（2017）苏08民终72号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-27
案件名称
盱眙县太和街道三塘社区居民委员会与陈兆花、马群租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈兆花,盱眙县太和街道三塘社区居民委员会,马群
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终72号上诉人（原审被告）：陈兆花，女，1955年10月10日出生，汉族，原籍山东省鱼台县谷亭镇观塘街****号，现住盱眙县。委托诉讼代理人：窦军，江苏经法码律师事务所律师。上诉人（原审原告）：盱眙县太和街道三塘社区居民委员会，住所地盱眙县太和街道香兰大道。法定代表人：陈正刚，主任。委托诉讼代理人：何烨，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马群，男，1955年10月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人陈兆花因与上诉人盱眙县太和街道三塘社区居民委员会（以下简称三塘社区）、被上诉人马群租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2016）苏0830民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人三塘社区委托诉讼代理人何烨、上诉人陈兆花及其委托诉讼代理人窦军到庭参加诉讼。被上诉人马群经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈兆花上诉请求：撤销一审判决，驳回三塘社区诉讼请求，三塘社区承担案件诉讼费用。事实和理由：案涉地块经征收权属已变更为国有土地，三塘社区已丧失合同主体资格；合同没有约定解除条件，仅是合同不能履行的一种安排，即征收补偿款归养鸡场。三塘社区辩称，案涉土地已被县政府依法征收，三塘社区只是不再享有对案涉土地的使用权，但仍具有民事权利能力和民事行为能力，不存在丧失合同主体资格的情形；租赁合同第二条第七款虽没有对合同解除作文字上的直接约定，但通读该条款，双方订立该条款真实意思为当政府征用土地而使合同无法履行时双方权益如何处理，该条显属约定解除的条款。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持一审判决。被上诉人马群未作答辩。二审期间，上诉人三塘社区向本院申请撤回上诉，本院另行制作裁定书。三塘社区向一审法院起诉请求：1、依法确认三塘社区与陈兆花、马群之间签订的《土地租赁合同》已于2016年8月23日解除，判令陈兆花立即将原古桑乡三塘村鱼塘组塘沽路南侧12亩土地恢复原状，并交还给三塘社区；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年5月30日，盱眙县古桑乡三塘村民委会（现变更为盱眙县太和街道三塘社区居民委员会）与陈兆花、马群签订了《土地租赁合同》。该合同的主要内容为：“土地租赁合同，出租方：盱眙县古桑乡三塘村委会（以下称甲方），承租方：沛县朱王庄乡船队，马群；山东省鱼台县古谷亭镇鱼新二路，陈兆花（以下称乙方）。为合理利用现有资源，增加集体和个人收入，经甲乙双方充分协商，订立如下合同，以便共同信守；一、甲方权利义务。1、将座落在本村境内塘左路南侧鱼塘组土地12亩发包给乙方经营家禽养殖，四址范围为：东至陈佳付家交界，西至陈正林交界，南至排水沟，北至排水沟，合计东西长138米，南北宽59.4米。2、出租区域内的树木共365棵，以15元/棵一次性转让给对方，树木转让金合计5475元于本合同订立之日一次性付清。3.出租期限为贰拾伍年，即从2003年7月1日至2028年7月1日止。4、租金总额为玖万元整，即每年每亩叁佰元整。5、租金的收取方式及期限：一律以现金交付，期限为2004年7月1日收取2003年租金，以后每年7月1日收取上年租金。…。二、乙方权利义务。1、必须按时交纳租金。2、承租期间，乙方有自主经营权，甲方不得干涉。…。7、因政府征用土地或国家规划而使合同无法履行的，由乙方享有各项征用土地的补偿费，甲方不享有。三、违约责任。1、甲方应当按照本协议约定的义务履行，如不予履行（包括协调义务）给乙方造成损失的，甲方应负责赔偿。2、乙方应按期交纳租金，如逾期的，按照逾期承包金的日万分之五付滞纳金给甲方。3、甲方不得擅自解除合同，擅自解除合同的，应当赔偿乙方的一切损失，包括乙方履行合同后乙方可以获得的利益。四、本协议未尽事宜，由甲乙双方签字补充协议。五、本协议自甲、乙、双方三分之二村民代表签字，报乡（镇）人民政府批准后生效。六、本协议一式陆份，甲、乙双方各执壹份，报其他相关部门若干份。甲方签字（盖章）：盱眙县古桑乡三塘村民委员会，乙方签字（盖章）：陈兆花、马群，甲方村民代表签字（盖章）：董金山、颜怀玉、陈永付、侍步华、李华国、陈正刚，二00三年五月三十日。”甲方盱眙县古桑乡三塘村民委员会在该合同上盖章，乙方陈兆花、马群在该合同上签名捺印，甲方村民代表董金山、颜怀玉、陈永付、侍步华、李华国、陈正刚在该合同上签名捺印。《土地租赁合同》签订后，陈兆花、马群便开始合伙承包经营。2003年10月，马群退出了合伙经营，但并没有和三塘社区解除《土地租赁合同》，由陈兆花独自承包经营。租赁合同的租金，由陈兆花每年按时交付三塘社区，一直持续到2012年7月1日。2013年三塘社区以土地被征收为由曾向法院起诉要求解除合同，后撤回起诉。2011年7月12日，盱眙县委常委办公会议纪要作出了《关于经济开发区扩大开发规划范围》的决定，主要内容为：一是规划调整到位。二是解决用地指标。三是土地预征办法。采用现行“土地换社保”的方式。四是同意在新扩区域中安排2000亩土地用于盱眙县城镇工业集中区建设。五是此项工作总体上由开发区管委会牵头，盱城镇、维桥乡、穆店乡、古桑乡4个乡镇鼎力配合。2011年12月14日，盱眙县财政局、盱眙县人力资源和社会保障局、盱眙县经济开发区管委会共同对经济开发区新扩土地面积进行了核查，征地总面积为29668.31亩，其中古桑乡三塘村9241.82亩，三塘村内塘左路南侧鱼塘组土地12亩，四址范围为：东至陈佳付家交界，西至陈正林交界，南至排水沟，北至排水沟，合计东西长138米，南北宽59.4米，属于新扩征收土地范围，并且该土地上的原承包经营户董金山、颜怀玉、侍步华、李华国、陈正刚已于2011年下半年开始领取盱眙县被征地农民基本生活保障金。2013年12月19日，江苏省人民政府对盱眙县2013年度第5批次村镇建设用地作出批复，同意盱眙县农用地转用方案和征收土地方案，将包括古桑乡三塘村在内的15.8036公顷集体农用地转为建设用地并征收为国有，同时将包括三塘村在内的51.0697公顷集体建设用地、0.7827公顷未利用地征收为国有。2013年12月24日，盱眙县人民政府作出（2013）第09号征收土地公告，其中就包括对古桑乡三塘村鱼塘、鱼坝联组5.9313公顷，其中耕地0.8786公顷进行征收。2014年1月29日，江苏省人民政府对盱眙县2014年度第1批次村镇建设用地作出了批复，同意盱眙县农用地转用方案和征收土地方案，将包括三塘村在内的22.2407公顷集体农用地转为建设用地并征收为国有。2014年2月10日，盱眙县人民政府作出（2014）第2号征收土地公告，其中就包括对古桑乡三塘村鱼塘、鱼坝联组1.2931公顷，其中耕地1.2931公顷进行征收。2014年9月15日，盱眙县中材凹凸棒石粘土有限公司通过挂牌出让取得地块一（15339平方米，23亩）和地块二（12930平方米，19.4亩）的建设用地批准书。由于地块一中的陈兆花的养鸡场迟迟没有拆迁，导致公司项目一期建设至今未能完成，后期项目无法推进。2016年3月18日，盱眙县民政局下发通知，将盱眙县古桑乡三塘村民委员会变更为盱眙县太和街道三塘社区居委会，故原三塘村民委员会与陈兆花、马群所签订的《土地租赁合同》，其相应的权利义务由盱眙县太和街道三塘社区居委会享有或承担。2016年8月23日，三塘社区向陈兆花、马群致函《土地租赁合同》解除告知书。三塘社区在告知书中明确说明了《土地租赁合同》解除的原因是由于盱眙县人民政府将合同中租赁的土地被征用为工业用地，致使双方所签订的合同无法继续履行，故三塘社区按照合同第二条第七款约定的合同解除事由，向陈兆花、马群送达《土地租赁合同》解除告知书，自陈兆花、马群收到通知书之日起，原《土地租赁合同》正式予以解除，同时要求陈兆花、马群将租赁的土地进行搬迁、清理完毕交还三塘社区。2016年8月29日，陈兆花向三塘社区进行答复。陈兆花在答复函中明确表示不同意解除《土地租赁合同》，称三塘社区解除合同依据不足，其没有提供政府征用土地和国家规划的合法有效手续。双方矛盾不断，经相关部门对陈兆花财产评估，陈兆花据不履行相关义务，双方遂产生讼争。一审法院认为，三塘社区、陈兆花、马群于2003年5月30日签订的《土地租赁合同》，双方对租赁土地的四址范围、出租期限、租金、违约责任等作出了相应的规定，并经双方签字捺印，三塘社区村民代表也在合同上签名捺印确认，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故双方理应依约遵守。双方签订《土地租赁合同》后，陈兆花、马群便开始在租赁土地上合伙经营养鸡场。2003年10月份，马群退出合伙，陈兆花独自经营养鸡场，并每年按时交纳租金。2011年7月12日，盱眙县委常委办公会议纪要作出了《关于经济开发区扩大开发规划范围》的决定。2011年12月14日，盱眙县财政局、盱眙县人力资源和社会保障局、盱眙县经济开发区管委会共同对经济开发区新扩土地面积进行了核查，征地总面积为29668.31亩，其中古桑三塘村9241.82亩。2013年12月19日，江苏省人民政府对盱眙县2013年度第5批次村镇建设用地作出了批复，同意盱眙县农用地转用方案和征收土地方案，将包括三塘村在内的15.8036公顷集体农用地转为建设用地并征收为国有，将包括三塘村在内的51.0697公顷集体建设用地、0.7827公顷未利用地征收为国有。2013年12月24日，盱眙县人民政府作出（2013）第09号征收土地公告，其中就包括对古桑乡三塘村鱼塘、鱼坝联组5.9313公顷，其中耕地0.8786公顷进行征收。2014年1月29日，江苏省人民政府对盱眙县2014年度第1批次村镇建设用地作出了批复，同意盱眙县农用地转用方案和征收土地方案，将包括三塘村在内的22.2407公顷集体农用地转为建设用地并征收为国有。2014年2月10日，盱眙县人民政府作出（2014）第2号征收土地公告，其中就包括对古桑乡三塘村鱼塘、鱼坝联组1.2931公顷，其中耕地1.2931公顷进行征收。三塘村内塘左路南侧鱼塘组土地12亩，四址范围为：东至陈佳付家交界，西至陈正林交界，南至排水沟，北至排水沟，合计东西长138米，南北宽59.4米，即双方所签订的《土地租赁合同》的土地，属于新扩征收土地范围，并且在庭审中陈兆花、马群也承认租赁土地已被规划为国有。同时该土地上的原承包经营户董金山、颜怀玉、侍步华、李华国、陈正刚已于2011年下半年开始领取盱眙县被征地农民基本生活保障金。当三塘社区在得知《土地租赁合同》所涉及的土地已被征用为工业用地后，多次与陈兆花、马群协商未果，2016年8月23日，三塘社区向陈兆花、马群致函《土地租赁合同》解除告知书，按照合同第二条第七款约定的合同解除事由，向陈兆花、马群送达《土地租赁合同》解除告知书，自陈兆花、马群收到通知书之日起，原《土地租赁合同》正式予以解除，同时要求陈兆花、马群将租赁的土地进行搬迁、清理完毕交还三塘社区。2016年8月29日，陈兆花向三塘社区进行答复，明确表示不同意解除《土地租赁合同》，三塘社区解除合同依据不足，没有提供政府征用土地和国家规划的合法有效手续。法院认为，根据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方所签订的《土地租赁合同》中的约定：“因政府征用土地或国家规划而使合同无法履行的，由乙方享有各项征用土地的补偿费，甲方不享有。”双方对该款的约定属于约定解除的条件，双方约定的条件即因政府征用土地或国家规划而使合同无法履行时，解除权人即本案的三塘社区有权依据约定解除条件成就时，依法解除合同。2016年8月23日，三塘社区向陈兆花、马群致函《土地租赁合同》解除告知书，即视为依法行使约定解除权，当解除告知书到达陈兆花、马群时，双方所签订的《土地租赁合同》便解除，故三塘社区行使约定解除权有事实与法律依据，予以支持，三塘社区与陈兆花、马群于2003年5月30日签订的《土地租赁合同》自三塘社区行使解除告知书到达陈兆花、马群时予以解除。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”三塘社区要求陈兆花、马群将三塘村内塘左路南侧鱼塘组土地12亩，四址范围为：东至陈佳付家交界，西至陈正林交界，南至排水沟，北至排水沟，合计东西长138米，南北宽59.4米，恢复原状，限期清理、搬离，有事实和法律依据，予以支持，陈兆花、马群应当在三塘社区主张的合理期限内恢复租赁土地的原状、进行清理，限期搬离。但考虑到陈兆花、马群在租赁土地上的附着物以及土地征用的补偿问题没有得到解决，且本案系租赁合同纠纷，陈兆花、马群没有提出反诉，故法院对此暂不理涉，可由权利人即陈兆花、马群与三塘社区进行协商解决或另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：盱眙县太和街道三塘社区居民委员会与陈兆花、马群于2003年5月30日签订的《土地租赁合同》，自三塘社区行使解除告知书到达陈兆花、马群时予以解除。案件受理费100元，减半收取50元，由陈兆花、马群各负担25元。各方当事人在二审中未提供新证据。二审经审理，确认一审法院查明的事实。本院认为，双方签订的《土地租赁合同》约定：“因政府征用土地或国家规划而使合同无法履行的，由乙方享有各项征用土地的补偿费，甲方不享有。”该约定属于约定合同解除的条件。2016年3月18日，盱眙县民政局下发通知，将盱眙县古桑乡三塘村民委员会变更为盱眙县太和街道三塘社区居委会，其相应的权利义务由三塘社区享有或承担。现案涉地块已被政府依法征收，三塘社区作为三塘村民委员会权利义务承受者，并为合同的相对方有权行使合同解除权。案涉地块因征收改变性质，只是合同一方行使合同解除权条件的成就，并不影响原合同的效力，故三塘社区并不因此丧失合同主体资格。综上所述，陈兆花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈兆花负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 蒋其举代理审判员 黄春丽二〇一七年四月五日书 记 员 鲍婷婷 更多数据：