（2017）吉75民终8号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-04
案件名称
赵振玲与姜兴志租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边林区中级法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵振玲,姜兴志
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边林区中级法院民 事 判 决 书（2017）吉75民终8号上诉人（原审原告）：赵振玲，女，1966年4月18日生，住吉林省安图县。委托诉讼代理人：王玮，吉林常春（延边）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜兴志，男，1952年7月13日生，住吉林省抚松县。委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。上诉人赵振玲与上诉人姜兴志之间租赁合同纠纷一案，均不服吉林省白河林区基层法院（2016）吉7503民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵振玲的上诉请求：请求二审法院依法改判姜兴志承担全部租金及占有使用期间的采暖费、物业费。事实与理由：一审判决部分适用法律错误。双方签订《房屋租赁协议》时，姜兴志未明确告知其用途。适时涉案房屋具备居住使用的条件，消防验收并非合同生效要件。由于姜兴志在装修过程中未安装烟感、防火楼梯安装不符合标准等原因导致消防验收不合格，是姜兴志的原因。姜兴志怠于整改，无法办理宾馆手续，与出租方无关。消防验收是经营者的义务，并非出租方的义务，解除合同后应全额支付占有使用费。姜兴志辩称：赵振玲的上诉理由不成立，消防验收并非合同生效要件，姜兴志没有告知租房的目的等事实不正确。签订租赁合同时姜兴志明确表示过要开饭店，赵振玲明知姜兴志租赁房屋的目的而未提供具备出租条件的房屋，应承担全部过错。消防验收未通过是因该小区整体没有消防验收，虽经承租人多次努力也没有得到消防许可。关于采暖费和物业费的部分，赵振玲没有提供相关证据证明其缴纳物业费和采暖费的事实，不具备追偿资格。上诉人姜兴志的上诉请求：请求二审法院依据起诉状副本送达之日为合同解除之日，判决驳回赵振玲的诉讼请求，一、二审诉讼费用由赵振玲承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定姜兴志2013年9月1日起一直占有使用承租房屋应按约定支付租金。以上认定是错误的，没有事实依据、缺乏证据。一审法院认定的占有使用期间均在姜兴志起诉赵振玲解除合同案件的诉讼期间和执行期间，此期间不应视为姜兴志的租赁期间。一审法院将该期间均视为租赁期间是错误的，对姜兴志不公平，更不符合法律规定。2.一审判决适用法律错误。一审法院无视根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除之日的规定，属适用法律错误。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《吉林市房屋租赁管理暂行办法》第七条的规定，未取得消防验收的房屋不得出租，赵振玲未取得消防验收而出租房屋，是过错方，应承担全部民事责任。姜兴志因房屋无消防验收手续而无法正常经营宾馆，不能达到合同目的，无法取得正常经营收益，所以才提出解除合同，减少租金损失。2014年10月取得消防验收许可时，双方已经进入诉讼阶段，上诉人没有也没办法正常经营。一审法院忽略租赁合同已经进入诉讼期间的关键性问题，判决上诉人承担该期间的租金，是不合理、不合法的。赵振玲辩称：一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，理由与上诉理由一致。赵振玲向一审法院起诉请求：判令姜兴志支付占有使用期间的房屋租金及占有使用费227534元、取暖费及物业费69927元，合计297461元。一审法院认定事实：2013年6月1日，姜兴志与赵振玲签订房屋租赁协议，约定姜兴志承租赵振玲位于长白山池北区白山大街都市公元小区5号楼2单元1-3层（1-2层为门市房，3层为住宅房）。租期10年，2013年9月1日至2023年9月1日。租金100万元，每年交付10万元。姜兴志支付给赵振玲定金3万元。2014年10月10日，长白山公安消防支队出具”长公消验字”第（2014）第7号建设工程消防验收意见书，对位于长白山池北区白山大街都市公元小区5号楼建设工程进行了消防验收。2015年12月14日，本院判决解除姜兴志与赵振玲签订房屋租赁协议。2016年3月29日，姜兴志与赵振玲达成执行和解协议，将承租房屋交付给赵振玲。姜兴志在交付该承租房屋前一直占有使用。一审法院认为：姜兴志与赵振玲签订的房屋租赁协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十六条规定”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。第二百二十六条规定”承租人应当按照约定的期限支付租金”。本案中，赵振玲按约定交付了租赁房屋，该租赁房屋未经消防验收，虽然租赁房屋未经消防验收合格不是合同生效的必要条件，但消防验收合格是宾馆营业的前提条件之一，赵振玲未能提供租赁房屋的消防验收手续，导致姜兴志无法办理宾馆营业前所需手续，致使合同的目的不能实现。之后，长白山公安消防支队在2014年10月10日验收合格。在此期间，即2013年9月1日至2014年10月10日（年租金10万元，月租金8333.33元，日租金273.97元，期间租金为111073.03元），赵振玲应承担租金70%的责任（年租金10万元，月租金8333.33元，日租金273.97元，），姜兴志承担租金30%的责任为111073.03元*30%=33321.91元。2014年10月10日至2016年3月29日期间，姜兴志一直使用该租赁房屋，应当按约定支付租金147146.05元。以上合计180467.96元。扣除姜兴志支付的3万元定金，姜兴志应给付赵振玲150467.96元。另外，赵振玲主张的取暖费、物业费，因其不能证明自己垫付的事实，其主张不予支持。姜兴志主张不应承担合同解除之后的租金，因其未交付该承租房屋，并且占有使用至交付之日，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、在本判决生效后姜兴志给付赵振玲人民币150467.96元；二、驳回赵振玲的其他诉讼请求。案件受理费5733元，赵振玲负担2909元，姜兴志负担2824元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年6月1日，姜兴志与赵振铃签订房屋租赁协议，双方约定姜兴志承租赵振铃及其女儿张霞、张楠名下位于都市公园小区5号楼2单元1-3层房屋用于经营。租期10年，2013年9月1日起至2023年9月1日止，年租金10万元，共计100万元。双方订立合同后，姜兴志交付定金3万元，赵振玲将毛坯状态的诉争房屋交给姜志兴。由姜兴志负责对房屋进行装修，其中一楼用于经营饭店，二、三楼用于经营旅馆。此时，诉争房屋所在的长白山保护开发区池北区都市公园一期5号楼尚未消防验收。2013年8月28日，姜兴志以无法申请公安消防许可证而不能办理营业执照为由，请求解除其与赵振玲签订《租赁协议》。2014年10月10日，长白山公安消防支队出具”长公消验字”第（2014）第7号建设工程消防验收意见书，对位于长白山池北区白山大街都市公元小区5号楼建设工程进行了消防验收。2015年1月9日，白河林区基层法院作出（2013）白林民初字第159号民事判决。赵振玲不服该判决，上诉至本院。本院于2015年6月25日作出(2015)延林中民终字第33号民事裁定，将该案发回重审。2015年12月14日，白河林区基层法院作出（2015）白林民初字第142号民事判决，认为房屋未经消防验收合格不是合同生效的必要条件，但合同目的已不能实现，判决解除了姜兴志与赵振玲签订房屋租赁协议，并由姜兴志承担装修费用的70%，赵振玲承担装修费用的30%。由于姜兴志未主动履行生效法律文书确定的内容，赵振玲于2016年2月23日申请强制执行。在执行过程中，姜兴志与赵振玲达成执行和解协议，姜兴志于2016年3月29日将诉争房屋交付给赵振玲，赵振玲将房屋内部分物品折价款3万元给付该姜兴志。赵振玲取得诉争房屋后，加装了消防设备，现已经营长白山保护开发区池北旭东风尚宾馆，并于2016年5月16日办理营业执照，2016年7月7日办理消防安全检查合格证。2016年8月25日，赵振玲支付2013年至2016年期间三年的取暖费，每年9520元，共计28560元。本院认为：赵振玲和姜兴志签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规范，合法有效。赵振玲作为出租方应向承租方提供符合适租条件的房屋，但双方签订租赁合同时，诉争房屋的整栋楼房未消防验收，因此，租赁协议签订至消防验收合格期间的租金应由赵振玲自行承担。整栋楼经消防验收后，姜兴志作为经营者应由其向公安消防机构申报消防安全检查。姜兴志虽主张无法办理消防合格证的原因在于赵振玲出资搭建的楼梯不符合消防要求，但姜兴志取得房屋时该房屋系毛坯状态，租赁协议中约定，房屋装修系姜兴志的义务，如若确实存在搭建的楼梯不符合消防要求的情况，姜兴志有义务出资改建，而非要求赵振玲改建。况且，姜兴志占有房屋期间，并未在房屋内安装相关消防装置，综合考量本案案情，诉争房屋在整体消防验收合格后仍未能办理消防许可证以致于未能办理营业执照的原因在于姜兴志。姜兴志虽提出解除合同，但涉案房屋始终由其占有使用，故其应承担整体消防验收合格后合同解除前的全部租赁费。租赁合同解除后至赵振玲通过强制执行取得房屋前期间的占有使用费用，亦应由姜兴志负担，计算标准参照租赁合同约定的租金标准确定，两项合计147146元，扣除已支付的3万元，姜兴志应向赵振玲支付租金117146元。关于合同解除日期的问题，姜兴志的诉讼请系请求法院判令解除双方的租赁合同，而非通过诉讼确认其解除合同通知的效力，故仍应以（2015）白林民初字第142号民事判决生效之日作为合同解除之日。最后，关于取暖费、物业费的问题。按照租赁协议约定，姜兴志应承担其占有使用期间发生的费用。赵振玲在二审中提交了其垫付取暖费28560元的相关票据，姜兴志对取暖费票据并无异议，只是认为应该办理报停手续，本院认为，姜兴志的异议没有事实和法律依据，异议不成立，但取得消防验收前的取暖费不应由姜兴志承担，故对赵振玲请求姜兴志承担其垫付的取暖费的诉讼请求本院部分予以支持。但赵振玲未能提供其已经垫付物业费的相关证据，故赵振玲的该项诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决认定部分事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省白河林区基层法院（2016）吉7503民初45号民事判决；二、姜兴志于本判决生效后立即支付赵振玲房屋租金117146元；三、姜兴志于本判决生效后立即支付赵振玲取暖费19040元；四、驳回赵振玲的其他诉讼请求。一审案件受理费5733元，二审案件受理费6618元，共计12351元，由赵振玲负担6696元，姜兴志负担5655元。二审案件受理费预收17199元，退还赵振玲2424元，姜兴志2424元。本判决为终审判决。审判长 朴红君审判员 朱南弼审判员 刘 冬二〇一七年四月五日书记员 韩享吕 关注公众号“”