（2017）冀0302民初715号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-23
案件名称
李丰与秦皇岛市兴源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
秦皇岛市海港区人民法院
所属地区
秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李丰,秦皇岛市兴源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0302民初715号原告李丰，男，1989年10月11日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人郝世坤，河北正在律师事务所律师，执业证号：11303201520959669。被告秦皇岛市兴源房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区和平大街148-302至310号。统一社会信用代码：91130300235985166R。法定代表人王广辉，总经理。委托代理人乌向阳，男，1965年4月12日出生，汉族，系被告单位职工，现住秦皇岛市海港区。委托代理人刘迎春，女，1977年1月12日出生，汉族，系被告单位职工，现住秦皇岛市海港区。原告李丰诉被告秦皇岛市兴源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许庆海适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丰的委托代理人郝世坤到庭参加了诉讼，被告秦皇岛市兴源房地产开发有限公司的委托代理人乌向阳、刘迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丰诉称，原告于2010年2月5日从被告处购得秦皇岛市友谊路第158-1栋404号商品房，房屋建筑面积为58.36平方米，总价款为人民币275000元整。原告于2010年2月5日向原告支付了购房款125000元，并从秦皇岛市商业银行办理了个人住房贷款，2015年2月26日原告提前归还了全部房贷。根据双方合同第15条关于产权登记之规定：“出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。”被告向原告交付房屋，但关于房屋产权登记事宜，经原告多次催告，被告至今以诸多借口不予办理。综上所述，依约为原告办理房屋产权登记是被告的法定义务，其未按时履行义务已有违诚实信用原则，应承担相应违约责任。故诉至本院请求法院判令：1、被告为原告办理房屋不动产权属登记证书；2、被告向原告支付违约金101192元（暂计算至2016年10月26日）；3、被告承担本案的诉讼费用（含诉讼保全费用）。被告秦皇岛市兴源房地产开发有限公司辩称，一、原告请求支付违约金权利没有违约事实与合同根据，依法应当驳回其该项诉讼请求。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收９０日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本条约定是双方当事人共同的真实意思表示，合同上述内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且符合民法通则62条、合同法45条规定，应当认定为有效。既然该约定有效，即具有法律效力，当事人必须依照合同法60条规定，全面、诚实、适当履行。合同是确定双方权利义务范围的标准，因履行合同发生争议的，应当遵循当事人意思自治原则，判定当事人行为是否构成违约。合同第十五条的约定，其构成要件一是交付房屋；二是小区综合验收；三是在约定期限内报送资料。涉案项目综合验收是否具备和通过这一事实是被告是否违约的界点条件。所谓综合验收，是指小区规划建设工程和全部配套工程的总和，与建设工程竣工验收不同。根据《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。由此可见，综合验收与工程竣工验收概念不同，内容不同，检验主体不同，两者不可混同。原告为获得非合同利益采用偷换概念方式或混淆概念方式，在《商品房买卖合同》约定的条件不成就情况下，主张被告承担违约责任缺乏事实和合同根据。本案事实是建设工程竣工验收由相关部门于2009年5月21日验收，结论是认定合格并允许交付使用。综合验收则由秦皇岛市人民政府政务服务中心于2012年5月8日制发《河涧里住宅小区项目竣工联合验收意见的通知》，城乡规划部门主导的综合验收于2011年9月19日和2016年11月30日才分别出具《监督检查意见》；同时由秦皇岛市城乡建设局制发部分《工程竣工验收备案的函》；2014年由房地产管理部门核发《房屋所有权证书》（３３６户）；剩余商业、公寓部分（９９户），城乡规划部门于2016年11月30日出具《监督检查意见》，进入有关部门审查签字和产权登记程序，需要多长时间，作为相对人不得而知。以上事实证明：综合验收属于政府具体行政行为。政府具体行政行为结果也是衡量、评判当事人行为是否构成违约的前提标准。政府相关部门未作出综合验收具体行政行为，就是双方约定的“综合验收”条件不成熟。综合验收条件不成就，被告在产权登记上也就没有违反合同规定；原告当然也就没有事实与合同根据向出卖人主张权利；出卖人也因此不应承担迟延产权登记的“违约”责任。入住多年未进行产权登记，是政府相关部门工作效率问题，而不是出卖人履约行为结果，出卖人未违约亦无过错，当然不承担违约责任。二、原告请求法院“依法判令被告为原告办理房屋产权登记”不符合产权初始登记的程序规定，也无《商品房买卖合同》根据。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记明确约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据该约定，出卖人有义务将有关资料报产权登记机关备案，而没有为买受人办理房屋产权登记义务。房屋产权初始登记应由买受人向房管部门申请办理，请求出卖人办理产权登记显见缺乏合同与法律根据，依法应当驳回该诉讼请求。综上，被告认为原告诉求没有事实、合同和法律根据。为维护市场秩序、遵循契约原则、维护当事人合法权益，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2010年2月5日，原告李丰与被告秦皇岛市兴源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的秦皇岛市海港区友谊路第158-1栋404号商品房，房屋建筑面积为58.36平方米，总价款为人民币275000元整，用途为办公。合同第15条关于产权登记之规定：出卖人应当在商品房交付使用后小区综合验收90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的同期银行贷款利息向买受人支付违约金。合同签订后原告向被告支付了购房款，被告将房屋交付原告。现本案争议房屋所在的整栋楼未进行综合验收。被告开发的海港区友谊路中段东侧河涧里项目共有住宅楼6栋，地下车库2处，商办楼2栋。在2012年5月8日，秦皇岛市人民政府政务服务中心向被告下发了该项目6栋住宅楼及地下车库2处的项目竣工联合验收合格意见的通知。2栋商办楼未能与住宅同时进行联合验收，秦皇岛市城乡规划局于2016年11月30日，为被告出具《监督规划意见》，该项目经过监督检查。被告称秦皇岛市人民政府政务服务中心已通知可以办理联合验收。上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，对于原告的第一项诉讼请求，根据约定被告需将办理产权登记所需资料报房地产登记机关备案，为买受人出具相关手续协助原告办理产权登记的义务，办证的义务人并非被告；且现查明被告暂时无法协助原告办理产权登记，原告的请求无法通过诉讼、执行实现，可待条件成就事实另行主张，故暂不予支持。依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后小区综合验收90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现本案争议房屋未经综合验收。被告在协助原告办理产权登记证书的过程中，不存双方签订的合同中约定的违约行为，关于原告要求被告支付违约金的诉请没有法律依据，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：对原告李丰的诉讼请求不予支持。案件受理费2324元，减半收取，由原告李丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 员 许庆海二〇一七年四月五日代理书记员 范宏娟