（2017）浙02民终537号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
王明杰、宁波美屋物业管理经营有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王明杰,宁波美屋物业管理经营有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终537号上诉人（原审被告）：王明杰，男，1963年10月9日出生，汉族，公司负责人，户籍所在地宁波市江东区。委托代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波美屋物业管理经营有限公司。住所地：宁波市江北区文教路*号。法定代表人：屠元伟，该公司董事长。委托代理人：李雪梅、洪伟，该公司员工。上诉人王明杰因与被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公司（以下简称美屋公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2016年11月11日作出的（2016）浙0204民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王明杰上诉请求：撤销原判第一项，依法发回重审或驳回被上诉人的起诉或全部诉讼请求。事实和理由：上诉人名下的物业地址与被上诉人提供的《协议书》约定的物业服务地址明显不一致，被上诉人与上诉人之间不存在物业服务管理的合同法律关系。双方之间也不存在物业服务管理的事实法律关系。且被上诉人提供的证据无法证明其向上诉人进行物业费催收，其主张的物业费已超出诉讼时效，其无权主张2007年4月1日至2014年6月11日期间的物业费。同时，一审法院以物业服务的区域性和业主交费的个体性为由认定个体业主不能以物业服务质量优劣来对抗交��或减少物业费，也是错误的。被上诉人并非合格的物业管理公司，上诉人提出不交或少交物业服务费的抗辩合法合理，有理有据。美屋公司辩称：一、一审法院认定上诉人为宁燕大楼的业主，双方之间存在物业服务合同关系，该认定正确。二、一审判决上诉人支付2007年4月1日至2015年12月31日的物业费，判决正确。请求维持原判。美屋公司向一审法院起诉请求：被告支付2007年4月1日至2015年12月31日期间的物业综合管理服务费71673.80元，公共设施维修费9954.70元，共计81628.50元，并按银行同期贷款利息支付违约金。一审法院审理认定事实：被告为宁燕大楼二层业主，原告为宁燕大楼物业服务提供方。一审法院认为：原告作为宁燕大楼物业管理服务的提供方，有权依据物价部门备案标准，向业主收取物业费。原告循例向被告进行了物���费用的催缴，被告王明杰作为宁燕大楼二层的业主，应及时向原告支付物业服务费。被告王明杰对原告服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。被告提出的房屋漏水及走廊外墙墙面脱落等问题，虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但至少可以说明原告在物业服务中缺乏与业主及时的沟通和配合，故对原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，该院不予支持。原告要求按建筑面积每平方米1.20元／月计算综合服务费，按建筑面积每平方米2.00元／年计算公共部位维修费，未超出备案标准，予以支持。原告自愿对物业管理综合服务费给予被告八折优惠，系其对自身权益的处分，予以支持。综上所述，原告诉请合理部分，该院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、被告王明杰支付原告宁波美屋物业管理经营有限公司2007年4月1日至2015年12月31日的综合服务费57339元，共用设施维修费9954.7元，共计67293.70元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波美屋物业管理经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告王明杰未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1841元，减半收取920.50元，由被���王明杰负担。二审中，当事人未提交新证据。对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，2003年1月8日，被上诉人美屋公司与鄞县房地产公司签订《协议书》一份，约定甲方（指鄞县房地产公司）将鄞州兴发物业发展有限公司及其物业管理辖区（兴宁路280、248弄宁燕辖区约35000余平方米；其中、八幛住宅约22000平方米、办公大楼约13128平方米）移交美屋公司接管…。同年4月9日，被上诉人向市物价局提交《关于宁燕大楼综合服务费等收费标准备案报告》，明确“综合服务费：公寓楼0.60元/m2，办公楼1.20元/m2；公共部位维修：公寓楼1.50元/m2，办公楼2.00元/m2”。2006年11月7日，上诉人在被上诉人出具的《关于洗手间装修、使用承诺书》上签字，明确“由于各楼层电梯前室洗手间（包括洗手间内部相关附属物）属本大楼的公共配套设施，产权为大楼全体业主所有，其原有设施由物业管理公司按规定进行日常维修和保洁并提供水、电等资源。因此，任何单位未经物业公司同意，不得擅自装修或独自占用（购房合同中产权明确者除外）”。本院认为，被上诉人美屋公司根据其与鄞县房地产公司签订的《协议书》，对涉案宁燕大楼进行物业服务，有权对该大楼业主收取相应的物业服务费用。上诉人王明杰作为宁燕大楼二层业主，理应及时支付物业服务费。上诉人提出双方之间不存在物业服务合同关系，但又承认在2007年之前其涉案物业的承租方已向被上诉人支付相应物业费，结合其在被上诉人出具的《关于洗手间装修、使用承诺书》上签字的事实，及宁波市江东区东柳街道月季社区居民委员会、鄞州区住房和城乡建设局出具的证明内容，上诉人该主张，与客观事实不符，本院不予采信。上诉人上诉又���出被上诉人的主张已超过诉讼时效，对此，被上诉人已提供了相应的催讨依据，结合本地区物业公司的习惯做法，上诉人该主张，理由不足，本院也难支持。至于上诉人提出被上诉人的物业服务存在瑕疵，要求物业服务费酌减或不交问题，对此，一审法院已考虑到被上诉人对其房屋漏水维修不到位等情况，对被上诉人的物业服务费逾期利息的主张不予支持，也基本合理。综上所述，王明杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1482元，由上诉人王明杰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 永 森审判员 朱 亚 君审判员 ��赵保法二〇一七年四月五日书记员 桂 红 艳 关注公众号“”