（2017）冀09民终1346号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-29
案件名称
戈海峰、沧州千盛源酒店管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戈海峰,沧州千盛源酒店管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终1346号上诉人（原审原告）：戈海峰，男，1979年3月15日出生，汉族，个体户，住河北省东光县。。委托代理人：孙汉礼，河北腾讯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沧州千盛源酒店管理有限公司。住所地：河北省东光县城区东升路东侧茧城大街以北。组织机构代码：05652280－1。法定代表人：李祥来。该公司董事长。。委托代理人：霍树松，河北冀星律师事务所律师。上诉人沧州千盛源酒店管理有限公司、戈海峰因租赁合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2016）冀0923民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人戈海峰的上诉理由：1、请依法撤销河北省东光县人民法院（2016)冀0923民初505号民事判决书第二项，依法改判沧州千盛源酒店管理有限公司赔偿戈海峰装修费、租赁费、鉴定费、货物损失及运费共计225300元（增加额为99504元）。2、一、二审诉讼费用均由沧州千盛源酒店管理有限公司承担。原审判决书认定事实、适用法律及采信证据错误，具体理由如下：一、对于装修费及鉴定费：经司法鉴定，戈海峰的装修费损失为196890元且支出鉴定费8000元，但，一审判决沧州千盛源酒店管理有限公司返还70％有违公平原则。首先，戈海峰的装修仍然存在于沧州千盛源酒店管理有限公司处，而戈海峰与沧州千盛源酒店管理有限公司的租赁合同己经解除，让戈海峰承担30％的装修费用，有违公平。其次，因沧州千盛源酒店管理有限公司的租赁物不符合合同约定而致双方的租赁合同解除，戈海峰显然不存在过错。对于前两年的装修费用由戈海峰承担，已经有苦难言。但对于剩余年限的装修费用仍由戈海峰承担30%，显然有违公平与天理！再次，对于鉴定费，双方对装修费用未能达成一致故而提起鉴定，该项费用应当由沧州千盛源酒店管理有限公司全部承担。二、对于货物损失及运费：在本案中，系因沧州千盛源酒店管理有限公司房屋漏水而导致戈海峰的货物损失，对此，戈海峰通过提供现场的录像、照片、证人证言等予以了充分证实。戈海峰损失的是货物而非生活用品。如为生活用品，经修理或修复，尚有使用价值。但戈海峰损失的是货物，是商品，既无法向厂家退货，更无法出售。对于此损失，戈海峰系按进价向被上诉人主张损失，并未按市场价值。此举，己经充分考虑了沧州千盛源酒店管理有限公司与戈海峰双方的利益，而一审法院对此不予支持，显有偏袒之嫌，更有违公平原则。同时，对于运费，系将货物运送到戈海峰处所支出的必然发生的费用，一审不予支持，有违公平且亦显有偏袒之嫌。三、对于广告费，系戈海峰为经营而支出。而戈海峰的经营，按租赁合同来讲，为5年，戈海峰之所以投入如此巨资进行广告宣传，系按5年经营期而投入而非短期投入。而因沧州千盛源酒店管理有限公司的原因致合同不能履行，应当由沧州千盛源酒店管理有限公司对此损失进行赔偿。综上，一审法院认定事实、适用法律及采信证据均错误，为维护戈海峰的合法权益，特提起上诉。请二审人民法院查明事实，依法改判。上诉人沧州千盛源酒店管理有限公司的上诉请求：1、河北省东光县人民法院（2016)冀0923民初505号民事判决我公司承担戈海峰装修费租赁费鉴定费125796元认定事实错误，请求二审法院依法查明事实驳回戈海峰对我公司的诉讼请求。2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决已经认定戈海峰主张违约致使其不能实现合同的目的所提供的证据不充分，缺乏衡量标准不予采纳；也就是说戈海峰主张的我公司违约致合同目的不能实现解除合同的理由不成立。在我公司没有违约的情况下，原审法院支持戈海峰的装修房屋等损失缺乏事实依据，因为戈海峰提出解除合同的理由不成立，戈海峰提出的要求赔偿损失的诉讼请求不应当得到法律的支持。二、原审判决认定我公司对合同解除存在较大过错没有事实依据。戈海峰所提供的证人证言系与戈海峰存在一定利害关系、视频材料不能反映是戈海峰所租赁的门市的情况，戈海峰所提供的证据不能证实我公司租赁给戈海峰的门市存在瑕疵，同时租赁合同签订时，未有消防验收与我公司与戈海峰租赁行为无关，原审判决以此确认我公司存在过错是错误的。三、原审判决我公司承担戈海峰装修等损失，适用法律错误。原审判决未认定我公司存在违约的情况下，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定判决我公司承担过错责任，应当属于适用法律错误。四、综上，原审判决在认定双方签订租赁合同合法有效且我公司没有违约致合同解除的情形的同时，又认为“房屋存在瑕疵”及“在未有竣工及消防验收合格的情况下出租房屋，对双方解除合同存在较大过错”并判决我公司承担责任，显属认定事实前后矛盾，认定事实错误，请求二审法院查明事实，支持我公司上诉请求。上诉人沧州千盛源酒店管理有限公司对上诉人戈海峰的上诉请求辩称，戈海峰的上诉理由是没有事实依据的，我们注意到戈海峰提出诉讼的时间是2016年2月份，合同到期期间是8月份，续订合同时间还相差6个月，而在本次诉讼中，证人所述的事实，是2015年或者2014年，存在漏水的情况，根据这一情况说明，如果我方所提供的门市存在瑕疵，而瑕疵的时间产生于2014年年底和2015年年初，那之后就应该提出解除合同或者赔偿损失，戈海峰提出解除合同在合同快到期的时候，该事实表明戈海峰提出解除合同明显是虚假的，证人证言，所证明的事实，在庭审中，我们询问时什么时间什么地方漏水，证人说不清楚。上诉人戈海峰向一审法院起诉请求：2014年3月23日，原、被告签订富祥金地家居广场租赁合同一份，被告将该处的负一层003号366.95平方米的经营展位出租给原告经营家居用品，租金每平米每天0.4元，租赁期内租金共计53574元。合同签订后原告按合同约定进行了装修、缴纳了租金，履行了合同义务，并进货进行经营。但被告提供的经营场所存在漏水、潮湿、通风不畅等严重的质量问题，致使租赁合同的目的无法实现，因租赁物不符合约定，租赁合同应当解除。根据合同法解除合同的附属义务就是赔偿损失，原告不存在任何过错，为此，原告请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同，并由被告赔偿原告损失共计477973元。一审法院认定事实：2014年3月23日，原、被告签订富祥金地家居广场租赁合同1份，合同有效期5年。被告将该处的负一层003号366.95平方米的经营展位出租给原告经营家居用品，租金每平米每天0.4元，交纳租金53574元，租金交至2016年7月底。合同签订后原告按约定进行了装修并进货进行经营，在经营过程中发现被告提供的经营场所存在漏水、潮湿等问题，原告要求被告赔偿损并保留部分家具在经营展位存放。被告于2014年9月30日取得沧州千盛源大酒店建筑工程验收合格报告，2015年2月13日取得投入营业前消防检验合格证，但时间均在原、被告租赁合同签订履行之后。原告的装饰装修物已形成附和装饰装修物，对合同解除时装饰装修物如何处理，双方未有约定。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订了租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且已经实际履行，应当认定租赁合同合法有效；原告要求解除，被告同意，应当予以准许；原告主张被告违约致其不能实现合同目的，其所提供的证据不充分，缺乏客观的衡量标准，不予采纳；但原告提供的证人证言及视频资料能够证明被告提供的房屋存在瑕疵，且被告在未有竣工及消防验收合格的情况下出租房屋，对双方解除合同存在较大过错，对原告的损失承担主要赔偿责任。原告也存在经营等方面的原因要求解除合同，其主观上有一定过错。关于原告损失问题，其中装修费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原告装修是经过被告同意的，装修物属于附和装修物，解除合同时对装修物的处理没有约定，应当根据过错程度承担责任。根据原告的装修投入，应当认定其有长期经营的意思表示，不应是1至2年，可参照合同有效期确定5年，装修费用196890元，平均每年39378元，原告实际租赁2年，剩余3年计118134元，酌定被告承担70%即82694元；鉴定费8000元，酌定被告承担70%即5600元；因被告提供的房屋存在瑕疵，租赁费53574元，酌定被告返还70%即37502元；关于现存货物（包括床上用品）的损失，原告未有提供物品损失程度方面的证据，故对其现存货物损失的赔偿请求不予保护；原告主张的其他损失，包括物业费、电费、宽带费、托运费、广告费、工人工资、垃圾费属于其经营过程中的营业支出，因原告实际进行了经营，其在经营过程中存在盈利，该部分支出不应作为其损失由被告赔偿。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原、被告之间的租赁合同自双方签订的租赁合同期满后解除。二、被告沧州千盛源酒店管理有限公司赔偿原告装修费、租赁费、鉴定费合计125796元。三、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8570元，由原告承担3770元，被告承担4800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实，与一审判决认定事实一致。本院认为，二上诉人之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现双方均同意解除合同，依法应予准许。原审根据双方提供的证据结合本案实际情况以及双方在履行租赁合同过程中的过错程度，酌定对上诉人戈海峰的损失由戈海峰承担30%，由沧州千盛源酒店管理有限公司承担70%并无不妥，本院亦不持异议。关于上诉人戈海峰主张的货物损失及运费，因其未提供货物损失程度的证据，故对其该项请求本院不予支持。广告费系上诉人戈海峰因实际经营所支出的费用，不属于因上诉人沧州千盛源酒店管理有限公司违约造成的损失，故该部分损失不应由沧州千盛源酒店管理有限公司承担。综上所述，上诉人戈海峰、沧州千盛源酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由上诉人戈海峰负担2288元，由上诉人沧州千盛源酒店管理有限公司负担2815元。本判决为终审判决。审判长 苗笑臣审判员 张凤梅审判员 刘晓莉二〇一七年四月五日书记员 于萍萍 来自