（2017）辽04民终448号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-15
案件名称
抚顺乐活房地产开发有限公司与盛春光、刘巍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺乐活房地产开发有限公司,盛春光,刘巍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终448号上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁慕平，该公司行政总监。被上诉人（原审原告）：盛春光，女，1968年4月16日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：金江，辽宁正太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学峰，辽宁正太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘巍，男，1968年10月27日出生，汉族，住抚顺市新抚区（与盛春光系夫妻关系）。委托诉讼代理人：金江，辽宁正太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学峰，辽宁正太律师事务所律师。上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司因与被上诉人盛春光、刘巍房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。抚顺乐活房地产开发有限公司上诉请求：一、驳回刘巍的诉讼请求；二、撤销一审第三项判决，改判被上诉人不承担赔偿公积金贷款利息；三、改判上诉人不承担支付733997元本金的利息；四、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人盛春光签订了购房合同及口头达成购车库协议。合同、交款协议等书面材料均无刘巍的任何个人信息，刘巍作为原告起诉上诉人没有事实和法律依据；二、上诉人违约不能交房与抚顺中天建设（集团）有限公司有因果关系，一审法院以不属于合同签订方为由未同意追加抚顺中天建设（集团）有限公司为第三人于法有悖；三、双方签订的购房合同中约定，上诉人违约应给付累计付款0.5%数额的违约金，而不是按照中国人民银行同期贷款利率计算给付；四、双方签订的合同中没有约定被上诉人购房的贷款利息由上诉人承担，一审判决上诉人承担被上诉人公积金贷款利息判决有误。盛春光、刘巍向一审法院起诉请求：盛春光与刘巍系夫妻关系。2011年11月26日，盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司约定车库购买事宜，盛春光一次性给付抚顺乐活房地产开发有限公司120000元车库款项。车库地点为568庄园车库。2012年2月7日，盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，房屋地址为抚顺经济开发区，建筑面积135.63平方米。每平方米价款4527元，房屋总价款613997元。合同签订后，盛春光按协议项下的约定，已经履行了全部的义务，抚顺乐活房地产开发有限公司未能按合同约定，于2012年10月31日交付房屋及车库，导致盛春光各项经济损失严重，盛春光按合同项下给付了房屋首付款213997元，剩余400000元，盛春光办理了公积金贷款。盛春光共偿还公积金贷款429739.58元，盛春光为此多还29739.58元，系盛春光的直接损失。在车库的购买过程中，盛春光全额交纳了车库款项120000元，抚顺乐活房地产开发有限公司并没有交付给盛春光车库使用，导致盛春光在外租赁车位四余年，租车位费用20000元。抚顺乐活房地产开发有限公司不交付房屋及车库的行为已经构成根本违约，抚顺乐活房地产开发有限公司至今也不具有交付的条件，为此，盛春光诉至一审法院，请求法院判令：1、解除盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车库买卖合同》；2、抚顺乐活房地产开发有限公司返还盛春光购房总款项613997元（房屋首付款213997元、贷款400000元）、车库款项120000元、办理公积金款项利息29739.58元、车库租金20000元，共计783736.58元及733997元（购房首付款和车库款项）银行同期贷款利息，时间从2012年11月30日起；3、案件受理费由抚顺乐活房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实，盛春光与刘巍系夫妻关系。盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司达成口头协议，盛春光以120000元价格在抚顺乐活房地产开发有限公司处购买车库一处。2011年11月26日，抚顺乐活房地产开发有限公司给盛春光出具了车库的专用收款收据。2012年2月7日，盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：盛春光购买坐落于抚顺经济开发区（建筑面积135.63平方米）的房屋，总房款613997元。抚顺乐活房地产开发有限公司应当在2012年10月31日前，按照合同约定，将验收合格的房屋交付给盛春光使用。逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，抚顺乐活房地产开发有限公司按日向盛春光支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，盛春光有权解除合同。盛春光解除合同的，抚顺乐活房地产开发有限公司应当自盛春光解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按盛春光累计已付款的0.5%向盛春光支付违约金。盛春光要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，抚顺乐活房地产开发有限公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。盛春光于2012年2月7日向抚顺乐活房地产开发有限公司给付房屋首付款213997元，剩余购房款400000元，盛春光办理了公积金贷款。2012年2月23日，抚顺乐活房地产开发有限公司给盛春光开具了购房发票。购房款和车库款总计733997元，盛春光已如约将上述款项交付给了抚顺乐活房地产开发有限公司。至2016年7月21日，盛春光就公积金贷款400000元部分，已全部偿还完毕，本息合计429739.58元。现抚顺乐活房地产开发有限公司并未如期交付房屋及车库。2016年8月15日，盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司就房屋与车库的事宜，达成《房屋退款协议书》，抚顺乐活房地产开发有限公司承诺在2016年10月10日前一次性支付退房款及违约金共计737667元，并承诺如到期未能全额支付退房款，该协议书作废，该协议并未实际履行。盛春光曾在他处租赁车库共花费10000元。一审法院认为，盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司达成的买卖车库的口头协议及《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。盛春光依约交付购房款后，抚顺乐活房地产开发有限公司负有按约定时间交付房屋及车库的义务。虽盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司并未签订书面协议，但庭审中，抚顺乐活房地产开发有限公司认可交付车库的时间与房屋的时间为2012年10月31日。现抚顺乐活房地产开发有限公司并未按合同约定的时间交付房屋及车库，盛春光有权按合同约定选择解除与抚顺乐活房地产开发有限公司之间的合同，抚顺乐活房地产开发有限公司亦同意解除合同，故对盛春光要求解除《商品房买卖合同》和车库协议的主张，一审法院予以支持。关于盛春光要求被告返还购房款613997元和车库款120000元，共计733997元一节，因合同约定出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，因盛春光与抚顺乐活房地产开发有限公司曾于2016年8月15日就返款一事进行协商，故2016年8月15日视为被告已接到解除合同的通知，故对原告盛春光要求被告返还购房款共计733997元的主张，一审法院予以支持。关于盛春光要求抚顺乐活房地产开发有限公司赔付公积金贷款利息29739.58元一节，因该利息29739.58元系原告盛春光的直接损失，故对盛春光此主张一审法院予以支持。关于盛春光要求抚顺乐活房地产开发有限公司给付租车库的费用20000元一节，因该租车费用并非盛春光所必须发生的费用，故对此主张，一审法院不予支持。关于盛春光要求抚顺乐活房地产开发有限公司支付购房首付款及车库款项合计733997元银行同期贷款利息一节，按合同约定，抚顺乐活房地产开发有限公司应自解除合同通知到达之日起30天内向盛春光按累计已付款的0.5%支付违约金，经计算为3669.99元。超过30天的部分的违约金，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，本金为733997元，利息从2016年9月16日起计付。虽《商品房买卖合同》及车库的收款收据买受人为盛春光，但购买房屋及车库的行为均发生于夫妻关系存续期间，故上述款项应返还给盛春光和刘巍。关于抚顺乐活房地产开发有限公司提出逾期交付房屋和车库系案外人抚顺中天建设（集团）有限公司原因所致，要求追加案外人抚顺中天建设（集团）有限公司为本案第三人的抗辩，根据合同相对性原理，案外人抚顺中天建设（集团）有限公司不属于签约方，故对抚顺乐活房地产开发有限公司此请求，一审法院不予支持。关于抚顺乐活房地产开发有限公司提出公积金利息及车库租金因合同未对此约定，故对盛春光的主张不予支持的抗辩，因公积金利息系因抚顺乐活房地产开发有限公司逾期交付房屋，造成盛春光直接经济损失，故对抚顺乐活房地产开发有限公司此抗辩，一审法院不予支持。关于抚顺乐活房地产开发有限公司提出利息应以活期存款利率计付的抗辩，于法无据，故对抚顺乐活房地产开发有限公司此抗辩主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告盛春光与被告抚顺乐活房地产开发有限公司签订合同编号为K2011392-015的《商品房买卖合同》和购买车库的口头协议；二、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盛春光、刘巍返还购房款613997元和车库款120000元，共计733997元；三、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盛春光、刘巍赔偿公积金贷款利息29739.58元；四、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盛春光、刘巍给付违约金3669.99元，并支付本金为733997元的利息（从2016年9月16日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11637元，由被告抚顺乐活房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，盛春光与刘巍系夫妻关系，盛春光购买房屋和车库的行为均发生在夫妻关系存续期间，其购买房屋和车库使用的财产应属夫妻共同财产，一审判决上诉人因违约而应返还的款项支付给盛春光、刘巍夫妻二人并无不当，且并未给上诉人增加其他负担，本院予以维持；关于公积金利息问题，该利息是由于被上诉人购买本案涉案房屋办理公积金贷款而产生的，属于因上诉人违约不能交付房屋给被上诉人造成的损失，一审判决上诉人向被上诉人赔付公积金利息于法有据，本院予以维持；关于支付733997元本金的利息问题，按双方签订的购房合同约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”。2016年8月15日，双方就解除合同一事进行协商，当日可视为上诉人接到被上诉人解除合同的通知，在经过30日后，上诉人仍未支付被上诉人733997元本金和违约金，故对于超过30日的违约金部分，一审法院按中国人民银行同期贷款利率计算符合法律规定，本院予以维持。关于上诉人主张上诉人违约不能交房与抚顺中天建设（集团）有限公司有因果关系，要求追加抚顺中天建设（集团）有限公司为第三人的请求，本案是房屋买卖合同纠纷，本案中的购房合同和购车库协议都是盛春光与上诉人签订和达成的，被上诉人与抚顺中天建设（集团）有限公司之间没有合同关系，一审法院根据合同相对性原则，不予审理上诉人的此项请求，并无不当。综上，上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11474元，由上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟丽& # xB;审 判 员 王向军代理审判员 Ｘ Ｘ二〇一七年四月五日书 记 员 孙 洁 冰 来自：