（2017）沪02民终1566号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海瑞国房地产经纪事务所与陈愈醇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海瑞国房地产经纪事务所,陈愈醇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1566号上诉人(原审被告、反诉原告)上海瑞国房地产经纪事务所，住所地上海市。投资人刘瑞斌。委托代理人张梦。被上诉人(原审原告、反诉被告)陈愈醇，男，1991年7月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。上诉人上海瑞国房地产经纪事务所(以下简称“瑞国事务所”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年1月9日，陈愈醇(买受方、乙方)与瑞国事务所(出卖方、甲方)经中介公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买上海市宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)2,688,000元。2016年1月24日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价2,280,000元，甲方于2016年5月25日前交房，双方于2016年4月25日前办理房屋转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的最后付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付按照前款方式计算的15日的款项外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际交付之日止；补充条款(一)第4条约定，经甲乙双方协商一致在本次交易中所产生的税费均由甲乙双方各自承担；第5条约定，甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费，若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任；附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付首期房价款690,000元(含定金)，甲方同意乙方通过向贷款银行申请800,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第3条所述送件当日将其补足并支付；乙方于2016年4月25日前补足剩余房价款790,000元，等等。同日，双方签订《买卖合同附件补充协议》，主要约定，乙方购买的系争房屋实际成交价为2,688,000元，而《上海市房地产买卖合同》操作价格为2,280,000元，乙方房价款的支付按以下方式支付于甲方：第一期房价款690,000元(包含定金)乙方于签订买卖合同当日支付，第二期房价款800,000元以申请银行贷款形式支付，第三期房价款790,000元于2016年4月25日前支付；经双方协商乙方补偿甲方408,000元作为装修补偿，乙方于2016年1月24日前支付甲方；本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。上述合同签订后，陈愈醇按约向瑞国事务所支付房款1,098,000元，瑞国事务所提供配合陈愈醇办理贷款的资料，包括营业执照、法定代表人身份证、开户许可证、税务登记证、组织机构代码证。2016年3月22日，陈愈醇与瑞国事务所投资人刘瑞斌就要求瑞国事务所提供配合贷款的材料问题进行协商，陈愈醇提供录音为证，在该对话中，刘瑞斌确认陈愈醇并未违约，并表示“公司的意思是涨到380万左右，加到120万我就卖了”、“这次收进来，公司的意思就是不卖了，不会再挂牌卖了……”、“公司那天已经说了，你们拿这个拿那个，公司都不给拿了……”。陈愈醇表示“贷款的钱我们自己凑的出来，你们暂时也卖不了？”，刘瑞斌表示“我不确定，公司的意思就是这样”、“我的建议是你们再回去考虑考虑，再看看其他的房子”。原审法院审理中，陈愈醇表示，合同签订后，开始瑞国事务所配合提供了一些材料，但之后还需要瑞国事务所提供其确认的在贷款银行即招商银行的账户信息，因此时房价上涨，瑞国事务所拒绝提供银行账户信息材料，并提出加价。瑞国事务所表示录音真实性无异议，但该陈述只能代表刘瑞斌个人。2016年4月11日，陈愈醇委托律师向瑞国事务所住所地即上海市延长路XXX号XXX室发出律师函，载明在陈愈醇办理贷款过程中，瑞国事务所不予配合并拒绝提供其银行账号，导致陈愈醇的贷款无法审核通过，已构成违约，催告瑞国事务所配合办理银行贷款手续及支付相应违约金。该函件于次日签收。嗣后，陈愈醇起诉至原审法院，请求：1、判令瑞国事务所继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同附件补充协议》；2、判令瑞国事务所协助将系争房屋过户到陈愈醇名下(因过户产生的税费均由双方各自承担)，同时陈愈醇愿意向瑞国事务所支付剩余房款共1,590,000元；3、判令瑞国事务所支付迟延过户违约金，以已付房款1,098,000元为基数，按日万分之五计算，自2016年4月25日起至实际办理房屋转让过户之日止；4、判令瑞国事务所于实际办理房屋转让过户之日将房屋交付陈愈醇，延迟交付以总房价款2,688,000元为基数，按日万分之五计算，自应办理房屋转让过户之日至实际交房之日止；5、判令瑞国事务所承担陈愈醇律师费30,000元。原审法院审理中，瑞国事务所提起反诉，请求：1、解除双方的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同附件补充协议》；2、陈愈醇支付瑞国事务所逾期付款赔偿金，以未付款1,590,000元为基数，按日万分之五计算，自2016年4月25日起至实际付款日止；3、陈愈醇按房屋总价2,688,000元的20%支付违约金。原审法院审理中，陈愈醇表示，同意于过户当日支付余款1,590,000元，并愿意交至法院代管。原审法院审理中，陈愈醇为证明己方主张，向原审法院提供：上海菁英房地产经纪有限公司于2016年3月29日出具的《催收函》、《证明》，《催收函》载明，根据陈愈醇与瑞国事务所签订的《上海市房地产买卖合同》，我公司在为陈愈醇办理贷款业务的过程中，应贷款银行要求，由于瑞国事务所为个人独资企业，要求瑞国事务所提供其关于同意出售本房产的书面证明和瑞国事务所的公章确认的公司银行账号；《证明》主要内容为，本公司依据《房地产买卖居间协议》所规定的居间义务，于2016年3月22日前往瑞国事务所住所，要求瑞国事务所配合陈愈醇提供甲方(房屋出卖人)关于同意出售本房产的书面证明、甲方公司银行账号，甲方拒绝配合。瑞国事务所表示未收到催收函，不同意证明中所载内容。原审法院经审理后认为，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应恪守并履行。本案的争议焦点在于系争房屋交易未成的原因。在陈愈醇与瑞国事务所投资人刘瑞斌于2016年3月22日的对话录音中，刘瑞斌明确表示不再提供材料、不卖房屋、要求加价，且经办系争房屋交易的中介公司出具的《证明》表明瑞国事务所拒绝提供部分贷款所需材料，后陈愈醇亦委托律师发出律师函催告瑞国事务所提供贷款所需材料，上述证据能相互印证，原审法院予以采信，并认定瑞国事务所在履约过程中，拒不配合陈愈醇办理贷款手续，导致系争房屋交易无法继续履行，构成违约。关于瑞国事务所表示刘瑞斌在录音中的表述系其个人行为的意见，原审法院认为，刘瑞斌系瑞国事务所营业执照上登记的投资人，对话中其多次表示系“公司的意思”，故原审法院认为其行为代表瑞国事务所，对瑞国事务所的上述抗辩不予采纳。陈愈醇现同意于过户当日支付余款1,590,000元，并要求瑞国事务所办理过户并交付房屋，原审法院予以准许。陈愈醇主张因过户产生的税费由双方各自承担，符合双方合同约定，予以准许。瑞国事务所主张系陈愈醇自己的原因无法办理贷款故要求解除双方合同并主张违约金的反诉请求，无事实和法律依据，不予准许。关于陈愈醇主张逾期过户及交房的违约金，因陈愈醇主张的违约金较高，原审法院酌情调整为按每月10,000元计算。对于陈愈醇主张的律师费的请求，无合同依据，原审法院难以准许。原审法院据此作出判决：一、陈愈醇与瑞国事务所就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、瑞国事务所于判决生效之日起十日内，将系争房屋的产权过户至陈愈醇名下，因过户产生的税费由陈愈醇、瑞国事务所各自承担；三、陈愈醇于上述房屋过户当日，支付瑞国事务所房款1,590,000元；四、瑞国事务所于判决生效之日起十日内，将系争房屋交付陈愈醇；五、瑞国事务所于判决生效之日起十日内，支付陈愈醇违约金，按每月10,000元的标准，自2016年4月26日起计算至上述房屋实际过户并交房之日止；六、陈愈醇的其余诉讼请求，不予支持；七、瑞国事务所的所有反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人瑞国事务所不服，向本院提起上诉称，1、原审判决认定上诉人拒绝提供部分贷款所需材料，属于认定事实错误，上诉人已经提供贷款所需全部材料。上诉人名下有数套房产，之前在进行其他房屋买卖时，配合买方贷款提供的材料均为“开户许可证”和“代理人委托书证明”，且买方均能顺利获得银行贷款。被上诉人串通经办系争房屋的中介公司，出具不实的证明，从而证明上诉人未配合提供贷款材料。2、本案适用法律错误。被上诉人的贷款申请无法获得银行的审核通过，完全是其自身原因导致。上诉人已经根据双方签署的《上海市房地产买卖合同》的补充条款(一)的约定，向被上诉人提供了上诉人的“开户许可证”，其中明确载明了上诉人的“开户银行”和“账号”，而被上诉人提起本案诉讼的理由是上诉人不予配合并拒绝提供上诉人的银行账户，导致被上诉人的贷款无法审核通过，该理由完全是无中生有。被上诉人没有为筹备贷款积极努力。在原审法庭调查中，被上诉人提出上诉人没有提供招商银行的账号，造成贷款无法发放，然而，招商银行批准贷款所需出具的材料清单，买方没有提供。是否需要上诉人提供银行账号还需确认，据上诉人所知，现在银行间转账都是可以跨行进行的，即使是招商银行贷款确需提供上诉人的招商银行账号，上诉人没有配合，也不构成违约。事实上，上诉人提供了“开户银行”是“中国工商银行上海市延长中路支行”的“开户许可证”。在被上诉人提供的录音证据中，被上诉人也提到可以更换贷款银行，之后被上诉人没有至其他银行办理贷款，上诉人完全有理由认为是被上诉人没有努力为自己申请到银行贷款，与上诉人无关。被上诉人因自身资信原因，无法申请到购买系争房屋的足额贷款额度。3、被上诉人提供的录音证据，存在诱导上诉人作出提高房屋价格之嫌。附件三“付款协议”的约定是建立在被上诉人银行贷款已经发放的前提下，也就是说，被上诉人应于2016年4月25日付清系争房屋的剩余款项共计1,590,000元，而被上诉人在录音证据中提到“那我们就放开来谈吧，那这个价钱，你觉得到多少程度你们不会违约。因为这房子你们总归要卖的嘛。”鉴于此，被上诉人也自知因为其自身原因无法申请到足额的银行贷款。因为被上诉人自身原因，造成贷款无法顺利获批，而作为炙手可热的系争房屋而言，价格一再上涨，使被上诉人更加焦虑。故而诱导上诉人进行录音，造成上诉人违约在先的假象。4、被上诉人在没有确切证据就申请查封系争房屋是滥用权利的表现。系争房屋无法顺利过户成交的根本原因在于被上诉人无法获得贷款，被上诉人自知，如果错失系争房屋，根据其自身购买能力，更无法购买其他相同面积或更大面积的房屋。在双方约定过户日期之前就申请对系争房屋进行查封，造成拥有合法所有权的上诉人，一再错失寻找购买能力强的买家。被上诉人私自滥用权利，是对上诉人合法所有权的践踏，是对上诉人寻找其他潜在买家机会的威胁。5、被上诉人违约在先，上诉人主张解除合同。上诉人依照双方的买卖合同，积极履行过户义务，在2016年4月25日当天至相关房地产交易中心配合被上诉人过户，然而被上诉人未依约前来。上诉人也曾多次试图与被上诉人磋商，试图达到双方理想的结果，但事与愿违。被上诉人自身缺乏资信，导致无法顺利获得贷款。上诉人为了维护自身的合法权益，依据双方的买卖合同，主张解除买卖合同及其补充协议。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人在原审中的本诉请求、支持上诉人在原审中的反诉请求。被上诉人陈愈醇答辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院根据在案证据，认定上诉人在履约过程中拒不配合被上诉人办理贷款手续，导致系争房屋交易无法继续履行，构成违约，进而作出原审判决，对原审法院的上述认定和处理意见，本院认同，不再赘述。关于二审中上诉人提出的被上诉人在没有确切证据就申请查封系争房屋是滥用权利的表现的意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。至于二审中上诉人提出被上诉人提供的录音证据存在诱导上诉人作出提高房屋价格之嫌的意见，因缺乏事实依据，本院也不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,488元，由上诉人上海瑞国房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一七年四月五日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……