（2017）沪0114民初394号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-12

案件名称

沈文杰与卓伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈文杰,卓伟,中国光大银行股份有限公司上海金桥支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初394号原告：沈文杰，女，1970年2月13日生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：韩雪松，上海汇裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思杨，上海汇裕律师事务所律师。被告：卓伟，男，1989年2月12日生，汉族，户籍所在地浙江省奉化市。第三人：中国光大银行股份有限公司上海金桥支行，住所地上海市浦东新区枣庄路XXX号。负责人：杨镝，行长。委托诉讼代理人：金淳，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：童轶昊，北京大成(上海)律师事务所律师。原告沈文杰与被告卓伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加了中国光大银行股份有限公司上海金桥支行作为第三人参加诉讼。原告沈文杰及其委托诉讼代理人张思杨、第三人中国光大银行股份有限公司上海金桥支行委托诉讼代理人金淳到庭参加诉讼。被告卓伟经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行其与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权转让过户手续；2、判令被告办理系争房屋的抵押权注销登记手续；3、判令被告向原告支付逾期办理系争房屋预约还贷手续违约金(以70万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年9月1日起计算至贷款归还之日止)；4、判令被告���原告支付逾期过户违约金(以70万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年10月1日计算至办理过户手续之日止)。事实和理由：2016年8月28日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，该房屋建筑面积48.51平方米，总价75万元，原告应于2016年8月3日前向被告支付购房款30万元，于2016年8月28日前支付35万元，于过户前支付10万元，双方约定过户时间为2016年9月30日前，交房时间为办理过户手续当日。合同另约定，该房屋设有抵押，抵押债权为28万元，被告应于2016年8月31日前与抵押权人申请预约还贷，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理抵押登记注销手续。上述合同签订同日，双方又签订了《补偿协议》，约定原告向被告另行支付补偿装修及设备费用20万元。此外，由于签订合同时该房屋带有租约，租赁期限至2020年8月16日，��、被告双方约定，由被告将房屋租赁合同的权利转让给原告。2016年8月2日，原告与承租方签订了《房屋租赁合同》。买卖合同签订后，原告按约向被告支付了购房款共计70万元，然被告始终未向该房屋抵押权人申请预约还贷，导致抵押登记无法注销，双方未能在约定的期限内办理过户手续。原告多次催告后，被告仍拒绝办理。原告行为已经构成严重违约，按照原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第(三)款和补充条款(一)的第九条承担逾期过户违约金和逾期办理预约还贷手续的违约金。原告与被告多次交涉未果，故涉诉。被告卓伟未作答辩。第三人中国光大银行股份有限公司上海金桥支行陈述，在原告代被告还清贷款(包含贷款本金、利息和逾期利息)后，愿意协助涤除抵押。截至2016年3月1日，贷款剩余本金281,834.92元，利息及逾期利息7,689.80元，被告存在逾期未还情况。原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据为证：1、上海市房地产买卖合同和补偿协议，证明双方在房屋买卖中约定的权利义务；2、收款收据及银行转账凭证，证明原告已向被告支付购房款70万元；3、上海市房地产权证及房地产登记簿，证明系争房屋的权利人为被告，该房屋上设有抵押登记；4、房屋租赁合同及书面申请，证明被告将系争房屋上存在的租赁权利转让给原告，系已指示交付。第三人对上述证据1、3真实性无异议，对证据2、4认为与第三人无关，不发表意见。第三人当庭提交如下证据：个人贷款合同、借款借据、上海市房地产登记证明、贷款利息清单，旨在证明第三人与被告间就系争房屋的贷款及抵押关系。原告对第三人提交的贷款利息清单不清楚，对其他证据无异议。根据上述原告的诉称和举证意见，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性亦予以确认。根据原告及第三人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2016年8月28日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将建筑面积为48.51平方米的系争房屋作价75万元转让给原告，该合同附件三付款协议约定：原告应于2016年8月3日前向被告支付购房款30万元(含定金5万元)，于2016年8月28日前支付35万元(上述款项用于提前归还被告尚欠的贷款及注销该房地产设有的抵押权，原告对上述情况知晓并同意，双方同意按照本买卖合同补充条款第一条约定的方式支付该笔款项)，于过户前支付10万元。补充条款(一)第一条约定，签订本合同时，该房��设有抵押，被告自述债权额为28万元。原告对此表示知晓并同意继续购买该房屋，被告应于2016年8月31日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知原告，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，原告将还贷款项直接转入抵押权人指定的被告还款账户，若原告还贷款项不足归还被告贷款的，被告应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；第二条约定，双方应于2016年9月30日之前办理过户手续；第三条约定，双方于办理过户手续当日办理系争房屋交接手续；第九条约定，被告若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则应参照本合同第十条之约定向原告承担违约责任。该合同第十条第(三)款约定，被告未按照本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。上述合同签订同日，双方又签订了《补偿协议》，约定原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告20万元，并于过户前支付原告。上述合同签订后，原告付款情况如下：原告于2016年7月31日向被告支付定金5万元、于2016年8月2日支付被告25万元、于同年8月28日至9月1日期间支付被告40万元，合计共支付原告房款70万元，尚余25万元房款未支付。上述款项的支付，被告均出具收款收据。此外，因系争房屋转让，被告于2016年8月2日将其与系争房屋的承租人的租赁合同权利义务转让给原告，并由原告与该承租人另行签订了租赁合同。另查：1、2016年8月22日，系争房屋经核准登记于被告名下；2、该房屋之上存��第三人中国光大银行股份有限公司上海金桥支行的抵押债权，债权数额346,000元，债务履行期限为2014年4月1日至2024年4月1日，第三人向被告发放的贷款为346,000元，截至2017年3月1日，贷款剩余本金281,834.92元，利息及逾期利息7,689.80元，被告存在逾期未还情况。审理中，原告表示愿意代替被告清偿系争房屋之上贷款本金和利息。2017年3月29日，原告支付293,000元至本院账户。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已支付了约定款项，被告却未能及时涤除抵押，按约与原告办理系争房屋的过户手续，显属违约。原告要求被告继续履行合同，办理系争房屋的过户手续合法有据，本院予以支持。因系争房屋上存在第三人的���押权，现原告同意代为清偿债务消灭抵押权，符合物权法相关规定，本院予以照准，截至目前，原告已向被告支付房款70万元，尚余25万元房款未支付，原告代为清偿债务后，可在其应付房款中扣除，超过部分可以另行向被告追偿。第三人同意在原告代为还清贷款后协助涤除抵押，本院亦予以照准。对于原告主张的逾期申请还贷和逾期过户违约金，因针对提前清偿贷款的方式，在合同中有明确约定，但双方并未按约定的方式进行，且上述两项违约金存在重复主张的情况，故本院仅判定被告以70万元为基数，按照日万分之五的标准，支付原告自2016年10月1日至实际过户之日止的违约金。审理中，被告卓伟经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合���法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈文杰应于本判决生效之日起十日内向第三人中国光大银行股份有限公司上海金桥支行清偿上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；二、被告卓伟、第三人中国光大银行股份有限公司上海金桥支行应于上述贷款清偿之日起十日内注销上述房屋之上第三人的抵押权登记；三、被告卓伟应于上述房屋抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户登记至原告沈文杰名下；四、被告卓伟应于本判决生效之日起十日内以70万元为基数按照日万分之五的标准偿付原告沈文杰自2016年10月1日起至被告实际办理上���房屋产权过户登记手续之日止的违约金；五、驳回原告沈文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，财产保全费4,270元，合计诉讼费4,310元，由被告卓伟负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　张　奚二〇一七年四月五日书记员　何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行���同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”