（2017）津0112民初665号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-21
案件名称
刘杨与天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘杨,天津星耀投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初665号原告：刘杨，男，1979年1月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：朱丹婷，天津天关律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：颜语，董事长。委托诉讼代理人：王慎谦，男，1984年9月25日出生，汉族，该公司法务，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王文利，男，1973年5月25日出生，汉族，该公司法务，住天津市津南区。原告刘杨与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丹婷和被告的委托诉讼代理人王文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同约定的交房义务，被告立即交付房屋；2、请求判令被告支付原告因逾期交房的违约金68947.2元（期间为2014年10月31日至2016年11月23日，是按照当地租金标准计算的违约金，合同约定的违约金过低）。3、请求判令被告向原告开具天嘉湖澜海庄园178号楼2门剩余房款430000元的正式发票。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年11月6日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼-2门的房屋一套，价格为1094340元，被告应于2014年10月30日前交付房屋。合同签订后原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。经原告多次催促，被告至今未履行交房义务，故原告呈讼法院，提出如上诉请。被告天津星耀投资有限公司辩称，原告主张的部分违约金诉请超过了诉讼时效，且主张的违约金过高，目前无法交付房屋，因为房屋未进行二次施工，且未取得验收合格证。被告同意为原告开具正式的发票。原告提供如下证据：1、商品房买卖合同1份，以此证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。2、发票1张，以此证明原告支付了首付款664340元。3、贷款合同1份，以此证明原告办理了银行贷款430000元用于支付购房款。4、天津市房屋登记证明1份，以此证明原告交齐了购房款。5、借款凭证1份，以此证明原告办理了银行贷款430000元用于支付购房款。6、银行还款的明细1份，以此证明原告现偿还银行贷款。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-5均无异议；对证据6不认可，没有公章不具有合法性。本院对原告提交的证据1-5的证明效力予以确认。原告提交的证据6有证据3-5予以佐证，故本院对原告提交的证据6的证明效力予以确认。被告未向法庭提交证据。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2012年11月6日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的坐落于天津市××台镇××海庄园××楼-2门的房屋一套，价格为1094340元，被告应于2014年10月30日前交付房屋。合同签订后原告如约履行了付款义务，但被告未在双方约定的日期交付房屋。由于被告至今未交房，故原告呈讼本院。另查明，双方签订的商品房买卖合同第五条约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3中约定，追究甲方违约责任：…….3、按照本协议附件六补偿协议第10条执行。双方签订的补充协议第10条约定：合同第五条修改为：除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期30日内，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立、有效，双方应按照合同约定履行义务和享有权利。由于被告至今未向原告履行交房义务，故本院对原告主张的被告逾期交房的期间2014年10月31日至2016年11月23日予以支持。关于诉讼时效的问题，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应在二年内主张权利，由于逾期交房的违约金按日计算，故本院对原告起诉之日前两年内的违约金予以保护，两年之外的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原告于2017年1月11日立案，故本院对2015年1月12日至2016年11月23日期间的违约责任的追索权利予以保护。2015年1月12日之前的已超过诉讼时效，本院不予支持。关于双方约定的违约金高低问题，依据双方签订的补充合同的约定计算的违约金确系过低，依据法律规定本院予以调整（增加），由于被告未交房给原告造成的损失系无法使用房屋，故本院酌情按当地租金标准计算被告逾期交房应承担的违约金。按当地租金标准计算，被告应支付原告2015年1月12日至2016年11月23日逾期交房违约金56054.51元。现原告主张被告支付上述期间的逾期交房违约金68947.2元，数额过高，本院不予全部支持。原告主张被告立即交付房屋，但商品房需竣工验收合格后方可交付。由于本案涉及的房屋未建成，亦未验收合格，故本院对原告的该诉请不予支持。原告可后续向被告主张逾期交房的违约责任。原告要求被告为其开具430000元的正式购房发票，由于原告通过银行贷款履行了上述付款义务，被告应为原告开具430000元的正式购房发票，故本院对原告的该诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告刘杨2015年1月12日至2016年11月23日逾期交房违约金56054.51元。二、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内为原告刘杨开具430000元的正式购房款发票（房屋坐落地点为：津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园178号楼-2门的房屋）。三、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半交纳的案件受理费762元，由原告负担142元，被告负担620元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 魏丽彤二〇一七年四月五日书记员 王梓璇速录员 张 玲 关注公众号“”