（2016）津02民终451号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-15
案件名称
天津正泰实业有限公司、天津冠龙建筑安装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津正泰实业有限公司,天津冠龙建筑安装有限公司,天津市华帜物业管理有限公司,天津商都五金大厦,天津商都五金大厦金牌一五八商务酒店,田建伟,刘书浩,张建民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终451号上诉人（原审原告）：天津正泰实业有限公司，住所地天津市河东区六纬路133号。法定代表人：王国富，董事长。委托诉讼代理人：李红，天津国鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克，天津国鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津冠龙建筑安装有限公司，住所地天津开发区翠亨村D座17门302室。法定代表人：李健慧，总经理。委托诉讼代理人：王军，天津市南开区148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：天津市华帜物业管理有限公司，住所地天津市河东区六纬路133号。法定代表人：高之庆，总经理。被上诉人（原审被告）：天津商都五金大厦，住所地天津市河东区六纬路***号。法定代表人：李建东，总经理。被上诉人（原审被告）：天津商都五金大厦金牌一五八商务酒店，住所地天津市河东区六纬路***号。负责人：李建东，总经理。被上诉人（原审被告）：田建伟，男，1957年3月11日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王建斌，天津瀚洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘书浩，男，1975年6月2日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审被告）：张建民，男，1958年8月18日出生，汉族，住天津市河东区。原审原告天津正泰实业有限公司（以下简称正泰公司）与原审被告天津冠龙建筑安装有限公司（以下简称冠龙公司）、天津市华帜物业管理有限公司（以下简称华帜公司）、天津商都五金大厦（以下简称商都大厦）、天津商都五金大厦金牌一五八商务酒店（以下简称一五八酒店）、田建伟、刘书浩、张建民房屋租赁合同、返还原物纠纷一案，原审法院于2015年1月21日作出（2014）东民初字第3576号民事判决，冠龙公司、商都大厦、一五八酒店、田建伟、刘书浩、张建民均不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日做出（2015）二中民四终字第308号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审后，于2015年11月9日做出（2015）东民重字第42号民事判决。正泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案后，依法组成合议庭于2016年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人正泰公司的委托诉讼代理人李红、张克，被上诉人冠龙公司的委托诉讼代理人王军，被上诉人商都大厦的法定代表人及一五八酒店的负责人李建东，被上诉人田建伟及其委托诉讼代理人王建斌，被上诉人刘书浩、张建民到庭参加诉讼。被上诉人华帜公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正泰公司上诉请求：撤销原判，改判支持正泰公司的重审全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人均拒绝参加庭审并退出法庭，未发表答辩意见、未提交证据，表明其对正泰公司的诉讼请求没有意见、对正泰公司的证据没有异议，而原审法院却将被上诉人在原审的意见、证据拿来并充当被上诉人在重审中的意见、证据，缺席审理并做出不利于正泰公司的判决结果，实属错误。二、一审法院认定案件基本事实错误。1、天津五金采购供应站将商都大厦股权转让，处分的是作为公司股东享有的投资收益权、公司经营管理权，该转让并不涉及涉诉房屋使用权的处分。冠龙公司基于租赁合同所享有的涉诉房屋的承租使用权不可能因此受到影响，两者之间无任何因果关系。2、客观上，不存在李建东受让商都大厦股权后即开始在涉诉房屋中经营一五八酒店，影响了冠龙公司对涉诉房屋继续使用的事实。李建东系冠龙公司的股东、监事，持有冠龙公司50%的股权，而且和冠龙公司的另一股东及法定代表人李健慧系亲姐弟关系，公司的实际控制人其实就是李建东本人。2008年4月24日，天津商都五金大厦金亚饭店（以下简称金亚饭店）（后更名为天津商都五金大厦金牌一五八商务酒店）与天津市河东区金嗓子练歌房（以下简称金嗓子练歌房）签订的租赁合同，可以充分证实股权转让前，李建东即是冠龙公司的负责人，以金亚饭店的名义对外经营。李建东受让商都大厦的股权，目的是为了更便于冠龙公司以金亚饭店名义对外经营，而不是为了影响冠龙公司的承租权。而且，股权转让后，在长达五年的时间里，冠龙公司从未提出任何异议，在正泰公司送达给冠龙公司的通知书上，不但一五八酒店盖章确认，而且冠龙公司的工作人员崔瑞珠也签字确认，说明股权转让前后，均系冠龙公司在经营一五八酒店，在占有使用涉诉房产，不存在李建东受让股权后在涉诉房屋内经营一五八酒店的事实。三、一审法院适用法律错误。本案为返还原物纠纷，正泰公司是涉诉房产的所有权人，在正泰公司诉请冠龙公司及其他实际占有房屋主体腾房的前提下，法院理应就房屋占有使用人是否合法占有使用涉诉房产，是否负有腾房义务作出审理和认定，一审法院以股权转让涉及涉诉房产使用权问题与本案不属同一法律关系为由，驳回正泰公司的诉请，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人冠龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、冠龙公司并未放弃抗辩权，只是通过相关程序另行主张权利而已。2、正泰公司将冠龙公司作为起诉腾房的被告，冠龙公司作为被告的主体资格不适格。因2010年4月，李建东取得商都大厦的全部股权后，开始行使了对商都大厦及其下属企业金亚饭店和金华园酒店的经营使用权，李建东行使权利，导致冠龙公司所签订租赁协议的合同目的不能实现。所以冠龙公司早在2010年4月就不在涉诉房屋内，所以冠龙公司在本案中的被告主体不适格。被上诉人华帜公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。被上诉人商都大厦、一五八酒店辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回正泰公司的上诉请求。事实和理由：1、2010年4月，自然人李建东通过招拍挂方式取得商都大厦全部股权，天津五金采购供应站又以任命书及工商、税务登记备案形式任命李建东为商都大厦总经理。自此，李建东取得并享有了商都大厦的全部股权及法人财产权。商都大厦及一五八酒店均注册登记在涉诉房屋，且一五八酒店、金华园酒店均是对外营业性质，所以商都大厦必然享有涉案房屋的经营权和使用权。2、因冠龙公司诉正泰公司违约赔偿案，与本案相互联系，存在必然因果关系，商都大厦虽未参加腾房案的庭审，但并不能说明商都大厦放弃权利，且商都大厦一直通过相关程序主张权利。3、李建东买下商都大厦全部股权后，在经营管理、组织团队上都付出了大量心血，一直守法经营，从未拖欠天津五金采购供应站任何费用。天津五金采购供应站从来没有给商都大厦下过增加房屋使用费、水电暖等各项费用的通知。被上诉人田建伟辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。事实和理由：田建伟与天津五金采购供应站的下属分支机构金亚饭店在2004年1月1日、2008年1月1日、2008年4月分别签订了三份租赁合同，对于正泰公司与李建东何时转让股权，田建伟并不知情，三次租赁合同都是与正泰公司（天津五金采购供应站）签订的，合同没有到期，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘书浩辩称，请求维持原判，因合同没有到期，不同意腾房。被上诉人张建民辩称，请求维持原判，因合同没有到期，不同意腾房。正泰公司向一审法院起诉请求：1、冠龙公司、华帜公司、商都大厦、一五八酒店、田建伟、张建民、刘书浩立即将其占用的坐落天津市河东区六纬路133号5581平方米的房产返还正泰公司；2、冠龙公司、华帜物业、商都大厦、一五八酒店按天津市公有非住宅租金指导标准连带给付正泰公司2014年7月1日至2015年7月31日房屋占用使用费3627650元，田建伟、张建民、刘书浩按各自占用房屋面积对上述使用费承担连带责任；3、诉讼费由各被告承担。一审法院认定事实：坐落于天津市河东区六纬路133号房屋及场地的所有权人原系天津五金采购供应站。2007年7月1日，冠龙公司、华帜公司作为承租方（乙方），天津五金采购供应站作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，约定：甲乙双方原租赁协议已于2007年6月30日到期终止，现甲乙双方依据自愿、平等、互利的原则，经友好协商就乙方继续租赁金亚饭店事宜，双方达成如下协议：一、甲方同意将坐落在天津市河东区六纬路133号的金亚饭店5581平方米，共10层，其中宾馆4908平方米，金华园酒店673平方米的房产、设备、设施及室内原有家具、物品交由乙方租用。二、租赁期限7年，自2007年7月1日起至2014年6月30日止。三、租金标准及支付方式：1、租金标准：年租金1200000元整……3、租金起付日：因金亚饭店的重新装修，正式营业时间双方商订为2008年1月1日，因此租金的起付日为2008年1月1日起……五、甲方的权利义务：1、甲方有权于协议约定之日收取租金；2、甲方应于本协议签订之日向乙方提供金亚饭店及金华园酒店的营业执照副本复印件（加盖公章）1份，税务登记证复印件（加盖公章）1份、卫生许可证原件、特行许可证复印件（加盖公章）1份及其它相关证件的原件或复印件（加盖公章）各1份……九、其他约定：1、因金亚饭店的重新装修，乙方作了大量的资金投入，鉴于本协议的租赁期限为7年，本协议终止之日，同等条件下甲方视协议执行程度应首选乙方继续合作。除因不可抗拒的原因或政府宏观调控的原因造成租赁协议不能续约的，则在本租赁协议到期前两个月内，甲乙双方应继续签订新的租赁协议，原则上租金约定应延续本协议，但如根据市场环境有所调整的，调整幅度最高不超过20%。该协议还就双方其他权利义务进行了约定。该协议签订后，天津五金采购供应站将涉诉房屋交由冠龙公司、华帜公司占有使用，冠龙公司、华帜公司以金亚饭店名义进行经营。后金亚饭店更名为一五八酒店。正泰公司表示在合同履行期限内的租金已经全额收取。天津五金采购供应站与冠龙公司、华帜公司签订的《租赁协议》期限届满后双方未续签或重新签订租赁合同。2014年7月，正泰公司出具了关于要求冠龙公司、华帜公司腾房的《腾房及交还房屋通知书》，同时向冠龙公司邮寄送达了该通知书。2011年8月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会做出津国资改组[2011]24号《关于同意对天津市正泰实业总公司等四户企业进行重组的批复》，同意由天津市正泰实业总公司以接收天津交电采购供应站、天津五金采购供应站和天津金都五金大厦有限公司资产、债权、债务和人员为条件对上述3家企业实行兼并。2012年12月3日，天津市正泰实业总公司经天津市工商行政管理局更名为天津正泰实业有限公司。2013年10月23日，坐落天津市河东区六纬路133号房屋及场地的产权人变更为正泰公司。商都大厦原系天津五金采购供应站下属企业，金华园酒店及一五八酒店系商都大厦的分支机构。2009年12月14日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会以津国资企改（2009）226号《关于同意天津商都五金大厦整体改制的批复》同意天津商都五金大厦整体改制，转让全部国有股权，按不低于2万元价值在天津市产权交易市场公开挂牌转让。2010年4月26日，天津五金采购供应站作为转让方（甲方）、李建东作为受让方（乙方）签订《产权交易合同》，约定天津五金采购供应站将所拥有的商都大厦100%股权有偿转让给李建东，转让价款总额为20000元整。该合同载明根据天津阜信资产评估有限公司出具的评估报告，截止2009年10月31日，天津商都五金大厦资产评估价值总额18000元，负债总额0，净资产0元。该合同第四条产权转让涉及债权、债务的承继和清偿办法约定：“经甲、乙双方同意，采用如下方式处理：按转让方案执行（不涉及债权、债务的承继和清偿问题）。”该合同第五条产权转让中涉及资产处置约定：“经甲、乙双方同意，采用如下方式处理：1、不涉及。”该合同还就双方其他权利义务进行了约定。李建东受让商都大厦的股权后即开始在涉诉房屋内经营一五八酒店。2004年1月1日，金亚饭店作为甲方、金嗓子练歌房作为乙方签订《租赁协议》，约定：甲方同意将坐落天津市河东区六纬路133号的金亚饭店第六层的房屋、设备、设施及室内配有的家具、物品等交由乙方租用，租期自2004年1月1日至2008年12月31日。2008年1月，金亚饭店作为甲方、金嗓子练歌房作为乙方签订《协议书》，约定：经营地点不变，租赁面积为六层一部分700平方米，租期自2008年1月1日至2014年6月30日。2008年4月24日，金亚饭店（出租方李建东）与金嗓子练歌房（承租方田建伟）签订《房屋租赁合同》，约定：金亚饭店六层分为两部分A部分北侧约700平方米的歌舞厅及B部分南侧12套办公用房约300平方米，租给承租方使用。租赁期限自2008年5月20日至2018年5月19日。涉诉房屋现由商都大厦、一五八酒店、田建伟、刘书浩、张建民占有使用，具体使用情况为：田建伟使用一五八酒店第六层用于经营金嗓子练歌房；刘书浩使用一五八酒店第一层的部分房屋用于经营天津市和香面馆；张建民使用一五八酒店三层辅楼的第一层（原金华园酒店）经营花蝴蝶夜总会。其余涉诉房屋由商都大厦、一五八酒店占有使用。一审法院认为，冠龙公司、华帜公司与天津五金采购供应站签订的《租赁协议》是平等主体的法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。合同期限内天津五金采购供应站被正泰公司兼并，天津五金采购供应站的资产、债权、债务和人员由正泰公司一并接收，因此该合同的权利义务转移至正泰公司。关于正泰公司要求七被告腾房的诉讼请求，冠龙公司、华帜公司与天津五金采购供应站所签租赁协议中明确约定天津五金采购供应站向冠龙公司、华帜公司提供金亚饭店及金华园酒店的营业执照副本复印件（加盖公章）1份、税务登记证复印件（加盖公章）1份、卫生许可证原件、特行许可证复印件（加盖公章）1份及其它相关证件的原件或复印件（加盖公章）各1份，且冠龙公司在承租涉诉房屋后确实使用上述材料以金亚饭店及金华园酒店的名义对外进行经营，在金亚饭店更名为一五八酒店后，冠龙公司以一五八酒店的名义对外经营。天津五金采购供应站在租赁期限内将商都大厦的股权有偿转让给李建东，李建东受让商都大厦的股权后即开始在涉诉房屋内经营一五八酒店，从而导致冠龙公司无法继续使用涉诉房屋，可见系天津五金采购供应站将商都大厦的股权有偿转让给李建东的行为导致冠龙公司在2010年4月26日以后无法对涉诉房屋继续享有承租权，正泰公司提交的证据不足以证明冠龙公司及华帜公司现仍在实际占有使用涉诉房屋，故对于正泰公司主张冠龙公司、华帜公司腾房并支付使用费的诉讼请求，不予支持。至于正泰公司要求商都大厦、一五八酒店腾房并支付房屋使用费的诉讼请求，天津五金采购供应站将商都大厦的股权有偿转让给李建东后，李建东即开始在涉诉房屋内经营一五八酒店，商都大厦及一五八酒店在本案一审中称因李建东有偿受让了商都大厦的股权，且李建东与天津五金采购供应站签有《产权交易合同》，可见商都大厦及一五八酒店就涉诉房屋是否具有使用权的问题涉及到了李建东与天津五金采购供应站所签《产权交易合同》及其所涉及的股权转让问题，而李建东与天津五金采购供应站之间的股权转让问题与本案非同一法律关系，故对此不予审理，加之截止目前为止商都大厦及一五八酒店与正泰公司之间仍为上下级关系，故双方如有争议，可另行解决。至于正泰公司要求田建伟、刘书浩、张建民腾房并支付房屋使用费的诉讼请求，因田建伟与商都大厦签有租赁合同，且据冠龙公司、商都大厦、一五八酒店一审庭审中所述，刘书浩、张建民占有使用部分涉诉房屋的依据亦为与商都大厦、一五八酒店之间存在租赁关系，因此如前所述理由，商都大厦及一五八酒店就涉诉房屋是否享有使用权及处分权的问题，与本案非同一法律关系，故对于正泰公司此项诉讼请求在本案中亦不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告天津正泰实业有限公司的诉讼请求。案件受理费35821元，由原告天津正泰实业有限公司负担。本院经审理查明，原审法院审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，天津五金采购供应站与冠龙公司、华帜公司签订的《租赁协议》是当事人自愿签订的，且已实际履行。正泰公司作为天津五金采购供应站资产、债权、债务、人员的接收单位，《租赁协议》所涉权利义务亦由正泰公司享有和承担。2014年6月31日，《租赁协议》到期终止，双方未续签合同，现正泰公司要求冠龙公司、华帜公司腾空并返还租赁房屋。关于冠龙公司、华帜公司是否应返还租赁房屋并交纳《租赁协议》到期后的房屋占有使用费问题。从《租赁协议》的内容看，天津五金采购供应站不但将坐落于天津市河东区六纬路133号金亚饭店5581平方米共10层的房产、设备、设施及室内家具、物品出租给冠龙公司、华帜公司使用，同时还将金亚饭店、金华园酒店的营业执照、税务登记证、卫生许可证、特行许可证等相关证件的原件或复印件交由冠龙公司、华帜公司使用；也就是说天津五金采购供应站将金亚饭店和金华园酒店交由冠龙公司、华帜公司经营，冠龙公司、华帜公司可以金亚饭店和金华园酒店的名义从事经营活动。《租赁协议》签订后，冠龙公司、华帜公司对涉诉房屋进行了重新装修，并实际以金亚饭店（一五八酒店）和金华园酒店的名义对外从事经营活动，亦按协议约定履行了支付租金的义务。2010年4月26日，天津五金采购供应站将其下属企业商都大厦100%的股权转让给李建东，李建东成为商都大厦的法定代表人及其商都大厦分支机构金亚饭店（一五八酒店）的负责人。商都大厦及一五八酒店主张自李建东受让股权开始对商都大厦及一五八酒店进行实际的经营管理。冠龙公司亦主张自李建东受让商都大厦的股权开始，商都大厦及一五八酒店由李建东实际经营管理，致使冠龙公司无法对租赁房屋继续承租使用。虽然李建东系冠龙公司的股东，又是冠龙公司法定代表人李健慧的弟弟，二者之间存在一定的关联关系，但毕竟主体不同，天津五金采购供应站在《租赁协议》履行期间，将商都大厦100%的股权转让给李建东，导致冠龙公司无法正常对租赁房屋行使使用权及对一五八酒店行使经营权。现正泰公司不能提供充足证据证明冠龙公司仍在实际占有使用涉诉房屋继续经营一五八酒店，则原审法院对于正泰公司要求冠龙公司、华帜公司腾房并支付房屋占有使用费的请求不予支持，并无不当。关于商都大厦及一五八酒店是否应予腾房并交纳房屋占有使用费问题，鉴于商都大厦及一五八酒店的实际经营地及注册地均为涉诉房屋，李建东与天津五金采购供应站签订《产权交易合同》受让商都大厦的股权后亦一直在使用涉诉房屋进行经营，故商都大厦及一五八酒店对涉诉房屋是否享有使用权，应否腾房，应否交纳房屋占有使用费问题，因涉及股权转让问题，与本案非同一法律关系，双方可另行解决。关于田建伟、刘书浩、张建民是否应予腾房并交纳房屋使用费问题，因田建伟、刘书浩、张建民均与金亚饭店（一五八酒店）签订房屋租赁合同，其是否应予腾房应待商都大厦及一五八酒店就涉诉房屋是否享有使用权问题确定后再行解决。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35821元，上诉人天津正泰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 强国琴代理审判员 李冬梅代理审判员 郭 鑫二〇一七年四月五日书 记 员 张新进 关注微信公众号“”