（2017）辽01民终3261号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人朱江与被上诉人崔素梅、李明杰原审第三人侯德、肖玉杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱江,崔素梅,李明杰,侯德,肖玉杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3261号上诉人（原审被告）：朱江，男，1980年6月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：陈德薇，辽宁正元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔素梅，女，1952年6月7日出生，汉族，沈阳市织布厂退休职工，住址沈阳市铁西区。法定代理人：陈周武（崔素梅儿子），男，1974年4月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李明杰，男，1986年3月27日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。原审第三人：侯德，男，1964年11月11日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。原审第三人：肖玉杰，女，1965年4月11日出生，汉族，沈阳市客车厂退休职工，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：侯德，男，1964年11月11日出生，汉族。上诉人朱江因与被上诉人崔素梅、李明杰，原审第三人侯德、肖玉杰房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱江上诉请求：一、依法撤销一审判决并发回重审。二、依法判令被上诉人李明杰、崔素梅承担一、二审的诉讼费用、公告费用。事实与理由：一、被上诉人崔素梅、李宝君所签《协议书》应系无效合同。二、上诉人朱江应系善意取得，不应承担任何赔偿责任。崔素梅辩称，同意维持原判。我的房子，李明杰不给我办更名过户，偷偷抵押给了朱江，具体多少钱我不知道，朱江把房子卖了不合法，所以我向朱江要钱。李明杰辩称，不同意一审判决，我正常继承我父亲的房产，所办的手续都是正常的，都与崔素梅无关。侯德、肖玉杰述称，这个房子我买的时候是合理合法的，本案与我无关。崔素梅向一审法院起诉请求，1.李明杰和朱江返还卖房款180,000元以及银行同期贷款利息（按2年计算）21,600元；2.诉讼费用由李明杰及朱江承担。一审法院认定事实:李明杰父亲李宝君系沈阳市铁西区育工街30段123里的被拆迁户，2007年该房动迁后回迁安置于沈阳市铁西区北一西路7甲6-7-1房屋一处。崔素梅与李宝君系邻居关系，2007年11月19日，李宝君为崔素梅出具《协议书》一份，记载“李宝君房票于2007年11月19日卖给崔淑梅，以后子女没有关系”。此后，崔素梅办理了涉案房屋的回迁安置手续并缴纳了相关费用。安置后房屋地址位于沈阳市铁西区北一西路7甲6-7-1，建筑面积41.63平方米。崔素梅购买房屋后以自己的名义交纳了涉案房屋2008年度-2012年度5年的采暖费用，并将房屋委托他人对外出租使用。2012年10月9日李宝君因病去世，崔素梅请求李明杰协助其办理涉案房屋更名过户手续遭拒绝。李宝君去世后，李明杰于2013年8月16日至沈阳铁西公证处进行公证，（2013）沈西证民字第4749号《公证书》证明：被继承人李宝君遗留财产，即本案涉案房屋由其儿子李明杰继承。李明杰依据上述《公证书》于2013年9月27日取得涉案房屋房证、契证，同日，李明杰与朱江至辽宁省公证处签署《授权委托书》一份，并经（2013）辽证民字第27477号《公证书》公证，李明杰委托朱江办理涉案房屋的出租、出售手续，包括更名、过户、收取租金或全额售房款和涉及存取售房款的银行卡的开立及领取，并签署相关法律文件等。朱江持上述公证书、授权委托书、房证、契证等房屋手续，将涉案房屋挂至中介对外出售。2013年10月中上旬，李明杰将涉案房屋的承租户清退，自此崔素梅不再实际控制该房屋。2013年10月29日，案外人朱江经中介介绍与侯德签订《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋卖于侯德，房屋交易价格为180,000元，房款分三次支付。协议签订当日，侯德向朱江交纳5,000元交易定金，向中介方交纳中介费1,000元，朱江及中介方为侯德、肖玉杰出具收条。崔素梅得知承租户被清退情况后于2013年10月31日起诉李明杰房屋买卖合同纠纷（[2013]沈铁西民二初字第7667号），要求李明杰继续履行合同，办理更名过户手续，该案一审法院于2013年11月6日向李明杰送达诉讼相关文书。2013年11月8日，李明杰与朱江至沈阳市房产局就涉案房屋办理了《房屋抵押权注销登记申请》，申请注销原因系贷款已结清。2013年11月29日，侯德通过银行转账将160,000元购房款汇入房产局资金监管账户，并将剩余15,000元购房款支付于朱江，同时朱江为侯德、肖玉杰出具收条。2013年12月17日，侯德、肖玉杰取得涉案房屋产权证书，当日朱江将房屋交付侯德、肖玉杰，侯德、肖玉杰占有使用房屋至今。一审法院另查明，2014年4月2日崔素梅起诉李明杰房屋买卖合同纠纷一案，作出[2013]沈铁西民二初字第7667号民事裁定书，驳回起诉。后，沈阳市中级人民法院以[2014]沈中民二终字第1423号民事裁定书指令一审法院审理，于2015年2月13日作出[2014]沈铁西民二初字第2041号民事判决书并经（2015）沈中民六终字第535号民事判决维持原判，该判决认为侯德、肖玉杰取得了涉案房屋的所有权证，成为涉案房屋的所有权人，而崔素梅要求李明杰继续履行合同并配合更名过户的诉讼请求不予支持。故此，崔素梅于2015年11月6日提起本案诉讼，要求李明杰及朱江承担赔偿责任。一审法院再查明，李明杰与朱江存在借贷关系，朱江在（2014）沈铁西民二初字第2041号案件的的询问笔录（2015年1月28日）中称，因李明杰还不起管我借的14万元及利息，他将与房子有关的所有手续交付于我，并给我办理了公证授权委托书，我们口头约定双方同意以房抵债，即他把房子抵给我用于清偿借款及利息，我自行处理抵账房屋，本案朱江亦自认该事实并自认在办理出售房屋的公证授权委托书时没有去涉案房屋现场了解房屋状况，听李明杰说房屋租出去的，侯德支付的购房款18万元由其全部收取，没有与李明杰进行债权债务清算。一审法院认为，物权法第一百零六条第二款规定“受让人依照该条第一款的规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。本案崔素梅与李明杰的父亲李宝君就涉案回迁房屋的买卖达成了协议，崔素梅购买房屋后办理了回迁相关手续并缴纳了回迁相关费用，直至李明杰清退承租户前一直由崔素梅实际管领使用房屋，崔素梅原系涉案回迁房屋的购买人、实际权利人，李明杰对涉案房屋无处分权。现侯德、肖玉杰已取得房屋所有权证书，本案崔素梅作为房屋的原真实权利人却无法实际取得房屋的所有权系因李明杰的无权处分行为所致，故李明杰因无权处分给崔素梅造成的损失应予赔偿，本案房屋转让价款即为崔素梅的实际损失，崔素梅要求李明杰赔偿18万元的诉讼请求一审法院予以支持，关于崔素梅要求的利息损失问题，因崔素梅主张的利息系该房屋转让款产生的法定孳息，均属崔素梅的损失范畴，从侯德交付购房款180,000元之日即2013年11月30日起，按同期人民贷款利息计算，崔素梅主张2年的利息予以支持。关于朱江应否对崔素梅的损失与李明杰共同赔偿的问题，李明杰与朱江原系借贷关系，因李明杰无法还清借款故以涉案房屋抵偿所欠借款，但朱江在以房抵债办理抵押登记及办理公证时均没有到现场查看房屋，核实所有权人及实际使用人是否相符，转而在崔素梅与李明杰的第一次诉讼过程中将其抵债而来的房屋卖给侯德、肖玉杰，且朱江收到18万元房款后未与李明杰清算债权债务，其在以房抵债过程中存在重大过失，使原权利人崔素梅无法取得涉案房屋所有权，故其应当与李明杰共同承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告李明杰、朱江于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告崔素梅卖房款180,000元；二、被告李明杰、朱江于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告崔素梅卖房款180,000元的利息（以180,000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日起计算至2015年11月30日）；三、驳回原告、被告及第三人的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4324元，由被告李明杰、朱江承担。公告费800元由李明杰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱江提交了借据7张，金额一共119,000元。证明李明杰与朱江之间存在真实的借贷关系。崔素梅质证意见称，这些借据都是后写的，在铁西法院没有提交这些证据。李明杰对该组证据没有异议。侯德、肖玉杰称没有意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审期间朱江提供了2013年9月27日与李明杰签订的《房产转让合同》，约定李明杰将其所有的位于沈阳市铁西区北一西路7甲幢号6-7-1房屋，建筑面积41.63平方米，卷号5-2-0302642的房产转让给朱江。转让价格50,000元。同时约定：三、抵押合同与借款合同办理完之后，才可以办理《房产转让合同》，本合同是规定李明杰不能按期偿还借款及利息时，朱江可以通过处置抵押房产以收回李明杰所欠借款及利息。四、朱江、李明杰同意在2014年7月26日李明杰不能还清借款本金及利息时，李明杰同意全权委托朱江处置该房产，并到房产部门办理抵押注销手续，然后再办理此房产的转让手续，包括交易、更名、过户、代收房款等相关事宜，并在借款之日起就此进行委托公证，房屋所有相关手续由朱江保管。五、朱江于2013年9月27日，将抵押房产转让款50,000元，支付给李明杰，李明杰向朱江出具书面收据……本院认为，本案争议焦点为朱江应否对崔素梅的损失与李明杰承担共同的赔偿责任。李明杰将诉争房屋抵债给朱江时，诉争房屋登记在李明杰名下，并由李明杰持有诉争房屋的产权证，朱江有理由相信李明杰对诉争房屋享有处分权。李明杰以与朱江签订涉案房屋处分权委托公证的方式，将涉案房屋的处分权委托朱江行使，朱江与李明杰之间形成代理与被代理的法律关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”朱江代理行为的法律后果应由李明杰承担。崔素梅主张要求朱江与李明杰对其损失共同承担赔偿责任，应当提供证据证明其主张。本案中崔素梅并未提供证据证明朱江明知李明杰没有处分权而为李明杰实施代理行为，故其应承担《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定的举证不利的法律后果。朱江与李明杰签订由李明杰授权朱江处分诉争房屋的授权委托公证书时，诉争房屋虽处于租赁状态，但至朱江与买受人侯德签订房屋买卖协议时，李明杰已将房屋承租户清退，不能以朱江未核实房屋所有权人及实际使用权人是否相符而认定朱江在以房抵债过程中存在重大过失，进而判决朱江向崔素梅承担赔偿责任。另李明杰认可朱江用诉争房款抵偿欠付的本金及利息。一审法院判决朱江向崔素梅承担赔偿责任无法律依据。综上所述，一审判决朱江承担赔偿责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02192号民事判决第三项，即：“三、驳回原告、被告及第三人的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第02192号民事判决第一、二项即：“一、被告李明杰、朱江于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告崔素梅卖房款180,000元；二、被告李明杰、朱江于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告崔素梅卖房款180,000元的利息（以180,000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日起计算至2015年11月30日）；为：一、李明杰于本判决发生法律效力后十日内赔偿崔素梅卖房款180,000元；二、李明杰于本判决发生法律效力后十日内赔偿崔素梅卖房款180,000元的利息（以180,000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月30日起计算至2015年11月30日）；如李明杰未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回崔素梅其他诉讼请求。一审案件受理费4324元、公告费800元、二审案件受理费4324元，均由李明杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 史舒畅二〇一七年四月五日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来自：