（2017）辽04民终62号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-03
案件名称
张革与大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张革,大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终62号上诉人（原审被告):张革，男，1962年8月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：张子厚，男，1989年7月13日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市顺城区戈布街十六委。法定代表人：孙乐川，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶春梅，该公司办事员。委托诉讼代理人：史玉会，辽宁金朋律师事务所律师。上诉人张革与被上诉人大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司（以下简称安洁物业公司）物业服务合同纠纷一案,因不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2119号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张革及其委托诉讼代理人张子厚，被上诉人的委托诉讼代理人陶春梅、史玉会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张革的上诉请求：1、撤销原判，判决物业公司返还装修保证金2000元及垃圾清运费500元，维修上诉人的房屋窗户和电梯。理由是：物业公司从2013年12月起不再为我家服务了，门前垃圾无人清理，电梯存在严重质量问题，报修电梯拒绝维修，年检报告明显是物业公司事后补办的，存在漏检2个月。不签物业合同就不给钥匙验房。关于窗户的质量问题，物业管理服务协议的附件1第四章第二十五条明确规定，物业公司应该在建设单位拒绝、超时维修时为业主维修房屋。物业只是答应给协调，并未给我修理。关于业主私改地热一事，物业公司疏于管理，仅是通知，没有其他措施。被上诉人安洁物业公司二审辩称：上诉人提出的上诉请求没有事实依据，一审认定事实及适用法律都是正确的，请求维持原判。安洁物业公司向一审法院起诉请求：要求被告给付拖欠物业管理费用3537.7元及滞纳金3873.8元。一审法院认定事实：2011年10月9日原被告签订《抚顺石化城东24方块住宅小区前期物业管理服务协议》（后改名为金水岸小区），2014年4月25日原告与金水岸小区业主委员会签订物业服务合同，双方约定由原告负责城东24方块金水岸小区物业管理，委托管理期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，并根据原告与金水岸物业管理委员会签订的物业服务收费协议约定按每月每平方米1.4元收取物业管理费用，同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额3‰按日收滞纳金。被告居住于金水岸小区。自2014年1月1日至2015年12月31日，合计拖欠物业管理费用3537.7元。一审法院认为：原被告双方签订物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应视为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故金水岸小区业主委员会与与原告签订的《金水岸小区物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原被告均应按合同约定履行各自的义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。原告为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。关于被告主张原告未尽管理义务导致其他业主私改地热一节，因依据原被告提供的证据显示，原告在业主改装地热问题上进行了相应了管理、通知，警告等，故被告以此为由拒绝缴纳物业费用，无法支持；关于原告主张电梯存在质量问题一节，因被告并未举证证明电梯确属存在质量问题，且案涉电梯已经抚顺市质量技术监督局下发电梯使用标志，被告以此拒缴物业费，无法支持；但电梯安全关乎业主生命安全，原告在物业服务中应重视电梯的维修养护及检验，为业主创造安全的居住环境。业主如有证据证明电梯确实存在安全隐患，可在搜集充足证据后主张权利；关于被告主张房屋存在质量问题一节，因被告在验收房屋时即发现相关问题，亦认可物业公司已经进行相关协调，关于被告因房屋质量所受损失，可以其与开发商之间的商品房买卖合同及其与物业公司之间的物业服务合同另行提起诉讼，以便明确各方责任，维护自身权益；关于被告主张原告收取装修保证金及清洁费并无依据一节，因该项费用在双方签订的前期物业管理服务协议附件2中有明确约定，故无法支持；关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因被告没有按时交纳物业费的原因是与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告张革于本判决生效后十日内给付原告大连安洁物业管理服务有限公司抚顺分公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费用3537.7元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张革负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为：上诉人张革同被上诉人安洁物业公司之间存在物业管理服务合同关系，被上诉人作为物业公司已经履行了物业管理服务义务，上诉人作为业主应该依合同约定按时交纳物业费。关于张革提出的相关抗辩意见，一审法院均已给予充分阐述，一审判决张革交纳涉案期间物业费并无不当。现上诉人张革提出的上诉理由，尚不足以证明被上诉人大连安洁物业公司存在物业服务严重不达标的情况，故本院对其相关请求亦不予支持。关于上诉人张革所称被上诉人大连安洁物业公司单方终止物业服务，其未能提供证据，不足以成为其拒绝交纳物业费的合理合法事由，本院对其主张亦不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张革负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 强审 判 员 孙仲义代理审判员 王 雪二〇一七年四月五日书 记 员 姜 霞 来自：