（2016）鲁0211民初15751号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-09-14
案件名称
许娟与青岛华裕置业集团有限公司、青岛华商天瑞集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许娟,青岛华裕置业集团有限公司,青岛华商天瑞集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初15751号原告：许娟，女，1965年12月6日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：刘卓，山东海达律师事务所律师。被告：青岛华裕置业集团有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江东路369号。法定代表人：焦志裕，董事长。委托诉讼代理人：胡金磊，山东恒信通律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯凯，山东恒信通律师事务所律师。被告：青岛华商天瑞集团有限公司，住所地：青岛市黄岛区长江中路149号楼4户一楼。法定代表人：王书敏，董事长。委托诉讼代理人：李征，男，1979年7月18日出生，汉族，系青岛华商天瑞集团有限公司职工，住青岛市黄岛区。原告许娟与被告青岛华裕置业集团有限公司（以下简称华裕公司）、被告青岛华商天瑞集团有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月13日、2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告许娟的委托诉讼代理人刘卓，被告华裕公司的委托诉讼代理人胡金磊、冯凯，被告华商公司的委托诉讼代理人李征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许娟向本院提出诉讼请求：1.被告华裕公司为原告办理房地产权证；2.被告华裕公司支付原告至起诉前的逾期办证违约金429549.88元及其办理完毕产权证为止的违约金；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2005年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于长江路华裕黄金海岸1幢7层703室房屋一处，总价款609550元；房屋交付时间为2006年11月30日前；甲方应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，2007年7月6日，被告将房屋交付原告使用，但被告未按合同约定为原告办理房地产权证，也未向原告支付违约金。原告所购房屋系被告华裕公司转让给被告华商公司开发建设。原告多次找两被告要求其为原告办理房产证并支付逾期办证违约金，但两被告相互推诿，一直不予办理。合同第十五条约定，违约金为已付购房款的10%，但该约定违约金大大低于给原告造成的损失，故请求法院对违约金进行调整，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准来确定。被告华裕公司辩称，一、原告不是涉案房屋买卖合同的买受人，请求依法驳回原告的起诉。二、本案已过诉讼时效。三、华裕公司非办理权属登记的义务主体。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第33条、34条规定，房屋的购买人是申办房屋权属登记的法定义务主体，被告华裕公司作为房地产开发企业只承担协助义务。华裕公司已经按照合同约定及法律规定履行了相关协助义务。四、原告至今未办理产权证的责任在于原告自身，由于其未补交房屋差价款，导致华裕公司无法出具购房全款发票。被告华商公司辩称，原告不是房屋买卖合同的买受人，应驳回原告的诉讼请求。即使原告是买受人，被告华商公司没有为原告办理产权证的资格，无法满足原告提出的办证要求，因此也不应当承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2005年10月28日，“徐娟”与被告华裕公司签订《商品房买卖合同》，约定“徐娟”（乙方）购买被告华裕公司（甲方）位于黄岛区长江路华裕凤凰园（黄金海岸）1幢7层703室房屋一处，建筑面积121.91平方米，单价为每平方米5000元，总价款609550元；合同第八条：出卖人应在2006年11月30日前，将房屋交付乙方使用；合同第十五条：出卖人应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，“徐娟”向被告华裕公司支付了房款。2007年7月6日，被告华裕公司将房屋交付“徐娟”使用至今，“徐娟”委托被告华商公司工作人员代办了房屋交付手续。涉案房屋，实测建筑面积为124.61平方米。原告在庭审中同意按实测面积补齐差价。另查明，2004年9月4日，被告华裕公司（甲方）与被告华商公司（乙方）签订《楼座转让开发协议书》。协议约定：华裕公司将其开发的位于青岛开发区长江东路与嘉陵江东路交汇处凤凰园四组团华裕苑1号楼28层楼座转让给华商公司。甲方为乙方单设账户，协助乙方对外销售和签订售房合同；甲方负责为乙方办理代扣代缴房产营业税、所得税、交易费等各种税费。甲方同意乙方以甲方名义开发建设和销售，协助乙方开发楼座办理房屋预售许可证及银行按揭手续，协助乙方签订《商品房买卖合同》，办理代扣代缴税费事宜，并承担该楼项下的房屋的《商品房买卖合同》文书的费用。后，被告华裕公司与华商公司签订补充协议，约定最终结算面积与预售面积增加或减少的面积差额由华商公司负责联系购房人多退少补，因面积出入引起的一切费用由华商公司负担。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的冠县公安局清泉派出所出具的户籍证明两份、徐娟一代身份证复印件一份，证明许娟原名“徐娟”，原告许娟与房屋买卖合同的买受人“徐娟”系同一人，是本案的适格主体。被告华裕公司对该证明提出异议，认为原告不是本案适格主体。被告华商公司对上述证据无异议。经查，该户籍证明备注栏内注明：“经查，许娟372526196512060028与徐娟372526650206002系同一人；许娟于2005年12月1日已取得新的二代身份证号372526196512060028”。本院对冠县公安局清泉派出所出具的证明予以采信，本案原告许娟与涉案房屋买卖合同的买受人“徐娟”系同一人，因此许娟是本案的适格主体。2.原告提交被告华商公司出具的答复意见一份，证明原告多次找两被告要求办理房屋产权证及违约金。被告华裕公司对此提出异议，认为从未见过该答复意见，毫不知情，被告华商公司认可该答复意见是该公司出具，称因自2007年购房者多次找被告华商公司要求办证及支付违约金，该公司协助业主到被告华裕公司处协调办理此事，但均遭到拒绝，后在购房者的强烈要求下，给购房者出具该答复意见。3.原告提交视听资料及录音笔录一份，证明原告在找被告华裕公司的财务人员要求出具发票办理房产证时被告华裕公司财务人员予以拒绝，又找到该公司办公室负责人反映，同样被拒绝。被告华裕公司表示2014年10月，原告去过被告华裕公司处，但不认可原告整理的书面材料。被告华商公司表示因业主到华商公司主张权利，华商公司建议到被告华裕公司处进行沟通，业主在沟通未果后又到政府进行了信访。4.原告提交的黄岛区来访人员登记表、来访人统计表，证明原告在多次找两被告主张权利无果的情况下，于2014年10月23日到政府部门进行信访。被告华裕公司对证据的真实性提出异议，同时认为信访时间距离房屋交付后90日，超过了七年时间。被告华商公司认为原告主张的信访情况属实。5．被告华裕公司提交商品房买卖合同一份，证明购房者为“徐娟”而非许娟，商品房买卖合同第五条对面积差异的处理进行了约定，房屋面积有差异的，应据实结算房价款。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告华裕公司从未通知原告存在面积差，并要求原告补齐差价，责任在被告华裕公司，这不能成为被告拒绝开具发票的理由。被告华商公司对此无异议。6.被告华裕公司提交的不动产登记信息，证明原告购买的房屋已经于2007年6月19日完成初始登记，被告作为协助办理产权证的义务已经履行完毕，房屋实测面积为124.61平方米，该信息作为政府部门公开的信息，原告应当知晓。原告对上述证据的真实性无异议，但认为被告从未通知原告，原告不知道房屋面积差价。被告华商公司对证据真实性无异议。7.被告华裕公司提交的被告华商公司代原告缴纳物业费的发票及明细一份。证明2007年9月30日，原告在缴纳物业费时就应当知道房屋建筑面积是多少，2008年7月17日收款收据一份，证明原告最迟于该日期就知道房屋面积，但原告至今未补齐房屋差价。原告认为华裕公司提交的证据没有原告的签字，不能证明原告对房屋面积误差知情。被告华商公司质证认为，确实有部分业主委托华商公司代缴水电费、物业费，对收款收据真实性无异议。8．被告华裕公司提交本院（2011）黄商初字第355号民事调解书一份，证明青岛华厦物业有限公司与被告华商公司关于缴纳物业费问题于2012年2月7日进行过调解，调解书附件中有物业费明细，其中有业主是“徐娟”，房屋实测面积是124.61平方米，被告华商公司自2012年应当知道该房屋的实际面积。原告认为该证据真实性无法确认，且与自身无关。被告华商公司对证据的真实性无异议，表示确实有部分业主委托华商公司代缴水电费、物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告华裕公司签订的《青岛市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定和法律规定履行各自的义务。本案中，原告已经按合同约定支付了房屋暂测面积的购房款，并同意按照实测面积补齐购房款差价，被告华裕公司作为开发商有义务协助原告办理房屋权属登记手续。因此，对于原告要求被告华裕公司协助原告办理房屋权属登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告华商公司不是本案商品房预售合同的主体，原告起诉被告华商公司无事实和法律依据。本案争议的焦点是被告华裕公司应否支付原告逾期办证违约金。本院根据法律、司法解释的相关规定，作出如下分析判定：关于办理房屋权属登记，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，甲方应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按照已付房价款的10%向乙方支付违约金。根据上述合同约定，被告华裕公司承担的义务是协助义务，其主要内容是将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。被告华裕公司提交的青岛市不动产登记信息，足以证明被告华裕公司已经就原告所购房屋于2007年6月19日完成备案，而涉案房屋交付时间为2007年7月6日，因此被告上述行为并未违反合同的约定。庭审中，被告华裕公司表示因房屋实测面积大于暂定面积，需要原告补交面积差价，但原告未补齐差价，因此被告华裕公司未向原告开具发票，原告称对房屋差价不知情。本院认为，涉案房屋实测面积于2007年6月19日涉案房屋在不动产登记部门备案时就已经确定，买卖合同签订后，原告曾委托被告华商公司工作人员代收房屋并代缴2007-2012年的物业费，而物业费明细中注明了房屋的实测面积，因此原告具备获知房屋实测面积的条件，应当知道房屋存在面积差价的事实。原告要求被告华裕公司协助办理房屋权属登记，也有义务补齐房屋差价，被告华裕公司在原告未补齐面积差价的情况下未开具发票，不构成违约。综上，本院认为，办理房屋产权证非被告单方义务，原告主张被告华裕公司承担逾期办证违约责任，证据不足，本院不予支持。退一步讲，即使被告华裕公司应当承担逾期办证违约责任，双方《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金按照已付房价款10%计算，该违约金在性质上属一时性债权，原告主张上述违约金应自被告违约之日起两年内行使权利。原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告华裕公司应自房屋交付使用之日起超过90日即自2007年10月7日起开始承担逾期办证违约金，该违约之日至原告起诉之日已超过两年，被告华裕公司抗辩原告诉讼请求超过诉讼时效，本院予以采纳。原告主张，在房屋交付后，多次向两被告要求办理产权证及解决逾期办证违约金，但其提交的视听资料及录音笔录、黄岛区来访人员登记表、来访人统计表等证据只能证明原告在2014年曾经找过被告华裕公司，并到信访部门进行过信访，该时间距离原告主张的被告违约发生之日也已超出两年。被告华商公司在庭审中陈述，原告在房屋交付后几乎每年或一年多次交涉办理房产证或逾期办证违约金问题，华商公司派员协助到被告华裕公司处协商办理，但一直未能解决，后华商公司与华裕公司产生纠纷，被告华商公司更加不予理睬。本院认为，被告华商公司上述陈述缺少相关证据佐证，且因被告华商公司与被告华裕公司因项目转让存在经济纠纷，存在利益冲突，故对于被告华商公司上述陈述意见的证明效力，本院不予采信。综上所述，原告要求被告华裕公司协助办理房屋权属登记，合法有据，依法应予支持，原告要求被告华裕公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛华裕置业集团有限公司于本判决生效后十日内协助原告许娟将位于黄岛区长江路华裕凤凰园（黄金海岸）1幢7层703室房屋所有权转移登记至原告许娟名下；二、驳回原告许娟的其他诉讼请求。案件受理费14152元（原告已预交），由原告许娟负担5152元，被告青岛华裕置业集团有限公司负担9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘伟春审 判 员 牟 林代理审判员 韩江龙二〇一七年四月五日书 记 员 孙玉滢