（2017）渝01民终1541号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-07-20
案件名称
李宸宇、唐黎明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李宸宇,唐黎明,郭静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1541号上诉人（原审被告）：李宸宇，男，汉族，1980年10月22日出生，城镇居民，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘超，重庆索通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐黎明，女，汉族，1979年10月24日出生，城镇居民，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：郭静，女，汉族，1977年10月21日出生，城镇居民，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：彭科亮，吕俊，重庆百君律师事务所律师。上诉人李宸宇因与被上诉人唐黎明、郭静房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2014）碚法民初字第05907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年3月21日进行了询问。上诉人李宸宇及其委托诉讼代理人刘超、被上诉人郭静及被上诉人郭静、唐黎明的委托诉讼代理人彭科亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宸宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审原告的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其理由：1、一审原告于2016年10月25日变更诉讼请求，超过举证期限，应不予准许。2、上诉人承租涉案商铺后不久，商铺便出现严重漏水现象，双方已经口头约定待房屋修缮后再支付履约保证金，对原合同约定的支付期限进行了变更。期间，被上诉人也从未向上诉人主张过保证金，涉案商铺至今仍然漏水，被上诉人拒绝整改、维修，故保证金履约未届满，且短信因客观原因未能调取，举证不能非上诉人主观原因造成。3、被上诉人未按照合同履行义务，上诉人享有先履行抗辩权。租金、履约保证金的对待给付是出租人交付符合租赁条件的房屋，承租人按合同约定先付5万元保证金，另5万元保证金在合同签订一年后交付，是对双方履行合同的保障。出租人交付的房屋存在重大质量问题，严重影响承租人使用，应视为先履行一方履行债务不符合合同约定，后履行方的承租人有权要求出租人对履行不符合合同之处进行完善，再履行相应义务，符合租赁合同的交易习惯。4、一审判决第一项判令上诉人支付利息无法律以及事实依据，一审法院引用的物业租赁合同的约定条款不符合本案实际情况，且诉讼时间较长，一审原告又变更诉讼请求，上诉人没有故意拖延支付履约保证金的必要。郭静、唐黎明辩称，1、被上诉人有权在法庭辩论终结前变更诉讼请求，并且变更的诉讼请求也是基于租赁合同关系提出的，一审准予变更诉讼请求符合法律规定。2、上诉人未按照合同约定支付费用构成违约，所称口头变更保证金支付时间没有证据。3、一审判决将违约金从合同约定每天千分之三调整为年利率24%符合法律规定。郭静、唐黎明向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付履约保证金5万元，并以5万元为基数，自2013年9月26日起按日万分之六点七向原告支付罚息，利随本清；2、被告立即向原告支付律师费11000元。一审法院审理查明，2012年9月13日，李宸宇与唐黎明、郭静签订《物业租赁合同》，并约定唐黎明、郭静将位于北碚区云清路351号附2号的房屋出租给李宸宇，租赁期限为10年，物业建筑面积为776.03平方米，从2012年9月20日至2013年9月19日，月租金按25元/平方米计算，之后租金每年按26元/平方米、27元/平方米、30元/平方米、32元/平方米、48元/平方米、53元/平方米、58元/平方米、60元/平方米、60元/平方米依次递增。由李宸宇交纳履约保证金100000元，在签订合同时交纳50000元，在2013年9月25日前支付剩余的50000元。因李宸宇使用所产生的水、电、网络、电话、有线电视、物业管理费等相关费用由其承担。还约定，因李宸宇不按时支付租赁物业的物业管理费、公摊水电费、水、电、通信费等与使用租赁物业相关的一切费用，因此所产生的滞纳金和违约金由李宸宇承担，若因此牵连唐黎明、郭静，唐黎明、郭静有权向其追偿因此支付的一切费用（包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费、向受损方支付的赔款款项等）。无论双方均应按该合同约定支付或退还对方各种款项，逾期没有支付或退还的，均应承担应支付或退还金额的日千分之三的罚息，直到应支付的退还金额及其对应的罚息付清日止。李宸宇承租该房屋后与夏剑波合伙开办了北碚区波波台球室。2014年7月28日，重庆海宇物业管理有限公司起诉至一审法院要求唐黎明、郭静、夏剑波支付所拖欠的物业管理费、电费以及逾期付款违约金共计78614.8元。后该案经庭审一审法院调解后，重庆海宇物业管理有限公司撤回起诉。庭审中，唐黎明、郭静表示，重庆海宇物业管理有限公司起诉其物业服务合同纠纷一案花费了律师费5000元，而本案花费了律师费6000元，并出示了相关的发票。一审法院认为，《物业租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。该合同约定李宸宇应在2013年9月25日前支付剩余的履约保证金50000元，李宸宇虽辩称双方对该剩余的履约保证金支付期限变更达成一致，但未出示证据予以证明，故李宸宇应支付剩余的履约保证金50000元。又，依双方约定，应支付而未支付的款项，未履行的一方应按日千分之三支付罚息，现唐黎明、郭静要求按日万分之六点七，一审法院确定从2013年9月26日起，以50000元为本金，按年息24%计算利息，利随本清。就律师费，唐黎明、郭静表示重庆海宇物业管理有限公司起诉其物业服务合同纠纷一案花费了律师费5000元，因其陈述的金额符合市场价格，一审法院予以采纳。根据双方的约定，因李宸宇不按时支付租赁物业的物业管理费、公摊水电费、水、电、通信费等与使用租赁物业相关的一切费用，因此所产生的滞纳金和违约金由李宸宇承担，若因此牵连唐黎明、郭静，唐黎明、郭静有权向其追偿因此支付的一切费用（包括但不限于因此产生的诉讼费、律师费、向受损方支付的赔款款项等），故李宸宇应支付该案的律师费5000元。就唐黎明、郭静要求支付本案的律师费6000元，因双方签订的租赁合同无明确约定，故对该诉讼请求予以驳回。就李宸宇辩称唐黎明、郭静变更诉讼请求已经超过了法定的期限，一审法院认为，《最高人民法院关于适用第二百三十二条》规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，唐黎明、郭静在本案恢复法庭调查后，变更诉讼请求，于法有据，并于不当，且从有利于案结事了的原则，也应合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告李宸宇于本判决生效之日起十日内支付原告唐黎明、郭静保证金50000元，并从2013年9月26日起，以50000元为本金，按年息24%计算利息，利随本清；二、由被告李宸宇于本判决生效之日起十日内支付原告唐黎明、郭静律师费5000元；三、驳回原告唐黎明、郭静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，减半收取662元，由原告唐黎明、郭静负担62元，被告李宸宇负担600元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，被上诉人郭静、唐黎明在一审诉讼法庭辩论终结前变更诉讼请求，一审法院据此审理并作出判决符合法律规定，并无不当。上诉人李宸宇认为在租赁合同履行过程中，因房屋漏水，双方口头约定房屋修缮后再支付履约保证金，没有提交证据证明，被上诉人郭静、唐黎明也予以否认，故双方应按照租赁合同的约定履行义务。租赁合同第四条第5点约定，为保证本合同的履行，乙方在本合同签订时应向甲方缴纳履约保证金10万元，签定合同时交5万元，在2013年9月25日前交剩余5万元。该条约定对履约保证金的金额和支付期限作了明确约定，没有延缓缴纳履约保证金的相关约定。本案中，被上诉人郭静、唐黎明按照合同约定向上诉人李宸宇履行了交房义务，上诉人李宸宇认为房屋漏水，已另案对此提起诉讼主张了权利，但双方并未因此解除合同，故上诉人李宸宇仍应按照合同约定履行缴纳履约保证金的义务。履约保证金是承租方向出租方缴纳一定数量的金钱作为按照合同约定履行义务的保证，不能以出租方交付租赁房屋存在瑕疵为由拒绝履行，其以享有先履行抗辩权拒绝缴纳履约保证金不符合本案实际情况。租赁合同第十一条第7点约定，无论甲方乙方，按本合同约定应支付或退还给对方的各种款项，逾期没有支付或退还的，均应承担应支付或退还金额的每日千分之三的罚息，直至应支付或退还金额及其对应的罚息付清日止。一审法院据此判决上诉人李宸宇按年息24%支付利息符合约定，上诉人李宸宇要求改判的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人李宸宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人李宸宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 泽审 判 员 闫信良代理审判员 伏虹瑾二〇一七年四月五日书 记 员 梁 麟 更多数据：搜索“”来源：