（2017）赣0323民初33号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-05-12

案件名称

彭新加与刘建萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芦溪县人民法院

所属地区

芦溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

彭新加,刘建萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条，第十一条

全文

江西省芦溪县人民法院民事判决书（2017）赣0323民初33号原告彭新加，男，1978年12月13日出生，汉族，江西省芦溪县人，住本县。委托诉讼代理人邓正源，芦溪县法律援助中心律师。被告刘建萍，男，1955年5月15日出生，汉族，江西省芦溪县人，住本县。委托诉讼代理人陈国辉，女，住址同上，系原告刘建萍之妻。原告彭新加与被告刘建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭新加及其委托诉讼代理人邓正源、被告刘建萍及其委托诉讼代理人陈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭新加向本院提出诉讼请求：1、请求被告刘建萍偿还店中空调、冰柜、厨房用品等各类设备共计33500元；2、请求被告承担租赁店面装修费用106122元；3、请求被告刘建萍承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年5月8日，原告租赁被告位于芦溪镇站前二路28号房屋一、二楼，合同约定租期三年，每月房租5600元，后原告对一、二楼店面进行了重新装修，花费近十万元，添置设备9万余元，后因生意不景气，截止2016年6月份，欠被告租金25200元，被告向法院起诉解除了合同，并主张租金。后被告将店面转租给他人，店中所有属于原告的设备都被被告非法扣留，原告装修花费10万余元，被告转租店费未结算给原告，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，依照《合同法》、《物权法》、《民事诉讼法》之规定，向法院起诉。被告刘建萍辩称，关于店面租金已由芦溪县人民法院（2016）赣0323民初287号民事判决书确定，原告彭新加拒不履行该生效判决并且继续占用我的店面，法院执行人员也多次催促其履行生效判决书，支付租金，解除合同，交付店面，彭新加仍我行我素，拒不执行，因此，我才不得不拆下店中的空调、冰柜，请人运到四楼、五楼保管起来。我收回店面是依照判决书进行的，原告应当自己承担在租赁期间的店面装修费用106122元，因这完全是原告为了在租赁期间获取正当利润的投资和开支。被告刘建萍当庭提起反诉，请求本院判令原告彭新加支付拆迁空调费300元，搬运空调、桌凳、冰柜上四楼五楼的人工搬运费720元，共计1020元。本院当庭告知其在庭审后七天内交纳案件受理费，但其在本院指定期限内既未交纳诉讼费用又未提出减、缓、免交诉讼费的申请。原告彭新加与被告刘建萍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。具体如下：原告提交：1、第一组证据：刘建萍与彭新加于2015年5月8日签订的店面租赁合同书、（2016）赣0323民初287号民事判决书原件各一份，证明原、被告租赁店面并拖欠租金的事实。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。2、第二组证据：装修店面购买的油漆材料发票8350元（发票为2017年1月4日开具代码为3600162350，号码为00975110，代开企业税号为360312196010201115，代开企业名称为何家东）及相应的油漆材料收款收据及销售清单（开具时间为2015年5月18日，加盖三棵树油漆芦溪专卖店公章）各1张、水电材料发票13864元（发票为2017年1月4日开具代码为3600162350，号码为00975111，代开企业税号为350126196210132535，代开企业名称为王依光）1张及收款收据1张（2015年6月30日开具并加盖福建五金水电水暖器材批发部王爱莲350126640419252发票专用章）与相应的水电材料清单5张、木工材料发票21266元（发票为2017年1月4日开具代码为3600162350，号码为00975112，代开企业税号为360312195708090037，代开企业名称为彭永生）及收款收据（2015年6月2日开具并加盖中路木材行360312620717002发票专用章）1张与相应的材料清单3张、由芦溪县永昌钢材经营部出具的水泥、河沙、红砖等收款收据4张共计558元、1688元铝合金收款收据1张、274元防滑垫收款收据1张、600元窗帘款收款收据1张，证明租赁店面后对该店面进行了整体装修及购买材料的详情。被告认为该费用与其无关，且未经其同意就擅自装修，该费用应由原告自行承担。该组证据中水电材料发票、木工材料发票的代开企业税号、名称与其收款收据中发票专用章中企业税号、名称信息均不一致，而其他收款收据既非正式发票也无其他相关证据予以佐证，因此，对这些证据，本院依法不予采信。3、第三组证据：木工陈光萍、装修工彭华德、仿瓷油漆工ＸＸ明、电工彭定勇居民身份证复印件及领条原件各1份，证明原告装修店面支付陈光萍木工工钱24000元、彭华德清理费、卫生费、运费、工程款计14400元、ＸＸ明仿瓷、油漆工钱9000元、彭定勇水电安装费10000元。被告认为该笔费用与其无关，应由原告自行承担。该组证据仅有收条、领条及身份证复印件，但无其他相关证据予以佐证，本院依法不予采信。4、第四组证据：租赁店面添置空调、冰柜、厨房用具、餐桌等物品购买凭证（收款收据、销售单、托运单），证明店面添置所需设备的事实。被告认为这些设备与其无关，且在本案审理过程中已归还给原告。该组证据虽均非正式发票，但因被告承认原告购买空调、冰柜、桌凳等的事实，且已将设备归还原告，本院依法予以采信。5、第五组证据：2015年1月1日由林涛萍出具的“收到胡江波店面转让费柒万元”收条1份、2015年5月8日由胡江波出具的“今收到彭新加店面转让费贰万捌仟元整”收条1份、2015年1月1日由刘建萍出具的“原承租人林涛萍在未经本人同意并签字确认的情况下，所签署的一切店面转让协议均属无效，本人将保留对林涛萍此违法行为而采取的法律权利。本人与胡江波所签署的店面转让协议为唯一合法手续，任何人不得干涉其合法权益。”声明1份，证明该店面转让所需交转让费的事实，并认为该店面转让费7万元实际就是房屋的装修费用（包含在诉讼请求的房屋装修费用中），且支付店面转让费是一种交易习惯。被告对其本人签字的声明无异议，但不同意将店面转让，因店面转让费与其无关，且其遇见胡江波时，胡江波说没有收到原告的转让费。本院对该组证据中刘建萍的声明依法予以认定，但对店面转让费收条因被告对其真实性有异议，且无其他证据予以佐证，依法不予采信。被告提交：1、第一组证据：2016年9月5日李军出具的收条及王光林出具的收条各1份，2016年9月10日陈江出具的收条1份，2016年9月10日由冯尚华、刘忠启、曾接发出具的搬运费领条1份，证明原告起诉的空调、冰柜等设备在被告处保管，另外有些东西原告已经搬走了。原告认为三台冰柜是展销的，是送给原告的，不应由他们搬走的，拆空调及搬运费与本案无关。2、第二组证据：照片一张，证明其店面的窗户被原告破坏的事实，原告认为这是经过被告老婆同意才开的门架。原告对该证据的真实性实际无异议，但不认可被告的证明目的，本院依法对该证据的真实性予以认定。3、第三组证据：2015年6月2日由何涛出具的“今收到转让店门费陈国辉人民币伍万伍仟元。”收条1份，证明收取胡江波店面转让费7万元的收条是假的。原告对该组证据的三性均有异议，认为不能达成被告证明的目的。被告提交的第一、三组证据仅只有收条或领条本身而无其他相关证据予以佐证，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年5月8日，原告彭新加与被告刘建萍签订了一份店面租赁合同，约定刘建萍将坐落在芦溪镇站前二路28号店面一、二楼租赁给彭新加经营餐饮，租赁期限从2015年5月20日起至2018年5月20日止，每月租金为5600元。合同签订后，彭新加对该店面进行了装修，添置了相关设备并按月支付租金至2016年1月。后因彭新加拖欠租金，刘建萍于2016年4月21日向本院提起诉讼，请求解除其与彭新加签订的店面租赁合同，并判令彭新加支付店面租金22400元、店面未收回前的租金，同时支付违约金15600元及租赁期间的水电费。截止2016年6月份，彭新加尚欠刘建萍租金25200元。2016年8月30日本院作出（2016）赣0323民初287号民事判决书，判决解除彭新加与刘建萍签订的《店面租赁合同》，彭新加支付刘建萍店面租金25200元，违约金4200元，两项合计29400元，并按合同约定支付房屋租赁合同解除前的租金。宣判后，彭新加未上诉，该判决已生效并进入强制执行阶段。在本案的审理过程中，彭新加已于2017年3月26日将其购买的空调、冰柜、厨房用品等各类设备搬走。刘建萍明确表示要求彭新加在2017年3月30日前将固定装修在店中的柜子、收银台等全部搬离。本院认为，由于被告已将原告的空调、冰柜、厨房用品等各类设备予以归还，虽然原告认为由被告代为搬离的设备中有三台冰柜是属原告所有，但并未提供相应证据予以证实，因此，原告请求被告偿还店中空调、冰柜、厨房用品等各类设备的诉讼请求已实际履行，本院依法不予支持。关于店面转让费，在实际的交易习惯中是指租户在店铺租赁期内（未到期）征得房东的同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，以空店形式或者连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费，该费用通常包含了店面装饰装修费用、优先承租权、垄断商业价值及利润、转让人促成受让人与出租人达成租赁协议的中介费用等。本案中，原、被告签订的租赁合同中对此未有相关的约定，被告仅为因原告违约致合同解除收回店面，因此，原告对店面的装修费用应视为原告自身经营风险，对店面转让费并不具有可期待利益，且庭审时原告要求被告承担店面转让费，在本院释明“是否需要增加诉讼请求”后原告又称店面转让费实际就是店面装修费70000元，该费用已包含在店面装修费用106122元中，亦未能提供足以认定被告刘建萍收取店面转让费的相关证据，因此，本院对原告要求被告支付店面转让费（店面装修费）70000元的诉讼请求，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”本案中，原告彭新加与被告刘建萍之间的房屋租赁合同是因原告彭新加拖欠租金才导致解除，且被告刘建萍明确表示其不同意原告装修，要求原告承担其损失，并明确表示不同意利用其装饰装修残值，因此，对原告要求被告承担租赁店面装修费用106122元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告刘建萍反诉，因其未按规定交纳反诉费用，依照《诉讼费用交纳办法》第二十二条、《最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条之规定，按自动撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告彭新加的诉讼请求。案件受理费3092元，减半收取计1546元，由原告彭新加负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员　周艳姣二〇一七年四月五日代书记员　刘　莎微信公众号“”