（2017）黔01民终589号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-16
案件名称
罗云、绿地集团（贵阳）置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗云,绿地集团（贵阳）置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终589号上诉人（原审原告）：罗云，女，1982年2月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人罗云因与被上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2017年2月21日公开开庭对本案进行审理，上诉人罗云委托诉讼代理人苏梅、彭俊瑋、被上诉人绿地公司委托诉讼代理人张建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗云上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定本案超过诉讼时效错误。本案诉讼时效应从上诉人实际收房之日起30日后开始起算。2013年8月13日仅为该房屋达到交付条件的时间，但被上诉人未通知上诉人收房，故诉讼时效不应从2013年8月13日起算。上诉人在2015年12月向一审法院提交诉讼材料，一审法院进行立案审查后，才于2016年1月5日立案，故上诉人起诉时间应为2015年12月。上诉人提交的《告客户书》的证明目的是被上诉人向上诉人承诺支付逾期交房违约金的时间为上诉人收房之日后10日内支付。2、原判对被上诉人违约时间的认定错误。本案违约时间应为2012年10月30日至被上诉人通知上诉人交付之日止，被上诉人未履行通知义务，其违约状态一直延续至今。房屋交付除法定条件消防验收合格外还要求房屋达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，涉案房屋交付条件为四项：被上诉人取得竣工验收报告、面积实测报告书、合同第十二条约定公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。上诉人持有的消防验收查询单仅为交付使用的一个条件，原审法院仅以此推定上诉人知晓房屋达到交付条件，怠于履行收房义务错误。被上诉人已在庭审中认可在消防验收合格后未通知上诉人收房，上诉人在房开不履行合同约定的通知义务的情况下无从知晓房屋是否达到交房条件。绿地公司辩称，涉案房屋在合同约定的交付时间之前就已经达到交付条件，消防验收合格不是房屋交付条件，请求驳回上诉人的上诉请求。罗云向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金105017元（按每日万分之二标准暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.原告提交《告客户书》一份及《情况说明》两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告提出不知道该《告客户书》是谁出具的，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”，即使诉讼时效因此中断，至2015年11月7日诉讼时效也已经超过，关于《情况说明》，情况说明人原系被告公司员工，现已离职，且被告并未授权该说明人在原告提交的资料上签署意见。一审法院认为，该《告客户书》的落款处加盖有被告的公章，被告认为该证据不具备真实性，但并未申请对其上的公章的真假予以鉴定，被告举证不利，应承担举证不利的后果，故对原告提交的上述证据的真实性，一审法院予以确认。对于《情况说明》，说明人万志、马超系被告公司职员，被告虽称说明人已离职但未举证证明，且说明内容也属一般工作内容，故对该组证据的真实性也予以确认。2.原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明涉案二十户业主对应的楼层系商用，属于大型的人员密集场，根据规定必须经过消防验收合格。被告在进行公告交房时，房屋并未达到验收合格的条件，被告的公告不具有通知交房的法律效果。对此，被告认为双方在合同中约定房屋通过竣工验收作为交付条件，而涉案房屋已于2011年12月5日通过竣工备案，早已符合交付条件。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性，且与一审法院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》载明的绿地联盛国际商住楼确实存在消防验收不合格需进行整改的客观事实相符合，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有二：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是原告的起诉是否超过诉讼时效其提出逾期交房违约金是否能得到支持。关于焦点一：根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”之规定，本案涉案所位于的“绿地联盛国际”9号楼包含地上3层，地下2层，建筑高度为20.52米，第13层建筑面积为6391.18平方米，规划用途为商业，其负一层与涉案绿地联盛国际楼盘的1、2、3、4、5、6、7、8、10、11号楼的负一层连为一体，总建筑面积为24015.69平方米，规划用途为商业。属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，故涉案房屋必须经消防验收合格后方能交付，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。案涉建筑所处的9号楼地上层于2013年8月13日通过竣工验收，故9号楼虽于2011年12月5日通过竣工备案，但于2013年8月13日才经消防验收合格，因此涉案房屋于2013年8月13日才具备交付条件。关于被告提出的诉讼时效问题。本案原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。因涉案建筑于2013年8月13日通过消防验收，自合同约定的交房日期2012年10月31日至2013年8月13日，被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2013年8月14日开始计算，截止至2016年1月5日原告起诉之日已超过两年，且原告未举证证明2013年8月14日后诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，因原告的起诉已经超过诉讼时效，故对其诉请一审法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告罗云的诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告罗云负担。本院二审审理查明事实与原判基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人购买的房屋位于“绿地联盛国际”9号楼第一层，贵阳市公安消防支队对9号楼地上部分的消防系采取备案抽查的方式进行，上述工程于2013年8月12日消防备案复查合格。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。“绿地联盛国际”9号楼地下2层地上3层，建筑总高度为20.52米，第13层建筑面积为6391.18平方米，规划用途为商业、办公，9号楼地上部分消防于2013年8月12日备案复查合格，按照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定建设工程消防抽查不合格，应当停止使用的规定，消防合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2013年8月12日经消防备案复查合格才具备交付条件。上诉人称本案逾期交房违约金诉讼时效起算点应为房屋达到交付条件，绿地公司履行通知义务，且上诉人实际收房之日起30日后，本院认为，绿地公司于2011年12月5日获得涉案房屋竣工验收备案，于2013年8月12日消防经备案复查合格，该消防备案复查的结果通过互联网予以公示，且本案中相关涉案房屋的消防监督结果查询单由上诉人提交原审法院，表明其实际已经知晓通过互联网查询贵州省公安消防总队网站，可以查询涉案房屋的相关消防监督情况，故对上诉人的该意见本院不予采纳。上诉人主张其系2015年12月向原审法院起诉，虽然原审法院《诉讼材料收取凭证》中有上诉人委托诉讼代理人苏梅签署的2015年12月4日，但该凭证中并无原审法院工作人员签收的记录，而原审法院向上诉人开具《案件受理通知书》以及上诉人向原审法院签署《当事人送达地址确认书》的时间均为2016年1月5日，上诉人并未提交充分证据证明在2016年1月5日前已向原审法院起诉，故对上诉人关于其系2015年12月起诉的上诉主张，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因诉争房屋于2013年8月12日通过消防验收，故本案诉讼时效应从2013年8月13日开始计算，截止至2016年1月5日上诉人起诉之日已超过两年，故原审认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，本院予以维持。综上所述，罗云的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由罗云负担。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 龙 珑审判员 冯 文 婷二〇一七年四月五日书记员 王茗萱（代） 来源：百度“”