（2016）赣0322民初1074号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-13
案件名称
邹艳红与萍乡市碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
上栗县人民法院
所属地区
上栗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹艳红,萍乡市碧桂园物业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0322民初1074号原告：邹艳红，女，1982年3月26日出生，汉族，住址江苏省江阴市，现住江西省。原告委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：谢卉，江西博韬律师事务所律师。被告：萍乡市碧桂园物业发展有限公司，住所地江西省萍乡市上栗县。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁某某，该公司职员。委托诉讼代理人：袁某，该公司职员。原告邹艳红诉被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹艳红及其委托诉讼代理人李倩、谢卉、被告萍乡市碧桂园物业发展有限公司（以下简称萍乡碧桂园公司）的委托诉讼代理人袁子生、袁喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款404012元，对原告支付的首付款124012元按照银行同期活期存款利率计算利息至款项全部返还之日止（利息暂计算至2016年10月14日为1048元），并赔偿原告因按揭支付购房款所造成的全部银行贷款利息（利息暂计算至2016年9月为36706.03元），合计441766.03元；2、本案诉讼费等全部由被告承担。事实和理由：2014年5月14日，原告与被告签订《萍乡市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的萍乡市碧桂园小区月湖轩月湖路6号楼1单元1702房，总购房款为404012元，其中原告支付首付款124012元，以银行按揭方式付款280000元。后由于被告开发的碧桂园存在小区设计、规划、精装修等诸多缺陷，原告于2016年6月29日向被告送达《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，被告收到该解除合同通知后未提出异议，根据《合同法》的相关规定，原告解除合同通知已经发生法律效力。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判如所诉。被告萍乡碧桂园公司辩称，一、涉案房屋不存在规划设计变更与设计缺陷，被答辩人请求解除《商品房买卖合同》没有事实与法律依据，答辩人请求法院就是否存在规划设计变更问题向规划局了解情况。被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年5月14日，而涉案房屋的规划设计报批均发生在2013年9月，即答辩人在与被答辩人签订《商品房买卖合同》以后涉案房屋并未做过任何相关的规划设计变更。答辩人提交的《高层建筑面积汇总表》证明涉案房屋所在楼栋（113#楼）层数为30层，113#楼的首层平面图与立面图证明该栋楼在开发报建时便是以无架空层报批，《萍乡碧桂园控制性规划及设计方案技术指标对照表》证明113#楼是答辩人严格按照已经提交给上栗县规划局的备案图纸建设施工的，符合控制性指标及规划要求，不存在规划部门批准的规划变更或者设计单位同意的设计变更的情形。113#楼已于2015年12月14日取得《竣工验收备案》，证明该楼栋建设符合各项规划指标，不存在被答辩人所述的规划变更与设计缺陷等情况。就113#楼是否存在规划设计变更这一争议焦点问题，法院可向上栗县规划局了解真实情况。因此，答辩人无需履行《商品房买卖合同》第十条约定的“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”的义务，被答辩人依据规划设计变更的理由要求解除合同没有事实与法律依据。二、涉案房屋符合合同约定的交付标准，答辩人请求法院驳回被答辩人解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。涉案房屋于2015年12月14日取得《竣工验收备案》，证明涉案房屋已经取得各部门验收，符合房屋交付标准。此外，根据《商品房买卖合同》附件五的《补充协议书》第五条“除该商品房装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决”的约定与涉案房屋的客观情况，被答辩人所主张的装修问题属于房屋保修事由，并不是解除《商品房买卖合同》的理由；如果被答辩人发现房屋装修存在问题，可以要求答辩人对房屋进行维修，答辩人也会针对被答辩人所提要求修复房屋。因此，被答辩人以“装修质量问题”为由，解除《商品房买卖合同》并要求退款没有事实与法律依据，答辩人请求法院驳回被答辩人解除《商品房买卖合同》的诉讼请求。三、涉案小区建设符合规划，不存在虚假宣传。答辩人项目取得《关于（萍乡市碧桂园修建性详细规划）的批复》（栗规字[2013]77号）与《竣工验收备案表》，足以证明涉案小区的建设完全符合规划要求的各项指标，也符合答辩人向规划局提交报批的规划设计方案，并不存在被答辩人所谓的“不符合大型生活社区有关必要的公共设施和市政基础设施的要求”。答辩人于2013年9月1日签订的《月老湖承包经营合同》，证明答辩人对月老湖有承包经营权。事实上，涉案小区的旁边有山有湖，确实有山体公园和月老湖，并不存在被答辩所说的虚假宣传。综上所述，被答辩人提出的各项诉讼请求，缺乏事实和法律依据。请求法院根据本案客观事实与相关法律，审慎甄别依法判决驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告向本院提交了下列证据，被告进行了质证：1、原告身份证复印件、被告企业信息网络查询件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格适格。被告对该组证据无异议。2、《萍乡市商品房买卖合同》一份、通用机打发票二份，拟证明：（1）原、被告双方于2014年5月14日签订了《商品房买卖合同》，原告购买萍乡碧桂园小区月湖轩月湖路6号楼1单元1702房，总购房款为404012元，其中原告支付首付款124012元，以银行按揭方式付款280000元的事实；（2）合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致买受人所购商品房质量或功能使用的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人，买受人有权作出是否退房的书面答复。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息；故此本案的首付款利息约定参照合同约定执行；（3）合同附件五（补充协议书）第四条确定了原告在签订合同时支付首付款124012元，以银行按揭方式付款280000元的事实；（4）被告已经收取原告支付的全部购房款413604元的事实，其中首付款124012元及银行按揭款280000元。被告质证称，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为合同第十条的约定是被告有存在设计变更需要通知原告，但本案中被告不存在规划部门批准的规划变更或者设计单位同意的设计变更，故此不存在需要向原告通知的事项，该条约定不能在本案中适用。3、《个人购房借款及担保合同》一份、还款明细表一份，拟证明：1、原告因购买本案涉案房屋，与中国邮政储蓄银行股份有限公司萍乡市分行签订借款协议，借款280000元用于支付本案房屋购房款的事实；2、截止至2016年9月，原告的银行按揭贷款累计支付银行贷款利息36706.03元，该款项系原告具体确定的损失，应当由被告偿还。被告对合同无异议，对还款明细表有异议，认为上面有多处被修改。4、公证书一份，拟证明2016年6月30日，原告在公证员的陪同及见证下，向被告送达了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该公证书并没有全程的送达记录，只拍了两张碧桂园的外景照片，工作记录里面写到公证书的公证人员找到一个姓姚的进行送达，并没有对该工作人员的身份进行确认，公证书也没有附带该工作人员的照片，或者身份证照片，该公证书的制作以及公证程序不合法，不能作为认定本案事实的证据，况且被告也不存在公证书所附带解除商品房买卖合同通知书所列的解除合同条件，该公证书与本案没有关联，不能借此认定双方合同已经解除。5、萍乡市碧桂园住宅项目修建性详细规划说明书、景观结构与静态交通分析图、景观结构分析、功能结构分析各一份、功能结构&道路交通分析图一份，拟证明：（1）被告报上栗县规划局的小区规划中，对于道路系统规划分为车行系统、步行系统，其中步行系统载明在地块道路两侧设人行道与绿化隔离带，提供充分的邻里交往空间，营造优美、宁静、惬意的小区步行氛围；（2）碧桂园小区经规划局批准的规划，功能结构分析图显示小区内有山体公园；（3）景观分析图显示6栋设计了架空层居民活动中心、社区居民休闲木栈道；（4）静态交通分析图显示丰泉水库在规划红线之外，不属于小区自由景观；（5）功能结构与道路交通分析图显示，小区道路交通设计主干道为10米，其中车行道宽度7米，两侧人行道宽分别为1.5米，小区次干道为7.9米，其中车行道宽度5.5米，两侧人行道宽分别为1.2米。被告质证称，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该组证据只是被告整个项目设计规划报建的一小部分，证据中所谓的设计方案，只是被告之前与规划局的讨论稿，并不是最终确定的规划方案，最终确定的规划方案以及图纸，以被告在规划局备案的为准，不能用该组讨论稿来证明被告存在变更设计的情况，被告的项目已经取得竣工验收备案表足以证明被告的项目符合规划局的规划要求，不存在原告所说的规划变更、设计瑕疵、设计缺陷等情况。6、碧桂园6栋销售沙盘照片1张、碧桂园6栋现场照片2张，拟证明：（1）碧桂园营销中心的销售沙盘显示6栋一层为架空层设计，并据此对买受人宣传，在实际建设中被告将6栋一层设计变更为住房并对外销售的事实；（2）该组证据综合结合证据5证明被告的行为违反了《商品房买卖合同》第十条设计变更应当通知买受人，且买受人有权选择退房或继续履行合同的约定，原告有权解除商品房买卖合同并要求退款。被告质证称对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，照片没有拍摄的时间、地点，也没有经过任何公证，没法从照片上看出被告将6栋一层的架空层变成住宅，被告项目的6栋一层本来就是以住宅进行报建的，不存在任何变更，也不存在原告所说的可以解除合同的条件。7、碧桂园宣传单一份，拟证明被告在宣传时称小区至美环境，拥山揽湖，有5000平方米月老湖，但事实上根据证据5，该月老湖并非小区所有，在小区规划红线外，涉嫌虚假宣传，原告有权解除《商品房买卖合同》。被告质证称，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，宣传单上显示的时间是2015年10月25日，已经在原告购房以后，原告以此来证明其在买房时受到欺骗，被告认为原告是在歪曲事实，被告开发的碧桂园小区确实有山体公园和月老湖，并不像原告所说的虚假宣传。8、碧桂园样板房照片2张、精装修房照片1张，拟证明被告所施工完成的清装修房，与样板房存在巨大差距，违反了《商品住宅装修一次到位实施细则》有关“交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平”的规定，原告有权解除商品房买卖合同并要求退款。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，质证称照片拍摄的所谓样板间，其实是被告的展示体验区，并不是交楼的样板房，被告开发的小区有样板房，原告在购房时已经看过，且从原告的照片中可以看到房间里布置了家电、家具、软装等各种日常用品，因此并不是原告所谓的样板间。9、碧桂园小区道路设施照片7张，拟证明实际上碧桂园整个小区内所有的道路都只有车行道，没有如证据5（功能结构与道路交通分析图）两侧修建人行道（主干道1.5米、次干道1.2米），该交通实际现状不符合大型生活社区有关必要的公共设施和市政基础设施的要求，也不符合其规划说明，严重影响买受人小区步行的人身安全。被告质证称对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告的小区完全符合规划要求，也符合被告向规划局提交的设计方案，并不存在原告所谓的不符合大型生活社区有关必要的公共设施和市政基础设施的要求的情形。被告向本院提交了下列证据，两原告进行了质证：1、《竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋已经取得各部门验收，符合交楼标准，楼栋建设符合各项指标。原告质证称，被告没有提供原件，竣工验收备案表只有设计、监理、施工机构的盖章，仅表明房屋质量，与本案的设计变更等没有关联。2、《关于〈萍乡碧桂园修建性详细规划〉的批复》、《高层建筑面积汇总表》、《萍乡碧桂园控制性规划设计方案及设计指标对照表》、设计图纸，拟证明6号楼在报规划时就无架空层，不存在设计变更，小区建设符合各项指标。原告质证称，该批复的形成时间是2013年9月，与原告提交的证据5形成时间是一致的，根据《高层建筑面积汇总表》，被告所说的113号楼有个不计容面积，这个就是架空层的设计，设计图纸是施工图，只有设计单位盖章，没有建设部门、规划部门等单位盖章确认，与本案没有关联，也再一次说明被告没有按施工图建。3、《月老湖承包经营合同》，拟证明碧桂园对月老湖有承包经营权，不存在虚假宣传。原告质证称该合同是虚假的，是为这次开庭而准备的，被告在2016年5月27日另一个案件开庭时并没有提供该份合同，在那次庭审中，被告对6号楼沙盘有架空层是没有异议的，而今天被告对沙盘的“三性”均有异议，被告不诚实。4、涉案房屋现场照片4张，拟证明涉案房屋符合合同的交付标准。原告质证称不能达到被告的证明目的，被告的样板房与要交付的精装修房无论从建材质量、装修档次、天花板顶灯均区别较大。根据双方举证、质证情况，本院对原、被告双方提交的证据分析、认定如下：两原告的证据1、2、3、4形式、来源合法，内容客观、真实，与本案事实相关，能够达到原告的证据目的，故对该四组证据予以采信；证据5形式、来源合法，内容客观、真实，与本案事实相关，对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的结合其他证据综合考虑；证据6、8、9所反映的内容与现场一致，对该三组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的结合其他证据综合考虑；对证据7的真实性、合法性予以认定，对关联性和证明目的结合其他证据综合考虑。被告的四组证据形式、来源合法，内容客观、真实，与本案事实相关，对该四组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的结合其他证据综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邹艳红与被告萍乡碧桂园公司于2014年5月14日签订了一份《萍乡市商品房买卖合同》（合同编号PXBGY1219）及合同附件，原告购买被告开发的位于萍乡市××栗县××大道××单元××号精装修房屋一套，建筑面积为90.72平方米，总房价款为404012元，付款方式为银行按揭分期付款，合同签订时付总房价款的30.70%即124012元，在2014年6月14日前付总房价款的69.30%（银行按揭款项）即280000元，房屋交付期限为2016年6月30日前。合同签订后原告按照约定履行了全部付款义务。后原告认为被告拟交付的房屋与被告所展示的样板房差别巨大，且小区设计、规划等存在诸多缺陷，委托代理人谢卉陪同江西省萍乡市赣西公证处公证人员吴某、朱某2016年6月30日向被告公证送达了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知被告自通知送达即日起解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。现原告以被告在收到解除合同通知后未提出异议、该解除合同通知已经发生法律效力为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院认为，一、原告邹艳红与被告萍乡碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及其合同附件是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，各方当事人应本着诚实信用原则全面履行合同义务。二、根据上栗县规划局批复的《萍乡碧桂园修建性详细规划》，在该规划《景观结构分析》项中，原告所购房屋即6号楼所在的楼幢第一层规划为架空层居民活动中心，而经本院组织原、被告双方到现场踏勘，证实该楼幢并未有架空层，被告擅自更改了规划。另外，在该规划《功能结构&道路交通分析图》项中，在7m道路示意图中，该小区的道路规划为主干道红线宽10.0米，车行道宽度7.0米，人行道3米；在5.5m道路示意图中，该小区的道路规划为次干道红线宽7.9米，车行道宽度5.5米，人行道2.4米，而经本院组织原、被告双方到现场踏勘，证实仅有部分道路划分为车行道和人行道，其余部分仅有车行道，并未有人行道，被告亦擅自更改了规划。三、双方所签订的《萍乡市商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”现被告仅更改了小区的道路规划和6号楼一层规划，原告所购买的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向并未更改，原告据此提出解除其与被告所签订的合同不符合合同约定。四、双方所签订的《萍乡市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第五条约定：“买受人和出卖人一致同意，该商品房的装饰、设备标准按下列第1项约定处理：（一）该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖按《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置。……”，该条明确约定被告设置的样板房不作为交付标准，原告也并未有证据证明被告拟交付的房屋与样板房存在巨大差距或者违反了合同附件三的约定，原告据此提出解除其与被告所签订的合同亦不符合合同约定。五、被告为售房所制作的宣传单未作为合同内容列入合同之中，且原告签订合同的时间为2014年5月14日，而其提交的被告售房的宣传单所印制的时间为2015年10月份，系在原告购房之后，该宣传单的内容对原告的购房行为不会发生影响；另外，被告从上栗县赤山镇丰泉管理处承包了跃进水库（亦名丰泉水库，现称月老湖），承包期限为70年，该水库位于被告开发的碧桂园小区内，被告未有进行虚假宣传的行为，原告以此为由要求解除其与被告之间的合同无事实和法律依据。六、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”适用合同法第九十六条的前提是存在第九十三条、第九十四条之情形，现原、被告之间既无约定解除合同的情形，亦无法定解除合同的情形，原告称其“早已通知被告解除双方之间的合同，而被告对此并未提出异议，因此双方之间的合同已经解除”不符合法律规定。综上所述，原、被告之间既无约定解除合同的情形，亦无法定解除合同的情形，原告无权要求解除其与被告之间的《萍乡市商品房买卖合同》，原告的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邹艳红的全部诉讼请求。案件受理费7926元，由原告邹艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长 何小峰审 判 员 孔祥勇人民陪审员 杨彰磊二〇一七年四月五日代书 记员 胡汝晴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。