（2017）辽0106民初字第2208号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-22
案件名称
原告沈阳万维物业服务有限公司诉被告陆海涛物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳万维物业服务有限公司,陆海涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0106民初字第2208号原告：沈阳万维物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，系该公司董事长。委托代理人：韩桂梅，系该公司工作人员。被告：陆海涛，男本院于2017年3月13日立案受理了原告沈阳万维物业服务有限公司诉被告陆海涛物业服务合同纠纷一案，依法由审判员卞志霞适用小额诉讼程序于2017年4月1日公开进行了审理，原告沈阳万维物业服务有限公司的委托代理人韩桂梅、被告陆海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：要求判令被告支付所欠的2013年5月11日至2017年12月31日期间的物业费2473元，要求判令被告支付滞纳金948元，承担诉讼费。被告辩称：我首先对收费时间有异议，物业合同今年5月份到期，不应该起诉向我要到今年年底的物业费。还有，我认为服务不到位，房屋破旧，单元门损坏，小区垃圾到处都是堆积成山，非小区内人员随便出入，车辆到处停放，管理不规范，电表箱、马路盖残缺不堪，安全隐患到处都有，购房时说的是封闭式小区安全、舒适，但现在孩子不能下楼玩耍，动用维修资金业主不知情。经审理查明：被告系铁西区XX路X号XX小区业主，其房屋为铁西区XX北街X号XXX室，建筑面积44.41平方米。原告系为小区提供物业服务的企业，与小区业主委员会签订的物业服务合同到期后因小区新一届业主委员会未成立，遂于2013年3月1日与小区所在地铁西区兴顺街道高楼居民委员会签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至小区业主委员会成立之日止原告为该小区提供物业服务。物业服务费标准仍为之前的住宅1元/月/平方米,高层另加电梯费0.2元/月/平方米。2014年小区成立业主委员会，同年7月26日原告与业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告继续为小区提供物业服务，期限自2014年6月1日至2017年5月31日，物业服务费标准不变，采取预收形式，业主或物业使用人逾期未缴费，从逾期之日起按每逾一日欠费总额的日千分之三支付违约金。被告的房屋为多层，于2013年5月13日取得房屋所有权证，但从未未按约交纳过物业服务费，原告催要无果后来本院提起民事诉讼。本院确认的上述事实，有原、被告陈述笔录、原告提供的《物业服务合同》、被告的房屋电子登记簿查询证明等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与XX小区所在地社区以及业主委员会签订的《物业服务合同》对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主享受了原告的物业服务即应当履行交纳物业服务费的义务，拖欠不交构成违约，其以原告的服务不到位为由抗辩，提供了照片证据，因照片具有即时性特点，而物业服务是整体、综合和长期的，该些照片证据并不足以证明原告在对过去的小区公共设施的维修、养护，公用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护、管理，公共秩序的维护等整体物业服务上存在严重缺陷，被告拒交物业服务费既损害原告公司的合法权益，亦是对园区其他对物业服务没有异议、按时交费业主的权益的损害。业主对物业服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通协调解决，也可向业主委员会反映，通过业委会与物业公司沟通解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费方式为对抗手段。建设一个祥和安宁的园区需要业主与物业公司双方共同努力，对抗方式最终损害的是业主自身利益。原告的诉求合法有据，本院予以支持。因被告于2013年5月13日取得房屋所有权证，因此被告应于此时具有交纳物业服务费的义务，被告应交纳物业服务费的起算时间应为2013年5月13日，而原告提供的第二份物业服务合同约定合同期限至2017年5月31日止，物业服务费为按年度预收，并未约定业主具体的交纳期限，故被告现尚未交纳2017年度物业服务费并不构成违约，原告要求被告给付该年度物业服务费依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金一节，因原告与小区所在地社区签订的物业服务合同中并无违约金的约定，故原告要求被告给付2013年5月11日至2014年5月31日期间拖欠未交物业服务费的违约金缺乏依据，本院无法支持；被告未按约交纳2014年6月1日至2016年12月期间物业服务费，应当依照合同约定支付相应的违约金，物业服务合同中约定的日千分之三标准太高，本院予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陆海涛于本判决生效后三日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司2013年5月13日至2016年12月31日期间的物业服务费1936.27元。二、被告陆海涛于本判决生效后三日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司违约金300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。本判决为终审判决。审判员 卞志霞二〇一七年四月五日书记员 宋 雪 更多数据：