（2017）鲁1626民初340号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-05
案件名称
郭荣与尤媛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邹平县人民法院
所属地区
邹平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭荣,尤媛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条
全文
山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1626民初340号原告：郭荣，女，1964年2月19日出生，汉族，居民，住邹平县。委托诉讼代理人：朱恒新，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。被告：尤媛，女，1976年12月30日出生，汉族，农民，住邹平县。本院于2017年1月18日立案受理原告郭荣与被告尤媛房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员姜道策适用简易程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告郭荣的委托诉讼代理人朱恒新、被告尤媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系已解除；2、判令被告立即向原告腾交位于邹平县临池镇驻地淦五路北侧的临池私-012号房屋；3、判令被告向原告支付房屋占用期间的占用费（按照每天61元的标准从2017年1月1日计算至实际腾交房屋之日）；4、判令被告承担诉讼费及其他费用。事实与理由：原告因与案外人由刚民间借贷纠纷一案（2013滨中民四初字第83号），依据（2014）滨中执字第184-1号《执行裁定书》，取得由刚名下的位于邹平县临池镇临池私-012号房产。该房产由被告租赁使用，租金为每年22000元，每年的12月31日支付。2016年11月2日原告向被告发出重新签订合同的通知，要求被告在2016年12月31日前向原告支付2017年的租金，不得再向由刚支付，但被告并未与原告协商重新签订合同事宜，也未按时交付租赁费。2017年1月4日，原告向被告发出腾房通知，声明与被告解除租赁合同关系，并限期3日内腾出该房屋。如今期限已过，被告迟迟不退房，损害了原告的合法权益，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请依法判处。被告尤媛辩称，她与由刚签订了合同，所以没法再与郭荣签合同，郭荣和由刚之间是什么关系与她无关，她只认她的合同。为证明自己的诉讼请求和抗辩主张，原被告均向本院提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告尤媛向本院提交的《房屋租赁合同》及房屋租赁费收到条四份，本院庭后向由刚进行了核实，由刚称该合同是其父亲由俊民代其与尤媛签订的，合同真实；四份收到条是他写的，并称落款时间为2014年12月5日的110000元收到条和落款时间为2015年7月9日的154000元收到条上的两笔租赁费，是尤媛提前交纳的租赁费，这两笔租赁费中的每一笔都是尤媛准备好钱后，他从尤媛处一次性拿走的。对《房屋租赁合同》及落款时间为2012年12月10日、2013年12月19日的收到条的真实性，本院予以认可，但对于2014年12月5日的110000元收到条和2015年7月9日的154000元的收到条，由刚陈述的交钱过程与被告尤媛在庭审中所述该两笔租赁费均是她多次给付由刚、后来由刚为她出具总收到条的说法相矛盾，并且被告尤媛既未对资金的来源作出合理有效的解释，亦未能证明其有能力在不到一年的时间内向由刚支付该两笔租赁费共计264000元，这与合同约定的每年12月31日支付下年度租赁费22000元亦不符，且在滨州市中级人民法院向被告尤媛送达协助执行通知书要求其自2016年以后的房屋租赁费按合同价向原告郭荣支付时，被告尤媛未表示异议。即使该两份收到条属实，对于被告尤媛提前交纳的房屋租赁费，系被告尤媛与由刚之间形成的其他法律关系，与本案无关，不能对抗作为房屋所有权人的原告郭荣行使合同解除权，故对该两份租赁费收到条本院不予认可。经审理查明，2010年12月31日，被告尤媛与由刚的代理人由俊民签订《房屋租赁合同》，约定被告尤媛租赁由刚所有的位于邹平县临池镇驻地淦五路北侧楼房一处（即本案所涉房屋），租赁期限为2010年12月31日至2030年12月31日，租金为每年22000元，于每年12月31日前支付下一年度的租金。合同第十条约定了出租人有权解除租赁合同收回房屋的七种情形，其中第1种情形为承租人不交付或不按约定交付租金达一个月以上。被告尤媛在租赁房屋期间，按年度向由刚支付租赁费，其中最后一笔租金为2016年度的租赁费。2013年10月28日，滨州市中级人民法院对原告郭荣诉由刚等民间借贷纠纷一案作出（2013）滨中民四初字第83号民事判决书，依法判决由刚等偿还原告郭荣借款本金3640000元及利息。判决生效后，因由刚未履行还款义务，原告郭荣依法向滨州市中级人民法院申请强制执行，因滨州市中级人民法院依法查封的属由刚所有的本案所涉房屋流拍，滨州市中级人民法院于2015年6月24日作出（2014）滨中执字第184-1号民事裁定书，依法裁定该房屋归原告郭荣所有，用于抵偿由刚所欠原告郭荣的部分债务（570000元）；郭荣可持裁定书到有关机关办理相关产权过户手续。2015年12月28日，滨州市中级人民法院依法向租赁该房屋的被告尤媛送达协助执行通知书，要求被告尤媛自2016年以后的房屋租赁费按合同价向原告郭荣支付；继续履行合同期间的所有事项，均须与原告郭荣处理，与原房主无关。因被告尤媛拒绝签字，滨州市中级人民法院依法向其留置送达该协助执行通知书。2016年11月2日，原告郭荣向被告尤媛邮寄送达《重新签订合同通知》，要求被告尤媛自接到通知之日起10日内与原告郭荣重新签订租赁合同，并于2016年12月31日前向其交纳2017年度租赁费。被告尤媛于2016年11月3日收到该通知，但并未与原告郭荣联系商量重新签订合同事宜，亦未于2016年12月31日前向原告郭荣交纳2017年度租赁费。2017年1月4日，原告郭荣再次向被告尤媛邮寄送达《腾房通知》，通知的内容为因被告尤媛未与其协商签订合同事宜，亦未交纳2017年租赁费，自即日起与被告尤媛解除租赁合同关系，并要求其自接到通知之日起3日内腾交房屋。被告尤媛于2017年1月7日收到该通知，但仍未向原告郭荣交纳2017年度租赁费，亦未腾出房屋，致原告郭荣于2017年1月18日诉来本院。本院认为，被告尤媛与由刚签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告郭荣依据滨州市中级人民法院（2014）滨中执字第184-1号民事裁定书，取得被告尤媛租赁的原属由刚所有的房屋，虽然房屋所有权发生变动，但原被告均应继续履行被告尤媛与原房主由刚所签订的《房屋租赁合同》。被告尤媛按照《房屋租赁合同》的约定应于2016年12月31日前向原告郭荣交纳2017年租赁费22000元，但经原告郭荣催要，其仍未及时交纳房屋租赁费。根据《房屋租赁合同》第十条规定的出租人有权解除租赁合同的第1种情形，因被告尤媛不按约定交纳租赁费已经超过一个月以上，故原被告之间的《房屋租赁合同》已经符合合同解除的条件，依法应当予以解除。被告尤媛在《房屋租赁合同》解除后，应当及时向原告郭荣腾交位于邹平县临池镇驻地淦五路北侧的临池私-012号房屋，并向原告郭荣支付房屋占用期间的占用费，按照每日60.27元（22000元÷365日＝60.27元）的标准从2017年1月1日起计算至实际腾交房屋之日止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郭荣与被告尤媛之间的房屋租赁关系；二、被告尤媛于本判决生效之日起五日内为原告郭荣腾出位于邹平县临池镇驻地淦五路北侧的临池私－012号房屋；三、被告尤媛于本判决生效之日起五日内按每日60.27元的标准向原告郭荣交纳自2017年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费；四、驳回原告郭荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告尤媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 姜道策二〇一七年四月五日书记员 赵珍珠 关注微信公众号“”