（2016）苏0602民初字第6289号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-12-02
案件名称
陈治华、陈颖与周彬、南通宝隆房地产开发有限公司业主共有权纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈治华,陈颖,周彬,南通宝隆房地产开发有限公司,李伟志
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第七十条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第十四条第一款，第十六条第一款
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初字第6289号原告：陈治华（系原告陈颖的委托诉讼代理人），男，1954年2月6日生，汉族，住南通市崇川区。原告：陈颖，女，1982年4月8日生，汉族，住南通市崇川区。两原告委托诉讼代理人：翟美琴，南通市中兴法律服务所法律工作者。被告：周彬，男，1966年6月10日生，汉族，住南通市。委托诉讼代理人：花城，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晖，北京大成（南通）律师事务所实习律师。被告：南通宝隆房地产开发有限公司，住所地南通市北濠桥路9号。法定代表人：钱治平，董事长。委托诉讼代理人：许丽，江苏钟山明镜（南通）律师事务所律师。第三人：李伟志，男，1986年10月15日生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：张建军，江苏濠阳律师事务所律师。原告陈治华、陈颖与被告周彬、南通宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）、第三人李伟志业主共有权纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈治华以及原告陈治华、陈颖的委托诉讼代理人翟美琴，被告周彬及其委托诉讼代理人花城、吴晖，被告宝隆公司的委托诉讼代理人许丽，第三人李伟志的委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈治华、陈颖向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告因通道妨碍而造成的经济损失4万元，并责令被告不得再行妨碍。事实和理由:陈治华系南通市人民东路3号1幢603室业主，陈颖系南通市人民东路3号1幢602室业主，宝隆公司系南通市人民东路3号1幢601室业主。陈治华经陈颖同意，将上述房屋出租给李伟志开设学艺堂进行音乐培训。2016年5月20日，周彬作为南通市人民东路3号1幢601室的承租人，擅自封闭了601室前通往602、603室的过道，致使李伟志无法入室，正常的音乐培训被迫停止，损失巨大。陈治华于同年5月23日报警，6月2日恢复了通道的畅通。为了避免损失的进一步扩大，李伟志被迫于同年5月25日承租了南通大厦北三楼301室调剂使用，李伟志损失共计136993.45元。2016年8月9日，李伟志就上述损失起诉了陈治华，后陈治华赔偿李伟志损失12万元。该损失系由宝隆公司的承租户周彬直接造成的，宝隆公司作为业主，周彬作为直接责任人，都应对上述损失承担责任。周彬辩称，其没有封堵过道，过道原来宽3.18米，其隔成1.2米宽。现在原告已经砸掉恢复原状了。原告要求周彬赔偿损失，没有法律依据。原告不能证明其对601室北侧过道享有共有的权利，原告对601室北侧过道也不享有相邻权。原告的诉讼请求违反合同的相对性原则。两原告购买的仅是602、603室，与601室没有关系。虽然陈颖购买602室时，宝隆公司承诺帮其在602室东墙开一扇门，并可以使用601室前过道，但这仅仅是宝隆公司与陈颖的合同约定。601室的所有权人是宝隆公司，如果陈颖认为她的房屋买卖合同目的不能实现，可以根据合同的相对性原则，向宝隆公司主张违约责任。周彬不存在侵权行为，周彬基于房屋承租权，在其租赁物范围内享有合法的处置权。在与原告发生纠纷期间，艺学堂并未实际停止经营，原告主张的13天经营损失没有依据。原告提供的证据不能证明艺学堂存在实际损失。原告依照与李伟志签订的和解协议向被告主张赔偿，缺乏法律依据。在法院已经判决李伟志败诉的情况下，陈治华与李伟志私下签订的和解协议，主动承担赔偿责任，不符合常理。陈治华自愿赔偿李伟志，是其个人行为，被告不知情，陈颖也没有参与，该和解协议对陈治华、李伟志以外的第三人不具有约束力。本案是一个追偿权诉讼，但追偿权的行使需要有法定的理由或者合同的约定。原告既不能提出其行使追偿权的法律依据，也不能证明原告是基于什么约定来赔偿李伟志。陈治华与李伟志的房屋租赁合同中，没有约定因他人影响艺学堂，而必须由陈治华来赔偿李伟志。要求驳回原告对周彬的诉讼请求。宝隆公司辩称，原告的主体不适格，实际受到影响的是原告的租赁户李伟志。李伟志曾经起诉陈治华，法院判决驳回。陈治华私下向李伟志赔偿，这是陈治华自己的行为，不能代表李伟志的实际损失。宝隆公司没有实施侵害原告和第三人利益的行为。由于李伟志原先与周彬之间有业务关系，后双方发生纠纷。周彬没有实施封锁过道的行为，宝隆公司参与了调解。之前，周彬将过道由3.18米隔成1.2米宽，现过道已经恢复原状，宝隆公司不清楚谁拆除的。要求驳回原告对宝隆公司的起诉。第三人李伟志陈述，对原告的起诉没有异议，原告赔偿了第三人12万元，现在第三人仍然承租了602室房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的与李伟志的房屋租赁协议、房产登记信息、委托公证书、房租收条、汇款凭证、物业费收条，证明原告将自己所有的房屋出租并收取房租、缴纳物业费的情况。周彬对房屋租赁协议的真实性不能确认，与本案的关联性有异议，认为陈治华是603室的业主，对602室没有处分权，房产登记信息真实性没有异议，但从上面的附图可以看出四套房屋是彼此独立的，尤其603室与601室之间不存在相邻，公共过道是601室房屋内部各房间的，602室至604室的房屋各自有楼梯通行，委托公证书的真实性没有异议，但只是说授权办理房屋买卖合同等，没有授权陈治华对602室出租，房租收条的真实性无法确认，汇款凭证是通过支付宝交易，客户名是凌飞燕，与本案无关联性，物业费收条是严俊个人出具的，不清楚严俊的身份信息，且物业费的收据应是相关的真实票据，而不是白条。宝隆公司认为房屋租赁协议是原告与李伟志签订的，真实性无法确认，原告不是适格主体，即使发生纠纷，受到侵害的也是实际承租人李伟志，对房产登记信息、委托公证书三性均无异议，对房租收条、汇款凭证、物业费收条的真实性无法确认，与本案没有关联性。李伟志对上述证据均无异议。本院认为，对于房产登记信息、委托公证书，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认，对于房屋租赁协议、房租收条、汇款凭证，结合李伟志的质证意见，可以确认其真实性，对于物业费收条，因为系白条，没有加盖物业公司的公章，故对其真实性不予确认。2、原告提供的宝隆大厦1幢601室至604室的过道图，证明案涉过道情况。周彬、宝隆公司、李伟志对证据的真实性均无异议，但周彬认为601室与602室之间是一堵实墙，公共过道并非大厦六层所有住宅的公共过道，原告不能证明该公共过道的面积已经分摊至六套房屋，陈治华对该通道没有任何权利。本院认为，宝隆大厦1幢601室至604室的六层平面图附载在宝隆大厦1幢602室房屋产权证后面，并加盖了南通市房产管理测绘队的公章，该图上明确显示01室北侧与02室东侧之间存在过道，并标明“公共过道”字样，该部分应当属于公共部位。3、原告提供接警证明及照片，证明周彬封堵案涉过道的情况。周彬对上述证据的真实性没有异议，但认为接警记录中是原告自诉，不能证明周彬实际实施了什么行为以及持续时间，当时只是在过道内局部施工，不是对过道横向封堵，是5月20日隔的，5月23日报警，5月28日已经被砸掉了，只是垃圾没有及时清理。宝隆公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，但是接警证明只能证明周彬与李伟志发生争议，内容均是原告所述，不能代表事实，照片仅能反映周彬在过道上准备搭建的行为，并没有原告所述的持续长时间，也没有完全封堵。李伟志对上述证据无异议。本院认为，接警证明及照片客观反映了周彬在案涉公共过道进行搭建的行为，但不能证明周彬的搭建的时间。4、原告提供的南通大厦租房协议、房产登记信息表、产权人更名登记材料、房屋权属证明、租金汇付凭证及收条，证明李伟志临时租赁南通大厦北三楼301室的情况。周彬认为该房屋系成冯所有，成冯系陈治华的儿子，对房屋租赁协议的真实性有异议，发生纠纷后，宝隆大厦的艺学堂没有直接停止营业，不存在另外租房的必要，实际上艺学堂一直在宝隆大厦营业，没有在南通大厦301室经营。宝隆公司对产权没有异议，其余证据系李伟志与他人所签，无法确定其真实性。李伟志对上述证据没有异议。本院认为，根据房产登记信息表，南通大厦北三楼301室系陈治华儿子成冯所有，租房协议约定的租赁期限时间比较长，不能证明系李伟志临时租赁用于经营艺学堂。5、原告提供的艺学堂2、3、4月工资表，证明艺学堂工资发放情况。周彬对证据的真实性有异议，该证据系艺学堂的内部资料，与本案没有关联性，本案纠纷发生在5月，不能证明在事发期间艺学堂的教师停止工作。宝隆公司对证据的三性均持异议，工资表系李伟志自己单方制作，仅反映艺学堂职工工资发放情况，不能反映艺学堂的损失情况。李伟志对此证据无异议。本院认为，该证据系李伟志单方制作，不能证明本起纠纷发生时李伟志产生损失，故对该证据，依法不予采信。6、原告提供的艺学堂的营业执照、网络招生广告、5月6日至7月13日收费明细表及相应的收费收据，证明艺学堂5月6日至7月13日的收费情况。周彬对营业执照没有异议，认为网络招生广告可以看出艺学堂在市区设有多个教学点，其中在宝隆大厦的仅是602室，不包括603室，陈治华不具有权利，5月6日至7月13日的收费明细表及相应的收费收据，证明了艺学堂始终在正常营业，有的收据是在5月28日、29日，在原告所谓的停业期间还在收费，说明艺学堂并没有因为该事件受到任何影响，不存在营业损失。宝隆公司对证据的真实性没有异议，认为不能反映艺学堂的真实损失情况。李伟志对上述证据无异议。本院认为，两被告及第三人对上述证据的真实性没有异议，本院依法予以采信。7、原告提供的和解协议及汇款凭证，证明原告对第三人的赔偿情况。周彬对和解协议的真实性不予认可，认为法院已经判决驳回李伟志的诉讼请求，在上诉期间，陈治华主动赔偿李伟志，有悖常理，该协议是李伟志和陈治华的行为，被告不知情，陈颖也没有签字，该协议仅对李伟志、陈治华有效，其约定的赔偿金额对案外人没有约束力，汇款凭证的真实性没有异议，不能证明实际给付。宝隆公司对上述证据的三性均有异议，认为该和解协议是在第三人诉讼，法院判决原告不承担赔偿的情况下，原告自行与第三人之间达成的和解协议并赔偿，不符合常理，原告与第三人有串通的嫌疑。李伟志对上述证据没有异议。本院认为，上述和解协议与汇款凭证发生在陈治华与李伟志之间，本院生效判决已经驳回李伟志对陈治华的诉讼请求，故陈治华与李伟志之间签订的和解协议不能适用于本案的被告，亦不能证明陈治华的损失，故对上述证据，依法不予采信。8、原告提供的谈话录音，证明原告向宝隆公司主张权利的情况。周彬对录音的真实性没有异议，认为仅能表明陈治华向宝隆公司反映情况，不能证明周彬有侵权性行为，周彬仅是装修，没有对整个过道封堵，周彬基于承租人的权利对过道进行必要的装修，原告没有举证证明过道属于整个6楼的公共过道，即使周彬实施在其承租范围内实施了不当行为，也应当由宝隆公司向周彬提出交涉，录音不能证明周彬实施了什么行为以及实施时间。宝隆公司对录音的真实性没有异议，不能反映原告向宝隆公司主张过权利，也没有确认公共过道已经被周彬进行封堵，只是跟原告说如果原告认为是公告过道被周彬封堵，可以通过自力救济途径解决，并要求原告去相关部门确认过道的性质。李伟志对上述证据没有异议。本院认为，被告及第三人对录音资料的真实性没有异议，本院依法予以采信，但录音资料不能反映周彬实施侵权行为的时间。9、被告周彬提供的房屋租赁合同，证明周彬对宝隆大厦6楼299.75平方米的承租权，601室的过道是601室承租人专属的过道。原告对合同的真实性没有异议，可以证明周彬是租赁户，但601室的过道不是601室的专属过道，是整个楼层共同使用的过道。宝隆公司、李伟志对合同没有异议。本院认为，原告与宝隆公司、李伟志对合同真实性不持异议，本院依法予以确认，但该合同不能证明周彬的证明目的。10、被告周彬提供的宝隆公司与陈颖的房屋购销合同，证明陈颖购买601室时，宝隆公司同意在601室与602室之间的墙上开个门洞，供陈颖通行，如陈颖认为无法使用该通道，应当基于房屋买卖合同向宝隆公司主张违约责任，而不是起诉周彬。原告对合同的真实性没有异议，认为不能证明周彬的证明目的，原告购买602、603室的房屋后，当然对六楼的过道享有通行权，原告的承租户也应享有通行权，无论签名的真实性是否，均不影响陈颖授权其父亲处理该房屋的相关事宜。宝隆公司对该合同的真实性没有异议，合同证明了601室与602室除了合同中可以开一个门洞使用，601室、602室本来就有正常的楼梯使用，周彬在通道中实施装修行为，610室、602室可以通过其他通道进出。李伟志同意原告的质证意见。本院认为，原、被告及第三人均认可房屋购销合同的真实性，本院依法予以采信，根据该合同第八条的约定，宝隆公司在1幢601室过道西侧墙上开一门洞供陈颖使用，根据该合同第九条的约定，宝隆公司同意陈颖使用东侧电梯，陈颖按规定缴纳电梯使用费，故陈颖有权对601室前公共过道及电梯进行使用。就案件的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告陈治华与陈颖系父女关系，成冯系陈治华之子。2000年11月22日，陈颖与宝隆公司签订商品房购销合同，陈颖向宝隆公司购买了南通市宝隆大厦1幢602室房屋一套，依据该合同，合同约定宝隆公司同意在1幢601室过道西侧墙上开一门洞供陈颖使用该过道作交通，还约定宝隆公司同意陈颖使用东侧电梯。2005年3月22日，陈颖对上述房屋的产权进行了登记，在陈颖房屋产权证附图中在601室北侧、602室西侧标明公共过道，并加盖了南通市房产管理局测绘队的公章。2005年10月21日，陈颖向陈治华出具委托书一份，并经南通市崇川区公证处进行了公证，陈颖授权陈治华办理宝隆大厦1幢602室房屋的有关事宜，包括房屋出售，签订各项与此房有关的出售、出租合同，办理产权过户手续，收取售房款或房租等。2013年6月1日，陈治华与李伟志签订租房协议一份，陈治华将宝隆大厦1幢602室、603室出租给李伟志使用，租期自2013年6月10日至2016年6月9日止。目前，李伟志仍然在使用上述房屋开办南通艺学堂琴业有限公司（自然人独资）至今。2015年12月14日，周彬与宝隆公司签订房屋租赁合同一份，宝隆公司将其所有的南通市宝隆大厦宝隆电脑城5层建筑面积642.16㎡、6层建筑面积299.75平方米房屋出租给周彬使用，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日止。2016年5月23日，城东派出所接到陈治华报警，称其系宝隆大厦1幢602室的业主，其与601室共用一条通道，5月20日开始，601室租户周彬自行将通道封锁，致使602室租户李伟志开设的艺学堂音乐教室无法正常经营。2016年8月9日，李伟志将陈治华诉至本院，要求陈治华赔偿各项损失136993.45元。2016年10月17日，本院作出判决，认为案涉房屋由于案外人封堵公共通道导致李伟志不能正常营业，该行为并非陈治华实施，也非租赁物本身使用过程中出现的问题，陈治华并非违反合同的约定，故判决驳回了李伟志的全部诉讼请求。诉讼中，被告周彬于2016年12月19日当庭陈述其没有封堵过通道，原来是3.18米宽，后来其把过道隔成1.2米宽，现在被原告砸掉了，已经恢复原状了。被告宝隆公司的委托诉讼代理人亦认可被告周彬将通道由3.18米隔成了1.2米宽。本院认为，根据宝隆公司与陈颖签订的商品房买卖合同以及房屋产权证附图，案涉南通市宝隆大厦1幢601室北侧、602室西侧的过道系公共过道，602室房屋产权人及承租户必须通过该通道才能乘坐东侧电梯，该公共过道系公共部位，属于601室、602室的共有部分，任何人不得擅自占用、处分该共有部分，不得改变其使用功能。被告周彬作为601室的承租户，擅自在上述公共过道内进行搭建的行为，影响了原告及其租赁户的通行，侵犯了其他业主的共有权利。鉴于原告陈治华已经将被告周彬擅自搭建的构建物拆除，被告周彬并未再行搭建，故被告周彬侵犯业主共有权的行为已经终止。关于原告主张的损失，原告陈治华以其与第三人李伟志自行签订的和解协议及汇款凭证证明已先行赔付第三人损失的行为，因两被告对该证据不予认可，且即使赔付事实存在，亦对两被告不具有约束力。原告与第三人李伟志未能提供其他相应证据证明李伟志经营的艺学堂在本起纠纷期间停止营业并实际发生损失的程度，故原告主张两被告赔偿损失的请求，无事实法律依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十六条的规定，判决如下：驳回原告陈治华、陈颖的全部诉讼请求。案件受理费800元，由原告陈治华、陈颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币800元(诉讼费缴费账户户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行)。审 判 长 毛策骏审 判 员 唐文新人民陪审员 王汉明二〇一七年四月五日书 记 员 李 军 搜索“”