉被告）：石狮市佳益物业服务有限公司，住所地福建省石狮市八七路和冠商务豪庭316室，统一社会信用代码：91350581768587064X。法定代表人：邱我补，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓金城，男，1950年6月20日出生，汉族，住福建省永春县。公司员工。被告（反诉原告）：蔡传伟，男，住福建省石狮市，汉族，被告（反诉原告）：郑淑燕，女，1968年6月22日出生，汉族，住福建省石狮市，原告（反诉被告）石狮市佳益物业服务有限公司（以下简称佳益公司）与被告（反诉原告）蔡传伟、郑淑燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告蔡传伟、郑淑燕于2017年3月13日向本院提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理，反诉被告佳益公司放弃答辩时间，本院于2017年3月13日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）佳益公司的法定代表人邱我补、被告（反诉原告）蔡传伟到庭参加诉讼，被告郑淑燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。佳益公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡传伟、郑淑燕支付2014年9月的石狮市泉美豪庭2号梯1001-2室的物业管理费、水费、电费公摊计299元及2014年6-9月的车辆管理费280元；2.本案诉讼费由蔡传伟、郑淑燕负担。事实与理由是：佳益公司系一家有专业物业管理服务资质的有限公司。2012年7月16日佳益公司与石狮市泉美行房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》一份，双方约定由佳益公司为石狮市泉美豪庭业主提供物业管理服务。合同签订后，佳益公司一直按照约定积极履行物业管理义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。蔡传伟、郑淑燕系该小区2号梯1001-2室的业主，其拖欠2014年9月的物业管理费、水费、电费公摊共计299元。2014年6月至9月车辆管理费共280元。上述费用共计579元。佳益公司多次向蔡传伟、郑淑燕催讨，为维护佳益公司的合法权益，特向法院起诉望判如所请。蔡传伟及郑淑燕辩称，1.佳益物业服务有限公司欲向其收取2014年6月至9月份物业管理费及地下停车场费用，无理无据。2014年3月28日，本小区正式成立了“业主委员会”并向石狮市物业管理站备案。成立之日，业主委员会即按《中华人民共和国物权法》第81条规定，通知佳益公司撤出小区管理，该公司强行耍赖不走。按照佳益公司与开发商签订的《前期物业服务合同》第36条之规定，2014年3月28日起，该公司已经无权管理本小区物业。广大业主于2014年9月30日下午强行将该公司赶出小区。2.佳益公司管理混乱，质量低下事故频出，只求低成本高收益。小区只有两名保安老头，晚间天天值班偷睡，（有拍彩照付于{2014}狮民初字第3772号卷内）可查阅为证。为节省成本，佳益公司不按所需配备员工，致使接连三户业主被入室盗窃，造成业主人心惶惶，夜难安眠。乘坐的电梯颤动不止，声音吓人，多次人困梯内。公告场所疏于清扫，灰尘遍地，小区到处脏、乱、差等等。佳益公司提供了收据0204452要收取9月至12月的停车费，毫无道理。蔡传伟、郑淑燕向本院提出反诉请求：判令佳益公司退还2014年4月至8月份计5个月物业管理费等1495元，5个月停车费350元。佳益公司辩称，佳益公司在泉美豪庭小区服务到2014年9月30日才离开，因此不存在多收物业费的问题。根据双方当事人的陈述及本院审查确认的证据认定如下事实：泉美豪庭小区由石狮市泉美行房地产开发有限公司（以下简称泉美行公司）开发建设并销售。2012年7月12日，佳益公司与泉美行公司签订前期物业服务合同，约定泉美行公司选聘佳益公司为泉美豪庭小区提供前期物业服务，并约定了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等条款，该合同第三十六条载明“本合同期限自年月日起至年月日止（最长不超过三年）；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。石狮泉美行房地产开发有限公司与石狮佳益物业服务有限公司于2012年7月16日签订的补充协议，关于地下室车位每月400元/车位，其中物业综合管理费用按70元/每月收取，石狮泉美行房地产开发有限公司收取330元/位的场地占用费。此后，佳益公司为泉美豪庭小区提供物业服务。蔡传伟、郑淑燕系石狮市泉美豪庭小区2幢1001-2室的业主。2014年3月28日泉美豪庭小区业主委员会成立。2014年8月15日业主委员会与泉州华兴物业管理有限公司签订一份物业管理服务合同。2014年8月，业主委员会向佳益公司发出通知，告知佳益公司业主委员会已确定聘用泉州华兴物业管理有限公司并签订物业管理服务合同，前期物业服务合同于2014年9月1日终止。因业主委员会与佳益公司就前期物业管理产生纠纷，佳益公司于2014年9月29日离开泉美豪庭小区。2017年1月6日佳益公司以蔡传伟、郑淑燕拒绝缴纳物业管理费及车辆管理费共计579元为由诉至本院。本院认为，泉美行公司与佳益公司签订的前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，对涉诉泉美豪庭小区的业主具有约束力。业主委员会在选聘新的物业服务企业后，通知佳益公司终止前期物业管理合同，双方因物业管理服务产生纠纷，未办理相关物业服务资料移交手续，佳益公司于2014年9月29日离开泉美豪庭小区，可认定业主委员会与佳益公司之间前期物业服务合同的相关权利义务终止。佳益公司主张蔡传伟、郑淑燕尚欠2014年9月物业费用299元，有物业收费通知单为据，本院予以采信。佳益公司未向法庭提供证据证明其已按约定的标准提供服务，业主可减交物业服务费用。本院认为可酌情按70%收取计209元，佳益公司请求判令蔡传伟、郑淑燕支付物业费用299元，部分予以支持。蔡传伟、郑淑燕关于佳益公司退还2014年4至8月份计5个月物业管理费1495元的反诉请求，本院不予支持。佳益公司主张蔡传伟、郑淑燕尚欠2014年6月至9月的车辆管理费共计280元，向本院提供了编号0204450的收款收据，该收款收据无法证明蔡传伟、郑淑燕于2014年6月至9月租用车位并拖欠车辆管理费，因此佳益公司关于蔡传伟、郑淑燕拖欠四个月的停车费用的主张，证据不足，本院不予采纳。蔡传伟、郑淑燕关于退还2014年4至8月份5个月的车辆管理费350元的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《福建省物业管理条例》第四十条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、蔡传伟、郑淑燕应在本判决生效后三日内支付石狮市佳益物业服务有限公司物业管理费、水费、电费公摊共计209元。二、驳回石狮市佳益物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回蔡传伟、郑淑燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，减半收取计25元，由蔡传伟、郑淑燕负担10元，由石狮市佳益物业服务有限公司负担15元。反诉受理费50元，减半收取计25元，由蔡传伟、郑淑燕负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员　　陈清真二〇一七年四月五日书记员　　黄绍颖附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示：一、本案适用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5.《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。6.《福建省物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”