（2017）闽01民终613号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-31
案件名称
福州榕祥物业服务有限公司、陈某某物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州榕祥物业服务有限公司,陈某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终613号上诉人（原审原告）：福州榕祥物业服务有限公司，住所地福州市晋安区福新中路49号浦下小区10座601单元。法定代表人：朱长红，执行董事。委托诉讼代理人：周丽丽，福建海山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智勇，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某某，男，汉族，住福州市鼓楼区。上诉人福州榕祥物业服务有限公司（以下简称“榕祥物业公司”）因与被上诉人陈某某物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。榕祥物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项的判决；2、依法改判陈某某支付2015年1月到2015年10月的车辆管理费600元，违约金331.5元（自逾期之日起按欠费金额的日万分之八计算，暂计至2015年12月30日，应计至实际缴清物业费等欠款之日止）及一审律师费损失500元；3、判令陈某某承担二审律师费500元。事实与理由：1、《福州市物业服务合同》第十二条约定，物业公司应按照物价部门规定的停车服务费收费标准收取停车服务费，合同附件（一审未提交）约定也已约定停车服务费收费标准。物业公司要求陈某某支付停车服务费有证据证明，应予以支持。2、《福州市物业服务合同》第十条明确约定“物业服务费按月进行缴纳，业主应在每月1日前履行缴纳义务。本着业主自愿原则可按季或年进行交纳。”其中，后一句是指预交的情况。退一步，即使该条款表述不明，那么也应按照交易习惯确定真实意思，而物业通常都是先交费后服务，且陈某某此前也都是每月月初缴纳物业费。因此，陈某某自2015年1月1日起未交物业费的行为已构成违约。3、根据《物业服务合同》第二十六条的约定，业主或物业使用人一旦欠费（拖欠物业费、分摊公共水电费用、停车服务费、场地使用费等），物业公司即有权提起诉讼追讨，并根据欠费金额从逾期之日起按每日万分之八计算违约金；物业公司因追讨产生的律师费损失由欠费业主承担。违约后果合同已经明确约定，物业公司无书面通知的义务，且已通过电话及上门方式进行催讨，因此陈某某应当根据合同约定承担违约金及律师费。陈某某辩称，物业费并非都是按月交纳。小区没有固定的车位，物业公司也未对车辆进行管理，不同意缴纳车辆管理费。榕祥物业公司利用代收燃气管道初装费的机会多收费用，双方因此发生纠纷才拒缴物业费，不同意缴纳违约金、律师费。榕祥物业公司向一审法院起诉请求：一、判令陈某某支付2015年1月到2015年10月共计10个月的物业费977元、电费公摊费30元、车辆管理费600元及自逾期之日起至实际缴清物业费之日止按每日万分之八支付违约金（暂计至2015年12月30日共计331.5元）；二、判令陈某某承担律师费500元。三、判令陈某某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：福州闽一物业管理服务有限公司（现更名为福州榕祥物业服务有限公司）与福州市鼓楼区和辉花园业主委员会签订的《福州市物业服务合同》至2015年5月31日届满，该物业公司2015年10月31日实际撤出和辉花园小区。陈某某从2015年1月到2015年10月止未缴纳物业服务费及公用电费公摊费用。榕祥物业公司为本案支出律师代理费500元。一审法院认为，陈某某承认榕祥物业公司关于物业服务费977元及公摊电费30元的请求，不违反法律规定，予以支持。榕祥物业公司主张的车辆管理费，证据不足，不予支持。根据《福州市物业服务合同》第十条：“物业服务费按月进行交纳，业主应在每月1日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季或年进行交纳。”的约定，双方并未对物业服务费的交纳时限作出明确的约定，榕祥物业公司也未在陈某某逾期交纳后向陈某某发出书面催缴通知，明示逾期交纳的违约责任，因此榕祥物业公司向陈某某主张逾期交纳物业服务费的违约金和律师费，不予支持。陈某某认为榕祥物业公司多收煤气初装费，可另行起诉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《物业管理条例》第七条（五）规定，判决：一、陈某某应于判决生效后十日内向福州榕祥物业服务有限公司支付2015年1月到2015年10月的物业费977元即公摊电费30元，合计1007元；二、驳回福州榕祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审审理过程中，榕祥物业公司提交以下证据：A1.其与和辉花园业主委员会签订的《福州市物业服务合同》，证明合同中已明确约定物业费用的缴纳时间、停车费用按物价部门规定的停车服务费收费标准收取、因处理纷争纠纷而实际发生的费用包括律师费在内由业主承担；A2.《委托代理合同》及缴费发票，证明榕祥物业公司因本案诉讼产生的二审律师费损失。陈某某质证认为，对以上证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。对证据A1，认为物业费的实际缴纳方式是不定期缴纳，故不存在不缴纳以及违约的问题。对证据A2，认为未缴物业费是物业公司导致的，陈某某不应承担律师费。本院认为，以上证据均具备真实性、合法性、关联性，依法予以采纳。综合一审经过质证的在案证据以及二审提交的新证据，对一审查明的事实予以确认。二审争议的主要事实是陈某某是否欠缴停车管理费，经查，《福州市物业服务合同》附件中约定停车服务费标准为小车临时停放3-10元/次、按月停放60-70元/月。在多种计费收费标准并存的情况下，榕祥物业公司未能提供证据证明2015年1月至2015年10月陈某某在小区内停放车辆的具体情况以及停放车辆采纳何种计收方式，故本院对陈某某欠缴停车管理费的事实不予认定。另查明，福州闽一物业管理服务有限公司与福州市鼓楼区和辉花园业主委员会签订的《福州市物业服务合同》第十条约定“物业服务费按月进行交纳，业主应在每月1日前履行缴纳义务。本着业主自愿额原则可按季或年进行交纳。”第二十六条第一项约定：“……业主或物业使用人一旦欠费（拖欠物业费……），乙方即有权提起诉讼追讨，并根据欠费金额从逾期之日起按每日万分之八计算违约金。欠费业主除补交物业费及违约金外，还要承担诉讼费用、律师费及其他相关费用……”2016年6月27日，福州闽一物业管理服务有限公司变更公司名称为福州榕祥物业服务有限公司。本院认为，榕祥物业公司未能证明陈某某在小区停放车辆的情况，其诉请陈某某支付车辆管理费600元缺乏依据，本院不予支持。陈某某自2015年1月到2015年10月拖欠物业服务费等1007元，依照合同第二十六条的约定，应当依约缴纳违约金并承担律师费。关于违约金的计算，榕祥物业公司主张应从2015年1月开始计算违约金，但依照合同第十条的约定，业主可按年缴纳物业费，基于榕祥物业公司于2015年10月撤出小区，逾期支付违约金应从2015年11月1日起按欠费金额的日万分之八计算至缴清物业费之日止。关于律师费的承担，榕祥物业公司诉请陈某某承担一审律师费500元符合合同约定，本院予以支持；其上诉要求陈某某承担二审律师费，系新增独立的诉讼请求，经调解不成，本院不予处理。综上所述，榕祥物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3386号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3386号民事判决第二项；三、陈某某应于本判决生效后十日内向福州榕祥物业服务有限公司支付拖欠物业费及公摊电费的逾期违约金（以1007元为基数，自2015年11月1日起按每日万分之八计算至缴清欠款之日止）；四、陈某某应于本判决生效后十日内向福州榕祥物业服务有限公司支付律师费500元；五、驳回福州榕祥物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由福州榕祥物业服务有限公司和陈某某各自负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 李文颖代理审判员 金光玉代理审判员 陈碧珍二〇一七年四月五日书 记 员 黄晓琴附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 关注公众号“”