（2017）苏0623民申1号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-28
案件名称
徐晓丽、南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司物业服务合同纠纷申诉、申请民事裁定书
法院
如东县人民法院
所属地区
如东县
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
徐晓丽,南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
江苏省如东县人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏0623民申1号再审申请人（原审被告）：徐晓丽，女，1982年2月16日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：许士光，男，1978年5月9日生，汉族，住如东县。被申请人（原审原告）：南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司，住所地如东县掘港镇三元世纪城9-2号。组织机构代码。法定代表人：虞爱明，经理。委托诉讼代理人：胡锡军，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。再审申请人徐晓丽因与被申请人南通城市嘉苑物业管理有限公司如东分公司（以下简称城市嘉苑物业如东公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）苏0623民初5401号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。徐晓丽申请再审称，其以业主身份与城市嘉苑物业如东公司签订的《中央广场前期物业服务协议》应属无效；其并不知晓所在小区中央广场业主委员会的成立情况，中央广场业主委员会与城市嘉苑物业如东公司签订的《物业服务合同》应属无效，原审依据此两份合同判令其支付相关费用不当。据此，提出再审申请，请求撤销原审判决。本院经审查认为，2009年12月9日，如东和园房地产开发有限公司与南通城市嘉苑物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由后者负责如东县掘港镇中央广场相关区域物业服务管理事宜。2010年1月8日，城市嘉苑物业如东分公司登记成立。徐晓丽系中央广场A区x幢x单元xx室的业主，2011年10月21日，城市嘉苑物业如东公司与徐晓丽签订了《中央广场前期物业服务协议》，该协议除约定物业服务费的收取标准、方式等外，还约定前期物业服务期限自物业交付前三个月起至物业交付满两年止，期限届满后，具备成立业主大会条件的，物业公司有权终止协议进行移交；不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至具备成立业主大会条件之日；期限届满后，尚未成立业主大会、业主委员会的，物业公司书面通知建设单位，同意继续履行本协议的，本协议继续履行至业委会与其选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2014年8月1日，中央广场业主委员会与城市嘉苑物业如东公司签订了《物业服务合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量及标准等进行了约定。其中约定：委托管理期限为两年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止。另外，从如东县掘港镇民主社区居民委员会和中央广场业主委员会分别于2014年12月12日出具的证明内容看，城市嘉苑物业如东公司与业主签订的两年前期物业服务合同到期后至2014年8月1日与业主委员会正式签订物业服务合同期间，徐晓丽所在小区仍由城市嘉苑物业如东公司提供物业服务。本案中，建设单位与南通城市嘉苑物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，徐晓丽与城市嘉苑物业如东公司签订的《中央广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。徐晓丽未提供证据证明该前期物业服务协议应属无效，其主张无权与城市嘉苑物业如东公司签订前期物业服务合同的辩解不能成立。中央广场业主委员会与城市嘉苑物业如东公司订立的《物业服务合同》，亦不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，且对全体业主及物业管理服务企业均具有约束力。徐晓丽以其不知晓业主委员会成立情况，不认可业主委员会与物业公司签订的合同效力，该辩解亦不能成立。徐晓丽作为业主，实际享受了城市嘉苑物业如东公司提供的延续性物业服务，应当支付相关费用。综上，徐晓丽的申请再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回徐晓丽的再审申请。审 判 长 徐新宇审 判 员 张志一代理审判员 曹 俊二〇一七年四月五日书 记 员 高薇薇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。 来源：百度“”