（2017）黑1004民初229号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-24
案件名称
闫喜广与牡丹江市城市开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
牡丹江市爱民区人民法院
所属地区
牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫喜广,牡丹江市城市开发建设有限公司,闫喜广,牡丹江市城市开发建设有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1004民初229号原告：闫喜广，男，1954年12月6日出生，汉族，海林市柴河林业局新兴林场退休工人，住海林市柴河。委托诉讼代理人：曾玉梅（系原告闫喜广妻子），住海林市柴河。被告：牡丹江市城市开发建设有限公司，住所地牡丹江市西安区太平路128号帕弗尔酒店401室。法定代表人：马玉斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。原告闫喜广与被告牡丹江市城市开发建设有限公司（以下简称城市建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法由审判员孙淑红适用简易程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告闫喜广及其委托诉讼代理人曾玉梅、被告城市建设公司的委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫喜广向本院提出诉讼请求：一、要求判定被告给付原告晚发房产证违约金（15.6元/日×444天）6926.40元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月20日，原告以310283元价款购买了被告开发的牡丹江爱民区新丹溪2期10号楼1单元9楼902室、建筑面积77.98平方米的住房，约定2012年12月31日之前交房（以购房合同书为证）。被告未按合同约定履行，拖延到2014年7月1日交房，也未如期给原告办理产权证书。根据《商品房买卖合同》第十五条，未能如期办理产权证承担赔偿每日万分之零点五违约金。被告于2014年7月1日交房，应在365天内办理产权证，结果拖到2016年9月15日才办理完，违约时间是444天。故请求人民法院依法维护消费者的合法权益，实现原告的诉讼请求。城市建设公司辩称,被告逾期办照是因为政府相关政策导致的，故违约责任不应由被告承担。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额，故原告要求的违约金数额与合同约定不符。本院经审理认定事实如下：原告闫喜广（视力残疾一级）与被告城市建设公司于2011年9月20日签订商品房买卖合同，合同的主要内容为：“第三条：买受人购买的商品房为第10幢1单元010902号房、房产图号为X、建筑面积77.98平方米。第四条：按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3979.01元，总价款为310283元。第六条：付款方式为一次性付款，自签订《新丹溪商品房认购书》之日起7日内付清全部房款310283元，否则按逾期付款承担违约责任。第八条：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365天之次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额……。”原告如约一次性交付购房款310283元，被告于2014年7月1日向原告交付房屋。原告称其在他人处得知被告自2014年7月1日交付房屋后，于2016年9月15日向小区业主下达办照通知，被告认可上述时间。原告于2017年1月9日办理了诉争房屋所有权证。现原告请求以出卖人自商品房实际交付使用后第365天之次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五支付其违约金6926.40元，被告同意按以买受人已付房款的百分之一的最高限额支付违约金。庭审中，被告主张系政府政策导致其逾期办照的违约行为，但未举示证据证明。原、被告均认可双方签订的《商品房买卖合同》效力，原告认可在签订合同时其女儿在场，对合同的内容也进行了审查，被告不存在欺诈或胁迫行为。上述事实有原告举示的《商品房买卖合同》复印件及原、被告当庭陈述为证。本院认为,本案争议焦点系原告请求逾期办照违约金是按实际逾期的天数及比例计算，还是按逾期办照违约金的最高限额计算问题。关于本案案由问题。商品房买卖合同系指房产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告于2011年9月20日签订的《商品买卖合同》，符合商品房买卖合同的特征，且双方因履行合同发生争议，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。原、被告系在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律、法规禁止性规定及其他致合同无效的情形，故合同合法、有效，双方均应严格按照约定履行。原告已按合同约定履行了应尽的义务，被告也应及时将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报房管部门，以便原告及时取得诉争房屋的房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体达到入住及使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故根据上述条款被告应在2012年12月31日将诉争房屋交付原告后的60天内，即在2013年3月1日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而被告办照通知于2016年9月15日（原告自认在他人处得知该通知时间）下达小区业主，比《商品房买卖合同》约定的时间迟延了1294天，显然已超过了合同约定的时间，构成违约，故被告应当承担支付违约金的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条：买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第365天的次日起，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额。而被告实际交付房屋的时间为2014年7月1日，自第365天的次日起至通知办照日（2016年9月15日）迟延了442天，逾期办照的违约金应为6857.25元。但双方在合同中又约定了逾期办照违约金的上限，即违约金总额以买受人已付房款的百分之一为最高限额，依此约定逾期办照违约金上限为3102.83元。而该条款的理解应为逾期办照的违约金未超过上限的，以实际计算的违约金为准，超过上限的以上限为准。本案原告请求的违约金已超过上限，故应以上限额度确定本案逾期办照的违约金的数额为3102.83元，超过部分本院不予保护。被告抗辩其逾期办照的违约行为系政府政策所致，但未举示证据证明，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告牡丹江市城市开发建设有限公司于本判决生效后三日内给付原告闫喜广逾期办照违约金3102.83元；二、驳回原告闫喜广的其他诉讼请求。如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告牡丹江市城市开发建设有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告闫喜广可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告牡丹江市城市开发建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 孙淑红二〇一七年四月五日书记员 邢美君 更多数据：搜索“”来源：