（2017）湘04民终3号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-19

案件名称

肖朝芬、陈永明诉王星辉、王中利房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖南省衡阳市中级人民法院

所属地区

湖南省衡阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖朝芬,陈永明,王星辉,李孝幼

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书（2017）湘04民终3号上诉人(原审被告)：肖朝芬，女，1982年6月5日出生，住衡阳市石鼓区。上诉人(原审被告)：陈永明，男，1979年4月9日出生，住湖南省长沙市雨花区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张峰源，湖南居安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王星辉，男，1983年3月31日出生，住衡阳市雁峰区。被上诉人(原审原告)：李孝幼，女，1954年6月26日出生，住衡阳市雁峰区。上诉人肖朝芬、陈永明因与被上诉人王星辉、原被上诉人王中利房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。因王中利于2017年2月6日去世，本院于2017年2月24日裁定中止审理，于2017年3月15日恢复审理，并依法追加其法定继承人李孝幼作为被上诉人参加诉讼。本案现已审理终结。肖朝芬、陈永明上诉请求：撤销原审判决，查明事实并依法改判。王星辉、李孝幼辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王星辉、原被上诉人王中利向一审法院起诉请求：请求判令肖朝芬、陈永明按合同约定向王星辉、王中利支付2016年1-9月份门面租金33300元及水电费，本案诉讼费由肖朝芬、陈永明负担。一审法院认定事实：2004年12月3日，王中利、王星辉与衡阳市雁城房地产综合开发公司签订1份商品房买卖合同，约定王中利、王星辉购买衡阳市雁城房地产综合开发公司开发的市中山北路“中北综合楼”第一层门面仓库（坐东朝西方位）及二单元6楼604房，二处的面积均按红线测绘面积为准，总房款为320000元。2006年1月1日，王中利与肖朝芬父亲肖祖安及肖朝芬签订1份租赁合同，约定：王中利将中山北路“中北综合楼”112号地层仓库租给肖朝芬父亲肖祖安及肖朝芬。2009年3月21日，王中利与肖朝芬父亲肖祖安又签订1份仓库出租合同，租期为3年，每月租金650元。2012年4月1日，王中利、王星辉与肖朝芬父亲肖祖安再签订1份仓库出租合同,租期为3年,从2012年4月1日至2015年4月1日止，租金每月2180元。该租赁合同履行过程中，后由于肖朝芬父亲去世。2015年3月9日，王中利、王星辉与肖朝芬、陈永明重新签订1份门面出租合同，约定肖朝芬、陈永明租赁王中利、王星辉中山北路“中北综合楼”门面使用，门面所有固定资产一楼卷闸门一条，防盗门二条，厕所一间，水电设备齐全，水电费由肖朝芬、陈永明负责，租赁时间为3年，从2015年4月1日至2017年4月1日止，门面租金每月3600元，肖朝芬、陈永明每月1日定期向王中利、王星辉一次性交清当月门面租金，肖朝芬、陈永明不得以各种理由为由拖欠门面租金或拒交门面租金，如肖朝芬、陈永明方违约，王中利、王星辉有权收回门面对外出租他人；王中利、王星辉收取肖朝芬、陈永明门面租金每年递增100元。肖朝芬、陈永明与王中利、王星辉签订该门面出租合同初期，肖朝芬、陈永明依约履行了合同约定义务。2015年年底，因案外人王亚平找到肖朝芬、陈永明主张肖朝芬、陈永明承租的房屋所有权归案外人王亚平所有。肖朝芬、陈永明及案外人王亚平经协商未果，肖朝芬、陈永明以此为由拒绝向王中利、王星辉交纳房屋租金。2016年3月31日前的租金肖朝芬、陈永明已全部付清给王中利、王星辉，2016年4月份至9月份肖朝芬、陈永明拖欠王中利、王星辉房屋租金22200元未付。一审法院认为，王中利、王星辉与肖朝芬、陈永明签订的《门面出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，应受法律保护。在签订《门面出租合同》后，王中利、王星辉依约将坐落在衡阳市中山北路“中北综合楼”第一层112号门面仓库交付肖朝芬、陈永明继续租赁使用，肖朝芬、陈永明在租赁使用王中利、王星辉的门面仓库过程中，肖朝芬、陈永明以案外人王亚平主张承租房屋所有权为由拒不向王中利、王星辉支付租金，肖朝芬、陈永明的行为属于违约，王中利、王星辉要求肖朝芬、陈永明支付租金符合法律规定，理由成立，予以支持。根据庭审查明事实，2016年3月31日前的租金肖朝芬、陈永明已全部支付给王中利、王星辉，2016年4月1日至2016年9月31日肖朝芬、陈永明拖欠租金共计22200元，该院予以确认。王中利、王星辉诉称多主张的租金11100元及水电费，因其未提供证据予以证实，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决:一、被告肖朝芬、陈永明于本判决生效之日起十日内给付原告王中利、王星辉2016年4月1日至2016年9月31日门面租金22200元。二、驳回原告王中利、王星辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费483元，由被告肖朝芬、陈永明负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据和申请证人出庭作证，本院组织双方对证据进行了质证交换。本院认为，不动产物权以不动产登记或生效法律文书确定的为准，肖朝芬、陈永明提供的《以物抵债协议》不能证明案外人对诉争房屋享有所有权，同时，因案外人王某某与本案涉案房屋存在利害关系，故对其证人证言不予采信。对于王某某、李某某提供的证人证言，因没有其他证据佐证，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，王星辉系李孝幼与原被上诉人王中利独子，王中利的父母均已去世，李孝幼同意王中利生前的上诉意见，愿意参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人王星辉、原被上诉人王中利与上诉人肖朝芬、陈永明签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。肖朝芬、陈永明主张涉案房屋存在权利瑕疵，但其提供的证据不能证明其主张，且双方的租赁合同未解除，肖朝芬、陈永明一直占有、使用合同约定的衡阳市中山北路“中北综合楼”第一层112号门面，故肖朝芬、陈永明应当按合同约定支付2016年4月1日至2016年9月31日拖欠的房屋租金。上诉人肖朝芬、陈永明的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于李孝幼明确表示愿意作为王中利的法定继承人参加本案诉讼，因此原审确认的王中利生前民事权利和义务，依法由李孝幼、王星辉继受。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初589号民事判决第二项及诉讼费用的负担；二、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2016）湘0407民初589号民事判决第一项为由肖朝芬、陈永明于本判决生效之日起十日内给付王星辉、李孝幼2016年4月1日至2016年9月31日门面租金22200元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费483元，由肖朝芬、陈永明负担。本判决为终审判决。审判长　周　宏审判员　刘丽娅审判员　邓　琳二〇一七年四月五日书记员　唐宇翔来源：