（2017）沪01民终2040号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
冯佃松诉徐国惠房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯佃松,徐国惠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2040号上诉人（原审被告）：冯佃松，男，1998年4月10日生，汉族，住江苏省盐城市响水县。委托诉讼代理人：刘贵祥，上海海宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐国惠，男，1960年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：庄毅，上海宸豪律师事务所律师。上诉人冯佃松因与被上诉人徐国惠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初62889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人冯佃松上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：被上诉人知道上诉人的转租行为，在6个月内没有提出异议，应当视为认可。被上诉人徐国惠辩称，其最初并不知道转租行为，是到了2016年7月上门查看才发现的。2016年9月，徐国惠向一审法院起诉请求：1、解除徐国惠与冯佃松于2014年签订的《房屋租赁合同》；2、冯佃松将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）恢复原状；3、冯佃松将系争房屋返还徐国惠；4、冯佃松支付徐国惠违约金人民币15,000元（以下币种相同）。一审庭审中，徐国惠增加违约金诉请金额至35,000元。一审法院认定事实：系争房屋系徐国惠家庭的动迁安置房。2014年9月，徐国惠（出租人、甲方）与冯佃松（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋（合同写明租赁标的地址为上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，双方均认可系笔误）出租给乙方居住，租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金每月1,200元，付三押一，乙方应于每付款期限的十天前向甲方支付租金。第五条约定，如有一方单方面执意违约，则违约方以人民币15,000元整为违约金赔偿给对方及赔偿乙方装修款。合同特别约定：甲方允许乙方装修，本房屋常住人口为伍人，租金前三年每月1,200元，后两年每月1,300元，前三年甲方不可以收回房屋，后两年若甲方收回房屋，需赔偿违约金15,000元。合同签订后，冯佃松缴纳押金1,200元，将系争房屋简单装修后用于转租，冯佃松已付徐国惠租金至2016年12月31日。2016年7月3日，徐国惠因租房纠纷报警。2016年7月15日，徐国惠与冯佃松经系争房屋所属居委会调解，徐国惠表示因冯佃松未经同意转租而要求解除合同，冯佃松表示如终止合同，须补偿剩余租期38个月的租金差价，因双方差距较大，调解未果。此后，徐国惠起诉至一审法院。一审中，冯佃松认为合同约定的违约金为15,000元，并表示不需要进行调整。一审法院认为：徐国惠与冯佃松间就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。租赁合同并未约定冯佃松有转租权，冯佃松称曾口头告知徐国惠其承租用途为转租，无相应证据佐证，即便徐国惠居住在系争房屋楼下，亦难以推断出徐国惠知道或应当知道冯佃松的转租行为后在六个月内未提出异议。况且，徐国惠在得知冯佃松的转租行为后，已通过报警、人民调解等方式处理双方间的纠纷而未果。冯佃松作为承租人，未经出租人同意擅自转租系争房屋，已构成违约，徐国惠据此要求解除房屋租赁合同，符合法律的规定，一审法院予以准许。合同解除后，冯佃松理应将系争房屋交还徐国惠。合同约定准许承租人进行装修，冯佃松返还租赁房屋时，应当符合按照约定或者租赁物的一般使用状态，徐国惠诉请要求恢复系争房屋原状，并无合同依据，一审法院不予支持。徐国惠诉请要求冯佃松支付违约金35,000元，根据租赁合同的规定，一方违约，违约方以15,000元作为违约金赔偿给对方及赔偿乙方装修款，该约定内容难以推断出当承租人违约而致使租赁合同解除时，其应赔偿出租方的违约金为35,000元，冯佃松认可解除合同的违约金为15,000元并不要求进行调整，一审法院予以认同，一审法院支持徐国惠诉请中的违约金为15,000元。租赁合同解除后，押金1,200元徐国惠理应返还冯佃松，一审法院一并予以处理。由于冯佃松违约以致合同解除，其要求徐国惠支付转租差价损失及违约金，不符合法律规定，一审法院不予支持。冯佃松已经缴纳徐国惠截止2016年12月31日止的房屋租金，对于租金的结算，双方可依据系争房屋的返还日期另行结算。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款之规定，于二〇一六年十一月二日作出判决：一、解除徐国惠与冯佃松就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、冯佃松于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交还徐国惠；三、冯佃松于判决生效之日起十日内支付徐国惠违约金15,000元；四、徐国惠于判决生效之日起十日内返还冯佃松租赁押金1,200元；五、驳回徐国惠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费675元，减半收取计337.50元，由徐国惠负担250元，冯佃松负担87.50元。二审中，上诉人提交了一份转账凭证复印件，证明是转租的租客曾经直接汇款支付租金给被上诉人。被上诉人发表质证意见称，该材料是复印件，没有原件核对，不认可真实性，但该段期间的租金是收取过的，即使是转账支付，被上诉人也只知道租金到账了，不知道付款人是谁。因无原件进行核对，被上诉人对真实性又不予认可，本院对该份材料不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人间就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。合同并未约定上诉人有转租权，根据合同法第二百二十四条之规定，承租人擅自转租的，出租人有权解除租赁合同。上诉人的转租行为并未得到被上诉人的事先认可，违反了法律规定。上诉人称被上诉人在知晓转租行为后的6个月内没有提出异议，但其未能举证证明被上诉人知晓当前次承租人具体时间的事实，其主张缺乏事实依据，本院难以支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币205元，由上诉人冯佃松负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波审 判 员 李 兴代理审判员 何 建二〇一七年四月五日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自