（2017）渝0109民再2号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-25
案件名称
明辉刘禹刚与重庆普华物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
明辉,刘禹刚,重庆普华物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百九十九条，第二百条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民再2号再审申请人（原审被告）明辉，女，汉族，1965年6月25日出生，住重庆市北碚区。再审申请人（原审被告)：刘禹刚，男，汉族，1964年8月6日出生，住重庆市北碚区。被申请人（原审原告）重庆普华物业管理有限公司。住所地：重庆市九龙坡区科园二街**号2-1。统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人曾祥辉，董事长。委托代理人陈尧芳，女，汉族，1991年7月15日出生，重庆普华物业管理有限公司职员，户籍地四川省蓬安县，现住重庆市江北区。再审申请人明辉、刘禹刚因与被申请人重庆普华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）渝0109民初5306号民事判决书。向本院申请再审。本院于2016年11月24日作出（2016）渝0109民申14号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人明辉、刘禹刚、被申请人重庆普华物业管理有限公司的委托代理人陈尧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明辉、刘禹刚申请再审称，原审未经传票传唤即缺席判决，程序严重违法。我与原告没有签订物业服务合同，且普华物业没有履行物业服务义务，我所住楼层下开有麻将馆和小吃店，声音嘈杂严重扰乱了我们的正常生活，经我们多次向物业公司反映一直未得到解决，且物业公司没有尽到物业服务的义务，小区绿化地长期停放车辆，小区脏乱差等，故物业公司无权要求支付物业管理费。故请求撤销原判决，驳回原告的诉讼请求。重庆普华物业管理有限公司辩称，原审事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。重庆普华物业管理有限公司向本院起诉请求：重庆普华物业管理有限公司于2009年8月30日与被告签订了《前期物业服务协议书》，约定了物业服务费的收取标准和公摊费用标准、双方的权利、义务及违约责任等。原告对被告所居住的小区提供了物业管理服务，被告从2012年1月至2016年6月止未按物业服务合同的约定按期缴纳物管费1640.37元，公摊费108元，根据《前期物业服务合同》之规定，被告逾期不缴纳物管费按照应缴纳物业服务费总额每日千分之三缴纳违约金，故被告刘禹刚、明辉欠物管费1640.37元，公摊费108元，违约金4127.58元，合计人民币5875.95元，要求判令二被告立即支付。本院原审认定事实：普华物业与重庆市光瑞房地产有限公司于2009年8月30日签订了《前期物业服务合同》，普华物业于2009年8月30日入驻该小区。还查明：被告刘禹刚、明辉系位于重庆市北碚区XXX镇XXX路XXX号XXXXXXA区XX-XX-XX-XX号房屋的业主，房屋面积79.94平方米，被告从2012年1月至2016年6月止未按物业服务合同的约定按期缴纳物管费，原被告双方签订了关于前述房屋的《前期物业服务合同》，主要约定：经济适用房建筑面积0.38元/月/平方米，拆迁还建房建筑面积0.2元/月/平方米，公摊每月2元，被告从2012年1月1日起至2016年6月30日止欠缴物管费1640.37元，公摊费108元，违约金4127.58元，合计人民币5875.95元。本院原审认为：《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。原告普华物业公司系小区的物业管理公司，原被告双方于2009年8月30日签订了《前期物业服务合同》。原告按照约定提供了物业服务，刘禹刚、明辉作为业主应该支付相应的物业服务费。被告未到庭答辩。原告履行了合同约定的管理义务，被告不缴纳物业管理费的抗辩理由不成立，现普华物业公司要求刘禹刚、明辉支付从2012年1月至2016年6月物管费1640.37元符合法律规定，本院予以支持。根据原告与重庆市光瑞房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积每月0.38元／平方米，公摊每月2元，因此，被告应向原告支付2012年1月至2016年6月期间的物业管理服务费为1748.37元（0.38／平方米×79.94平方米×54个月+2元×54个月）。被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告要求按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。本院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即122.4元（1748.37元×7%）。本院原审判决：由被告刘禹刚、明辉于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司物管费1640.37元、公摊费108元、违约金122.4元，共计1870.77元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下:重庆普华物业管理有限公司与重庆市光瑞房地产有限公司于2009年6月16日签订了《前期物业服务合同》，约定由重庆普华物业管理有限公司对重庆市光瑞房地产开发有限公司开发的XX.XXXX住宅物业提供物业服务，双方对物业服务的事项、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了详细的约定。同年8月30日，重庆普华物业管理有限公司与明辉签订《前期物业服务协议书》，约定由重庆普华物业管理有限公司对明辉入住的重庆市北碚区XXX镇XXX路XXXXXX小区物业进行物业管理服务，其物业服务费用的标准按建筑面积收取，住房0.38元.月/平方米，公摊费2元/月，商业0.5元/平方米计算。双方还约定逾期缴费的违约金的计算方式等。还查明：被告明辉、刘禹刚夫妇系位于重庆市北碚区XXX镇XXX路XXX号XXXXXXA区XX-XX-XX-XX号房屋的业主，房屋建筑面积79.94平方米，被告明辉、刘禹刚从2012年1月1日起至2016年6月30日止未按物业服务合同的约定按期缴纳物管费，其欠缴物管费1640.37元（0.38／平方米×79.94平方米×54个月），公摊费108元（2元/月×54个月）。本院在审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原审被告明辉、刘禹刚系XXXXXX小区的业主，原审原告重庆普华物业管理有限公司与重庆市光瑞房地产有限公司签订《前期物业管理合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，合法有效，对原审被告明辉、刘禹刚所在的XXXXXX小区的全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原审原告重庆普华物业管理有限公司按照《前期物业管理合同》的物业服务内容实际为该小区提供了物业服务，应当依法收取相应的物业服务费，故本院对原审原告普华物业公司要求原审被告明辉、刘禹刚支付所欠物业服务费的诉讼请求予以支持。对原审被告明辉。刘禹刚以原审原告重庆普华物业管理有限公司未尽到物业服务的责任为由拒绝缴纳2012年1月至2016年6月期间的物业管理服务费的抗辩理由，因其仅提供一组照片为证，该组照片反映小区有车辆不按规定停放以及小区内有垃圾和道路损坏等现象，不能证明该现象持续发生且物业公司未进行整改，故其所举证据不充分，故本院对其抗辩理由不予采信。原审被告明辉、刘禹刚逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。但其合同约定按应交纳物业服务费总额每日千分之三计付违约金，本院认为违约金的计算标准偏高，应予调整，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即122.4元（1748.37元×7%）。原审在未向二被告送达传票情况下缺席判决，程序不当，应予纠正，但事实认定、适用法律和判决结果正确，应予维持原判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第十项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释法释（2008）14号第三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：维持（2016）渝0109民初5306号民事判决(由刘禹刚、明辉于本判决生效之日起十日内支付重庆普华物业管理有限公司物管费1640.37元、公摊费108元、违约金122.4元，共计1870.77元)。案件受理费50元，由明辉、刘禹刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 冉 渝人民陪审员 刘昌元人民陪审员 代庆珍二〇一七年四月五日书 记 员 樊怡伶 搜索“”