（2017）川19民终156号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-26
案件名称
通江县高明新区管理委员会与吴明全、胡映兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省巴中市中级人民法院
所属地区
四川省巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
通江县高明新区管理委员会,吴明全,胡映兰
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川19民终156号上诉人（原审被告）：通江县高明新区管理委员会。法定代表人：ＸＸ，主任。委托诉讼代理人:伏大文，通江县诺江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴明全，男，1966年3月2日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省通江县。被上诉人（原审原告）：胡映兰，女，1966年4月10日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住四川省通江县，系被上诉人吴明全之妻。委托诉讼代理人：秦心国，巴中市通江县宕江法律服务所法律工作者。上诉人通江县高明新区管理委员会（以下简称“高明新区管委会”）因与被上诉人吴明全、胡映兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2016）川1921民初1252号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉高明新区管委会的委托诉讼代理人伏大文，被上诉人吴明全及其与胡映兰的共同委托诉讼代理人秦心国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人通江县高明新区管委会上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.本案确定案由错误，导致本案适用法律错误。上诉人起诉要求履行合同义务的依据为《房屋征收安置补偿协议》，该协议中被征收的房屋为集体土地上的自建房屋，实际上是政府在规划新区中征收集体土地时对地上建筑物的补偿，属于土地征收行为，应接受行政法律规范的调整。2.上诉人不是本案适格的主体，判决上诉人承担责任于法无据。与被上诉人签订《房屋征收安置补偿协议》的是通江县土地储备中心，土地征收主体应为县级以上人民政府，上诉人是通江县人民政府为实施新区建设而成立的机构，其职能职责就是接受县人民政府委托土地征收等事项。3.原审认定事实不清。一是，2015年2月7日签订的《补充协议》是对《房屋征收安置补偿协议》及《搬迁补充协议》如何履行进行约定，对协议人双方的权利义务并未做出实质性的变更，在该补充协议约定的履行条件不成就的情况下，应按照原协议履行。二是，确定房屋的价值，应以相同时间段相同地段同类房屋的实际销售价格或者政府部门公布的指导价格作参考，原审判决却一句并未实际签约成交的《定单》作为计算房屋价值的依据，显然不妥。被上诉人吴明全、胡映兰辩称，1.一审法院确定案由正确。本案诉争的是拆迁安置补偿，属于民事行为，不受行政法律规范的调整。2.上诉人是本案适格主体。虽然被上诉人与通江县土地储备中心签订《房屋征收安置补偿协议》，但随后又与上诉人签订《搬迁补充协议》，2015年2月签订《补偿协议》，同年4月下旬，上诉人按照《房屋征收安置补偿协议》的住房向被上诉人交付一部分。以上事实说明了，上诉人对拆迁被上诉人房屋的土地已经实施管理使用。3.一审法院认定事实清楚。上诉人与被上诉人签订的两份协议属于当事人真实意思表示，且未违背法律强制规定，上诉人并未申请仲裁或者提起诉讼撤销。上诉人为了履行《搬迁补充协议》还给被上诉人门市，2014年7月15日就与四川宜宾城中房地产开发集团有限公司通江分公司签订了门市订单，订单上面价款约定明确，是上诉人与开发公司协商计定的价款，而不是被上诉人与开发公司计定的价款。原审原告吴明全、胡映兰向一审法院起诉请求：依法判令被告立即履行2012年2月19日签订的《房屋征收安置补偿协议》第三条第二款在石牛嘴广场还给原告营业房106平方米，并承担违约责任；并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：通江县土地储备中心系通江县国土资源局的下属机构，2012年2月19日，征收人通江县土地储备中心（甲方）与二原告（乙方）签订《房屋征收安置补偿协议》，该协议第三条第2项约定“甲方偿还乙方营业用房149.1平方米在安置房的营业用房中补偿（以房管局的测绘面积为准）”。第九条第1项约定“甲方（征收方）必须在房屋竣工综合验收后6个月内，将《房屋所有权证》及《土地使用证》办理完毕交与乙方（被征收方），如因特殊情况期限顺延”。该协议盖有通江县土地储备中心印章，有吴明全签字捺印，吴明全代胡映兰签字捺印。2012年2月27日，通江县石牛嘴新区管委会（甲方）与吴明全（乙方）签订《搬迁补充协议》，该协议内容“......经甲、乙双方协商，甲方在广场就近还乙方营业用房53平方米（增差面积双方协商解决），其余53平方米的营业用房还在安置房靠大道侧，尽量达到隔离”，该补充协议盖有通江县石牛嘴新区管理委员会印章，有吴明全签字。2015年2月7日，高明新区管委会（甲方）与吴明全、胡映兰（乙方）签订《补充协议》，该协议约定“为实施石牛嘴新区开发，通江县土地储备中心与乙方于2012年2月19日签订的《房屋征收安置补偿协议》，该协议就乙方位于石牛嘴新区规划范围内的房屋征收补偿事宜进行了约定。协议签订后，乙方于2012年2月27日与原通江县石牛嘴新区管委会达成《搬迁补充协议》，该《搬迁补充协议》对原《房屋征收安置补偿协议》第三条第二项中约定的偿还营业用房的约定进行了变更，为进一步明确甲乙双方的权利义务，现结合实际情况就《搬迁补充协议》变更事项经充分协商达成一致，特签订本补充协议：一、甲方将2014年7月15日定购的由四川宜宾城中房地产开发集团有限公司通江分公司开发建设的江与城项目中4幢1层2号房（见附件《江与城定单》）作为征收还房偿还乙方。该房定单约定面积为70.65平方米，不足106平方米，差额部分35.35平方米按照8000元/每平方米的单价补差，最终结算面积以测绘机构的实测面积为准。二、上述补差款282800元，定于2015年3月31日前一次性付清。......。四、本协议签订后，乙方2012年2月19日签订《房屋征收安置补偿协议》第三条第二项以及乙方于2012年2月27日与原通江县石牛嘴新区管委会达成的《搬迁补充协议》不再履行。五、......。该协议盖有通江县高明新区管理委员会印章，有吴明全、胡映兰签字。2016年6月15日四川宜宾成中房地产开发集团有限公司通江分公司出具《证明》一份，内容为“兹有江与城一期4栋1层2号商铺，建筑面积70.65平方米，套内面积66.46平方米，定价1780380元。该商铺已于2014年7月15日向高明新区管理委员会出售（支付1万元定金，尚未签署商品房买卖合同）。”四川宜宾成中房地产开发集团有限公司通江分公司于2016年11月8日给被告高明新区管委会发出通知，因被告的原因未签订4-1-2号商铺的《买卖合同》，另行出售。被告收到该通知后于同日将通知复印件递交本院，证明该商铺不能作为标的物交与原告。原告遂就这部分诉讼请求变更为被告支付该商铺的价值1780380元的货币，并自2015年4月1日起按年利率24%计算资金利息至清偿时止。一审庭审中，二原告自愿撤回对通江县国土资源局的起诉，一审裁定予以准许。同时认定：中国人民银行于2015年3月1日公布的一年内贷款基准年利率为5.35%，一至三年的年利率为5.75%。一审法院认为，对于双方均认可的如下事实：已向二原告偿还营业用房43.1平方米、已还住房240平方米、已支付附属物及（院坝等所占土地）费用补偿、已支付周转过渡费2.3453万元、已支付搬家费0.3257万元，一审予以确认。二原告与案外人通江县土地储备中心签订的《房屋征收安置补偿协议》、原告吴明全与通江县石牛嘴新区管理委员会签订的《搬迁补充协议》及二原告与被告签订的《补充协议》均不违反法律规定，一审予以确认。被告高明新区管委会与二原告就营业用房签订《补充协议》，并就如何执行补充协议作了《会议纪要》，可以认定被告已承继了通江县土体储备中心在《房屋征收安置补偿协议》中的权利义务，故高明新区管委会系本案适格的被告。二原告在庭审中要求被告按双方签订的《补充协议》交付“江与城”4幢1层2号营业用房并于2015年3月31日前支付282800元，根据《补充协议》第四条“该协议签订后，原《房屋征收安置补偿协议》第三条第2项（通江县土地储备中心偿还二原告营业用房149.1平方米在安置房的营业用房中补偿）及《搬迁补充协议》不再履行”的约定，原、被告双方已对原《房屋征收安置补偿协议》第三条第2项作出变更；被告应遵守诚实信用原则，按《补充协议》内容向二原告交付“江与城”4幢1层2号营业用房并于2015年3月31日前支付282800元。被告在庭审中辩称，“江与城”4幢1层2号营业用房不存在，根据2016年6月15日四川宜宾成中房地产开发集团有限公司通江分公司出具的《证明》及2016年11月8日该公司给被告的通知，被告辩称该商铺不能履行的理由成立；但根据案外人四川宜宾成中房地产开发集团有限公司通江分公司的证明及给被告的通知中得知，该商铺的价值为1780380元。原告在诉讼中得知该商铺不能履行遂变更诉讼请求为被告支付该商铺的价值1780380元的货币，并自2015年4月1日起按年利率24%计算资金利息至清偿时止。一审认为，双方在2015年2月7日签订《补充协议》时已具备履约条件，但被告与二原告签订协议后一直未履行交房义务，构成违约；而且该补充协议明确“江与城”4幢1层2号营业用房，被告购买后作为二原告的拆迁还房，因此，现在该房已无履行的可能，原告要求以该房的价值支付货币，其理由成立，依法予以支持；原、被告双方于2015年2月7日签订的《补充协议》第一条未约定被告向原告交付商铺的时间，但根据被告向案外人预订商铺并交纳定金的时间是2014年7月15日，说明被告在预订商铺后，再与原告协商签订《补充协议》。签订协议后就应当交付商铺，再根据该协议第二条282800元款项双方约定的支付时间是2015年3月31日，故原告的补偿应于该日全部完成，逾期则构成违约。其逾期付款的违约金，因双方没有约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，应以该商铺的价值1780380元及余款282800元为基数，以中国人民银行同期同档贷款基准利率加收罚息50%为标准计算违约金。故原告要求被告支付逾期违约金的理由成立，一审依法予以支持；被告在一审庭审中辩称，交付房屋办理产权税费应由二原告承担，但按《房屋征收安置补偿协议》第九条第1项约定“甲方（征收方）必须在房屋竣工综合验收后6个月内，将《房屋所有权证》及《土地使用证》办理完毕交与乙方（被征收方），如因特殊情况期限顺延”，故房屋交付所产生的税费应由被告承担，被告该辩称意见，一审不予采纳。二原告要求被告承担违约损失并明确该损失为门市租赁费19.1万元、库房租赁费5.52万元并按年利率24%支付资金利息。二原告虽向本院提交了部分门市租赁费及库房租赁费收据，但其租房位置及租金标准与还房不是同一位置，其租金标准不应作为本案损失依据，该费用系二原告经营门市需要，且该部分责任不应由被告承担，故二原告该项诉请于法无据，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十四条、第八十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、被告通江县高明新区管理委员会于本判决生效后十日内向原告吴明全、胡映兰支付“江与城”4幢1层2号营业用房折款1780380元及补差款282800元合计2063180元，并自2015年4月1日起至清偿时止，按中国人民银行于2015年3月10日公布的同期同档贷款基准利率的基础上加收50%的罚息为标准计算逾期付款违约金；二、驳回原告吴明全、胡映兰的其他诉讼请求。判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1000元，由被告负担。二审中，上诉人提交了通委编发〔2013〕20号《中共通江县委机构编制委员会关于整合原高明新区与石牛嘴新区机构的通知》复印件一份，欲证明上诉人通江县高明新区管理委员会职责不是适格主体。被上诉人质证认为，该文件没有说明是政府委托，上诉人是一个独立机构，独立行使权力并承担责任。二审经审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复[1996]12号规定：拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。本案中，双方是在履行已签订的《搬迁补充协议》和《补充协议》过程中发生的争议，该争议系民事争议，不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条规定的行政诉讼受案范围。故对高明新区管委会认为本案应受行政法律规范的调整，不应当作为民事案件进行审理主张，本院不予支持。吴明全、胡映兰与高明新区管委会就其位于通江县石牛嘴新区规划范围内的房屋征收后的安置补偿事宜，先后于2012年2月27日、2015年2月7日签订了《搬迁补充协议》和《补充协议》，签订协议时双方当事人均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，上述协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方当事人均应当按照上述协议的约定诚实信用的履行。在《补充协议中》双方约定：高明新区管委会应将定购的江与城项目中4幢1层2号房作为征收还房偿还给吴明全、胡映兰，并且还将《江与城定单》作为协议中的附件交与了吴明全、胡映兰，该定单中明确了应还吴明全、胡映兰门市价格为1780380元。因高明新区管委会不履行其与吴明全、胡映兰签订的两份协议，原审法院认定其违约，并参照协议附件中确定的门市价格判决高明新区管委会承担违约责任并无不当，本院予以维持。高明新区管委会认为其不是本案适格主体，不应当承担责任，以及不应当将并未实际签约成交的定单价格作为计算房屋价值的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人通江县高明新区管理委员会负担。审 判 长 王 立审 判 员 赖 敏审 判 员 吴 全二〇一七年四月五日法官助理 苟华林书 记 员 杨相国 关注公众号“”