（2017）苏13民终125号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-26
案件名称
熊敏、陈力荥与江苏中港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏中港房地产开发有限公司,熊敏,陈力荥,中国建设银行股份有限公司宿迁分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终125号上诉人（原审被告）：江苏中港房地产开发有限公司。法定代表人：洪健雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴饶竹，北京大成（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，江苏苏扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊敏。被上诉人（原审原告）：陈力荥。二被上诉人委托诉讼代理人：吴体实，��苏宏亮律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司宿迁分行。法定代表人：何川，行长。委托诉讼代理人：叶海涛，该公司员工。上诉人江苏中港房地产开发有限公司（以下简称中港公司）因与被上诉人熊敏、陈力荥商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（22016）苏1302民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中港公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由是：1、被上诉人主张的违约金高于上诉人逾期交房给其造成的损失，请求对被上诉人主张的违约金给予适当降低；2、上诉人已经于2017年1月23日取得了竣工验收备案表，讼争房屋符合交付条件，不同意解除合同，希望能继续履行合同，现在符合解除条件的业主较多，如均要求解除，我方没有能力返还购房款并支付违约金，将面临破产的法律风险。熊敏、陈力荥答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人建设银行答辩称：请求依法处理。熊敏、陈力荥向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款；3、被告支付原告逾期交房违约金（至实际给付之日止）；4、解除与第三人签订的商品房抵押贷款合同；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案时间为2014年3月26日，备案号为BA-1403260018合同编号为201403260018），约定原告购买被告开发的宿迁中港雅典城C5幢二单元403号房屋一套，房屋总价523172元。合同第六条约定：买受人应于2014年3月26日向出卖人支付购房款人民币157172元，其余房款共计人民币366000元，由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付，买受人应确保按揭款在合同约定的交房时间前到达出卖人账户。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告于2014年3月26日交付113172元，于2015年5月5日交付44000元。2015年5月22日，原告与第三人签订《住房公积金贷款合同》，原告以其购买的涉案房屋作为抵押向第三人借款366000元。2015年7月2日，第三人将366000元按揭贷款发放至被告账户。自借款合同约定的还款之日起，原告按约偿还贷款本息。后因被告逾期超过90日，原告申请解除《商品房买卖合同》、《住房公积金贷款合同》，因而成讼。一审另查明：截至法庭辩论终结前，被告尚未按约定向原告交付涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告签订的商品房买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，原被告均应按照合同约定履行义务。根据商品房买卖合同约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，逾期90日原告则有权解除合同，截至法庭辩论终结之日被告已逾期交房超过90日，故原告有权要求解除合同，对原告要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》的主张依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中,原告要求解除原被告间的商品房买卖合同的请求已被准许，因此对于原告要求解除与第三人之间的《住房公积金贷款合同》的诉讼请求，亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告签订的商品房买卖合同及原告与第三人签订的《住房公积金贷款合同》解除后，被告应向原告返还购房首付款及原告已偿还给第三人的贷款本金，并按合同约定向原告支付违约金；同时被告应将第三人发放至其账户的贷款中原告尚未偿还的部分返还给第三人。第三人在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故确定原告已还贷款的数额和尚欠第三人贷款本金的数额以本判决生效之日第三人保存的原告还款记录为准。原告应当按照其和第三人之间担保借款合同的约定按月偿还贷款本息直至本判决生效之日止。关于逾期付款违约金，因合同约定���告应于2014年3月26日前向被告支付首付款157172元，后原告未按照约定支付房款，故应按照合同约定支付逾期付款违约金，违约金自2014年3月27日起计算至2015年5月5日，违约金计算基数为44000元，计算标准为每日万分之一点五，原告应承担逾期付款违约金2666.4元（44000*1.5/10000*404）。判决：一、解除原告熊敏、陈力荥与被告江苏中港房地产开发有限公司就宿迁中港雅典城C5幢二单元403号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告熊敏、陈力荥与第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行签订的《住房公积金贷款合同》；三、被告江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊敏、陈力荥购房首付款157172元并支付逾期交房违约金（1、自2014年3月26日起至2015年5月4日止，以113172元为基数，按日万分之一点五标准计算；2、自2015年5月5日起至2015年7月1日止���以157172元为基数，按日万分之一点五标准计算；3、自2015年7月2日起至实际给付之日止，以523172元为基数，按日万分之一点五标准计算，并扣除原告逾期付款违约金2666.4元）；四、被告江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊敏、陈力荥实际已偿还的银行贷款本金（以第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行保留的原告还款记录为计算依据）；五、被告江苏中港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行发放至其账户的366000元贷款本金中原告熊敏、陈力荥尚未偿还的部分返还给第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行（以第三人中国建设银行股份有限公司宿迁分行保留的原告的还款记录为计算依据）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9360元（原告已预交一半），保全费1670元，共计11030元，由被告江苏中港房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人提供一份建设工程竣工验收备案表。旨在证明涉案工程于2017年1月23日具备交付条件，希望被上诉人继续履行合同。被上诉人质证认为，因该证据系复印件，故对该证据的真实性不予认可，且与本案的解除合同的争议焦点无关联性。原审第三人质证认为，对该证据无意见。本案二审争议焦点是：1、被上诉人请求解除双方当事人签订的商品房买卖合同是否应予支持；2、合同约定的违约金标准是否过高，是否应予以调整。一、关于讼争的商品房买卖合同是否应予解���的问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同合同合法有效，应受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自义务。该合同第八条约定，上诉人应于2015年12月31日前将房屋交付买受人即被上诉人，且交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。同时，该合同第九条亦约定，上诉人逾期交付房屋超过90日的被上诉人则有权解除合同。依照上述约定，上诉人应在2016年4月1日前将符合交付条件的商品房交付给被上诉人，但至本案一审法院2016年5月5日立案受理时，上诉人仍未取得《工程竣工验收备案表》，即讼争的房屋仍不具备交付条件，故被上诉人起诉前合同约定的解除条件已成就。直至一审法庭辩��终结之日（2016年9月22日）讼争的房屋仍不具备交付条件，故一审法院在上诉人无证据证明其具有延期交付房屋的合理事由基础上，判决解除双方当事人签订的商品房买卖合同，并无不当。二审中，上诉人提供的备案意见表，因系复印件，被上诉人对该证据的真实性不予认可，且上诉人在本院给予的合理期间内拒不提供该证据的原件，故对该证据的效力本院不予认定。二、关于合同约定的违约金标准是否过高，是否应予以调整的问题。本院认为，双方当事人签订的合同第九条约定的解除合同时出卖人应承担的违约金为每日万分之一点五，该标准折合年利率约5.47%，与中国人民银行公布的同期贷款利率基本相当，故不宜认为该约定过高，其要求调整的请求不予支持。综上所述，上诉人中港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判���认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由上诉人江苏中港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 陈泽环代理审判员 朱 海二〇一七年四月五日书 记 员 石 敏第8页/共8页 来自：