（2017）皖05民终225号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-19
案件名称
鲁业贵与含山县兴含房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
含山县兴含房地产开发有限责任公司,鲁业贵
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖05民终225号上诉人（原审被告）：含山县兴含房地产开发有限责任公司，住所地安徽省含山县环峰镇环峰东路水心亭大市场3号楼。法定代表人：胡进，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄立群，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：鲁业贵，男，1965年1月10日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：黄贤柏，安徽皖大律师事务所律师。上诉人含山县兴含房地产开发有限责任公司（以下简称兴含公司）因与被上诉人鲁业贵商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2016）皖0522民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴含公司上诉请求：撤销原判，改判驳回鲁业贵的诉讼请求，一、二审诉讼费用由鲁业贵负担。事实和理由：1.鲁业贵于2014年5月7日所汇的11.4万元是代孔德友交付1059号、1068号房屋的购房款，故一审法院认定该11.4万元是鲁业贵自己向其预付的购房款，显属错误。孔德友与鲁业贵系朋友关系。2014年5月7日，孔德友向其购买了1059号、1068号房屋，双方签订了两份商品房买卖协议，第二条约定：签订本协议当日，孔德友向其分别交购房定金5万元和6.4万元。故当天孔德友通过鲁业贵交付了11.4万元。2.假定11.4万元是鲁业贵自己的购房款，鲁业贵也无权请求返还。付款凭证作为房屋买卖合同，尽管形式上有欠缺，但仅须补正，而不能否定属于简约的购房协议，鲁业贵并未请求解除协议，在协议没有依法解除的情况下，当事人双方必须继续履行，鲁业贵无权请求返还房款。3.鲁业贵于2014年5月7日付款，于2016年7月28日起诉，明显超过了诉讼时效。鲁业贵辩称，1.兴含公司以其为相对方（××）向其收取预购款并出具收款收据，结合其提供的银行汇款凭证，足以认定其是为了购房向兴含公司预交11.4万元款项的事实，故一审法院认定事实清楚。2.本案是商品房预约合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，是预约和本约的关系，仅凭收款收据不能认定是正式的购房合同。依据相关法律规定，在未约签订本约的情况下，应当返还预付款。3.兴含公司在2014年10月9日向其出具收款收据，如其认为自身权利受到兴含公司侵害，也应当是在2014年10月9日后才开始计算诉讼时效，故并未超过诉讼时效。鲁业贵向一审法院起诉请求：1.判令兴含公司给付其款项11.4万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自付款时计算至2016年9月7日）并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月7日，鲁业贵汇款11.4万元至兴含公司工作人员周兰账户，预购兴含公司开发的含城农贸市场1059、1068号摊位。2014年10月9日，兴含公司开具票据给鲁业贵，收款事由是“含城农贸市场北一层摊位1059、南一层摊位1068购房款”，收款人周兰，收款金额11.4万元。一审法院认为，本案鲁业贵虽然是预购兴含公司开发的含城农贸市场摊位，但是兴含公司作为房地产开发公司，其开发农贸市场摊位的特征与商品房相似，本案应当参照商品房买卖相关法律关系进行审理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售合同应当具有“商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期”等事项。本案当事人仅有一份“收款收据”，收款收据上载明兴含公司收取鲁业贵购房款11.4万元，双方之间实质上成立商品房预约合同关系。（一）本案由于双方当事人达成口头商品房预约合同后，应当在合理的期限内签订书面合同，而双方仅以出具资金往来凭证的形式实施商品房预约合同转让，对当事人的基本情况、签署正式商品房买卖合同的期限、剩余价款交付的时间、定金条款等内容未作出明确约定，导致双方的权利义务处于不明确状态。《中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对于是否应当返还预购房款，《商品房销售管理办法》第二十二条明确进行了规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。本案中，首先，兴含公司未在该院指定的期限内提交商品房预售许可证，在其接受鲁业贵预付款时不能确定其是否具有商品房销售条件；其次，即使其符合商品房销售条件，因双方没有特别的约定，未能订立商品房买卖合同，参照《商品房销售管理办法》的规定，兴含公司也应当将购房款予以返还。所以，鲁业贵请求返还购房款11.4万元的诉讼请求，予以支持。（二）关于鲁业贵请求自付款之日起给付利息的诉讼请求是否应当予以支持。本案中，鲁业贵给付11.4万元的目的是购买摊位，并不是借款，双方只是就合同是否订立一直未能达成一致意见，双方未就该笔款项约定利息，故对鲁业贵该项诉讼请求，不予支持。（三）关于本案是否已经超过诉讼时效。鲁业贵陈述在2014年夏天回家与兴含公司交涉过订立商品房买卖合同的事宜，但是未能达成一致意见，兴含公司又于2014年10月9日出具收据给鲁业贵，可见双方就是否订立合同之事一直在进行协商，兴含公司对退款与否一直未给明确答复，鲁业贵权利受到侵害的时间并不能明确确定，所以本案未超过诉讼时效。判决：一、被告含山县兴含房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告鲁业贵返还购买摊位的11.4万元；二、驳回原告鲁业贵请求被告含山县兴含房地产开发有限责任公司给付利息的诉讼请求。案件受理费1290元，由被告含山县兴含房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有争议的兴含公司提交的两份商品房买卖协议复印件，认定如下：因该两份协议系复印件，而对方当事人不予认可，且即使属实，也与兴含公司在2014年10月9日向鲁业贵出具收款收据载明的“本人支付”内容相矛盾，故不予认定。二审确认一审认定的事实。另查明，兴含公司在2014年10月9日向鲁业贵出具的收据中载明收款系“本人支付”。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案11.4万元是否系鲁业贵向兴含公司支付的自购房款项；如系自购房款项，兴含公司应否予以返还；如应返还，是否超过诉讼时效。本案中，兴含公司于2014年10月9日给鲁业贵开具的收据，明确载明收款事由为含城农贸市场北一层摊位1059、南一层摊位1068购房款，收款人周兰，收款金额11.4万元（本人支付），显然，涉案11.4万元系鲁业贵向兴含公司支付的自购房款项。因兴含公司未能举证证明其与鲁业贵之间订立了商品房买卖合同，参照我国《商品房销售管理办法》的相关规定，兴含公司应将购房款返还给鲁业贵。虽然鲁业贵于2014年5月7日汇款11.4万元至兴含公司工作人员周兰账户，但兴含公司于2014年10月9日给鲁业贵开具了收款收据，鲁业贵因与兴含公司未能订立商品房买卖合同要求退款无果后于2016年7月28日起诉，并未超过诉讼时效。综上所述，兴含公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2580元，由上诉人含山县兴含房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪和平审判员 方 芳审判员 张茂进二〇一七年四月五日书记员 袁 园 来自：