（2017）甘01民终192号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-21
案件名称
马某某和卓某（又名康俪馨）房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马某某,卓某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终192号上诉人（原审被告、反诉原告）马某某，男，1975年2月12日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：翁庆凤（系马某某妻子），女，1976年8月18日出生，住兰州市七里河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）卓某（又名康俪馨）（又名康俪馨）（又名康俪馨）（又名康俪馨），女，1980年3月13日出生，藏族，无固定职业，住青海省化隆回族自治县。委托诉讼代理人：张彤，甘肃致中律师事务所律师。上诉人马某某因与被上诉人卓某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。马某某上诉请求：一、撤销原审判决；二、支持马某某的反诉请求；三、本案诉讼费用由卓某负担。事实和理由：一、卓某隐瞒其与出租人就所承租商铺不得转租的合同约定，将涉案商铺转租给了我方，并收取了80000元的租金和90000元的转让费，双方合同约定，我方亦可转租。在合同履行期间，出租人甘肃省政协机关后勤服务中心因需改造商铺于2016年3月将涉案商铺收回，我方也积极配合将商铺予以了交付，卓某当时口头答应，待商铺改造完成后继续由我承租，然而商铺改造完成后，卓某却一直推诿不签，从而导致我方转让费无法收回，同时，卓某却在58同城上又将商铺挂牌出租，卓某违背自已的承诺行为是对我方的欺诈，我方给付转让费的前提是所承租商铺还可转租，并通过转租收回转让费，卓某的欺诈行为给我方造成了转让费无法收回的损失，其应承担责任；二、卓某与我方签订的合同并未经出租人甘肃省政协机关后勤服务中心追认，双方合同应属无效，一审法院“不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效”的认定没有法律依据；三、卓某是基于无效合同收取的我方转让费，依照法律规定其应予以返还。卓某辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。卓某向一审法院起诉请求：一、请求判令马某某偿还卓某租金33333元；二、由马某某承担本案诉讼费用。马某某向一审法院反诉请求：一、请求确认卓某与马某某于2014年10月4日签订的房屋租赁合同及转让协议均无效；二、请求判令卓某退还马某某转让费9万元；三、由卓某承担反诉及本诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月13日，康丽馨（即卓某）与甘肃省政协机关后勤服务中心签订房屋租赁合同，约定卓某租赁甘肃省政协机关后勤服务中心位于兰州市城关区陇西路25号49㎡铺面作为商业经营。租赁期限12个月，即自2014年1月1日起至2014年12月31日止；每月每平方米租金150元，租金为人民币88200元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。合同还约定，乙方如要将承租的房屋转租给他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意，未经同意转租或与他人互换使用的甲方有权中止合同，收回房屋，乙方已缴纳租金甲方不退返，由此产生的法律责任由乙方承担。2014年8月21日，卓某与马某某签订租赁合同及转让协议，租赁期限一年（自2014年11月1日起至2015年10月31日止），卓某将铺面交于马某某经营，转让费为9万元，每年马某某向卓某交纳房租。2014年10月10日马某某开始装修。2014年11月1日开始计租，年租金8万元，第二年和第一年租金相同。若马某某以后无力经营，享有铺面转让权。马某某所经营项目必须合法，如出现问题后果乙方承担，马某某2014年8月20日付5万元，剩余款项12万元于2014年10月10日前付清。卓某、马某某签订房屋租赁合同及转让协议后，马某某向卓某支付了9万元转让费和一年租金8万元。双方的合同到期后，马某某使用涉案商铺到2016年4月，后涉案商铺被甘肃省政协机关后勤服务中心收回。一审法院认为，卓某与甘肃省政协机关后勤服务中心建立房屋租赁关系多年，双方2014年签订了房屋租赁合同，2015年虽然没有签订合同，但是从卓某提供的2014年1月23日、2015年6月8日、9日11日、2016年4月8日收费发票可以证明卓某向该中心交纳了199000元房屋租金，交纳到2016年3月。法律规定的合同无效的法定情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，卓某与马某某于2014年5月13日签订的房屋租赁合同，虽然甘肃省政协机关后勤服务中心出具证明，表示没有书面同意过卓某转租，但卓某与马某某签订房屋租赁合同使用房屋期间，商铺所有权人没有阻止过马某某使用商铺，卓某、马某某双方的房屋租赁合同履行的也比较顺利。现合同也已经履行完毕，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。现卓某与甘肃省政协机关后勤服务中心的租赁关系已经实际解除，卓某不再有承租权了，转租合同就无法履行，意味着转租合同的终止，并非无效。故马某某反诉要求确认房屋租赁合同及转让协议无效的请求，不符合法律规定，不予支持。关于马某某要求卓某退还转让费9万元的主张，此费用系马某某正常的经营支出。另外，马某某使用涉案商铺一直到2016年4月份，理应向卓某支付使用涉案商铺期间的房屋使用费（80000元÷12个月×5个月=33333元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告马某某在本判决生效后十日内支付原告卓某房屋租金33333元;二、驳回被告马某某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，减半收取316.50元，由被告马某某承担。反诉费1025元，由被告马某某承担。二审中，马某某提交通话录音，用以证明卓某承诺商铺改造完成后马某某可继续承租以及卓某在商铺改造完成后将商铺在58同城上挂牌出租的事实，依据证据规则，有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料人民法院应当确认其证明力，但马某某所提交的上述证据并不符合这一规定，故对上述证据本院不予采信。原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，这里的“出租人同意”包括明示的同意和默示的同意。就本案而言，卓某与甘肃省政协机关后勤服务中心虽约定不得擅自转租，但在卓某与马某某所签房屋租赁合同实际履行过程中，甘肃省政协机关后勤服务中心作为出租人对此并未提出异议，且该合同已履行届满，因此马某某以双方所签合同未经甘肃省政协机关后勤服务中心追认，应属无效的上诉理由不能成立。本案双方当事人所签合同意思表示真实，内容不违法律、法规的强制性规定应属有效且已得到实际履行，马某某以双方所签合同无效主张返还转让费的诉请亦不能成立。综上所述，马某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1658元，由上诉人马某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建军审 判 员 白丽娟代理审判员 冯 诚二〇一七年三月二十日书 记 员 卢淑娟 来自