（2017）湘02民终185号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-11-02
案件名称
江贸优与株洲中医风湿病医院有限公司房屋租赁合同二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江贸优,株洲中医风湿病医院有限公司,王奇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终185号上诉人（原审被告）：江贸优，女，1978年2月13日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：株洲中医风湿病医院有限公司，住所地湖南省株洲市天元区庐山路27号。法定代表人：王卫，系该公司总经理。委托代理人：何松林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解、调解，代为上诉，代为签收法律文书。原审第三人：王奇，男，1985年10月5日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。上诉人江贸优因与被上诉人株洲中医风湿病医院有限公司、原审第三人王奇房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江贸优上诉请求：撤销株洲市天元区人民法院（2016）湘0211民初1826号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：因一审中被上诉人未提交其与第三人王奇的签订的《商铺租赁合同》原件，一审根据提交的合同复印件约定的租期认定租期错误，且被上诉人口头承诺续租租赁合同，基于被上诉人的续租承诺，上诉人对租赁门面进行了装修，故被上诉人应当补偿一定的装修折价。另被上诉人提交的房屋权属证明不是原件且从复印件上无法准确的标注上诉人所租门面，故无法确认被上诉人是否为该门面的所有人。被上诉人株洲中医风湿病医院有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即腾空其占有的原告名下位于株洲市天元区庐山路风湿病医院门诊楼附属楼的5号门面，并向原告返还该财产；２．被告向原告支付逾期腾空门面的占有使用费1400元（暂计算至2016年7月30日，实际计算至被告将该门面腾空并向原告返还之日止）；3．由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年5月15日，原告与第三人王奇签订了《商铺租赁合同》，合同约定：1.原告将其名下风湿病医院门诊楼附属楼5个沿街门面出租给第三人；2.门面租赁期限为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。第三人租赁了该5个门面后在原告见证下将其中的5号门面转租给被告，仍然约定转租期限至2016年6月30日止。原告因经营需要，决定在《商铺租赁合同》及转租合同的履行期限届满后收回门面自用，并于2016年5月23日向被告发出《通知书》，要求被告在2016年7月1日前腾空门面并向原告返还门面。但被告至今未返还门面给原告。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案审查的重点为原告的诉讼请求是否有事实与法律依据。本案原告将其名下风湿病医院门诊楼附属楼5个沿街门面出租给第三人王奇后，第三人王奇又将其中的5号门面转租给被告，且告知了原告。虽然原告仅提交了原告与第三人签订的《商铺租赁合同》复印件，未提交原件，但是被告及第三人并未对承租门面的事实予以否认，故对原告诉状中陈述的事实予以认定。根据合同法的规定，本案原告与第三人王奇的租赁合同有效，原告与被告均应当按照合同全面履行自己的义务。租赁期限届满前，原告书面通知被告不再续租，需要将门面收回。后原告于2016年7月5日再次通知被告腾房，但被告至今未向原告返还租赁物。根据合同法的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件司法解》第十八条的规定，原告有权请求被告支付逾期腾房占有使用费。至于门面占有使用费，宜按照原租赁合同中约定的2015年7月1日至2016年6月30日的租金标准计算较为合理。根据原租赁合同约定，王奇承租的五间门面2015年7月1日至2016年6月30日的租金共计83980元，原告主张计算2016年7月一个月的门面占有使用费1400元，经计算，一个月的门面占有使用费为1400元（83980÷5÷12）。故对于原告请求被告立即腾空门面，向原告返还该财产，并向原告支付逾期腾空门面的占有使用费1400元的主张予以支持。虽然被告江贸优辩称在2015年被告对门面进行装修的时候，原告没有提醒被告要收回门面，被告已经投入了很多钱用于装修，如果原告决定要收回门面，应当给予适当补偿，或者原告跟被告续签合同，让被告继续经营门面以挽回损失。但是被告并未对本案提出反诉，故对被告的辩解意见不予采信。如被告认为原告的行为导致被告利益受损，被告可另行主张权利，在本案中不予处理。本案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江贸优在本判决生效后七日内腾空其占有的原告株洲中医风湿病医院有限公司名下位于株洲市天元区庐山路风湿病医院门诊楼附属楼的5号门面，并向原告株洲中医风湿病医院有限公司返还该财产；二、被告江贸优在本判决生效后七日内向原告株洲中医风湿病医院有限公司支付逾期腾空门面的占有使用费1400元（暂计算至2016年7月30日，实际计算至被告江贸优将该门面腾空并向原告返还之日止）。一审受理费50元，减半收取25元，由被告江贸优负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是被上诉人与原审第三人签订的租赁合同是否于2016年6月30日到期，是否应当腾退案涉租赁门面？第一，被上诉人一审提交的房产证明足以证明被上诉人对租赁房屋享有出租等相关权利。第二，被上诉人与原审第三人系案涉《商铺租赁合同》复印件的当事人，该双方对合同的客观性均予以认可，也未对合同约定租赁期限提出异议，故《商铺租赁合同》已于2016年6月30日到期。第三，上诉人与第三人王奇达成的系转租协议，房屋的租赁期限不应当超过剩余的租赁期限。根据上诉人及原审第三人陈述，双方达成协议时，原审第三人王奇明确告知了上诉人案涉商铺的剩余租赁期限；虽上诉人辩称被上诉人答应其续租，但仅有上诉人口头陈述，未提交其他证据佐证。故上诉人与第三人达成的转租协议也于2016年6月30日到期。第四，合同到期后，上诉人没有合法的根据继续占用案涉租赁房屋，房屋出租人即被上诉人有权要求上诉人腾退房屋，逾期不腾退的，被上诉人有权要求上诉人支付占用的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故上诉人以装饰装修残值损失未获得补偿为由不腾退房屋没有事实和法律根据。综上所述，上诉人江贸优的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江贸优负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵庆华审 判 员 李少华代理审判员 李 黎二〇一七年四月五日书 记 员 邹春华 百度搜索“”