（2017）晋08民终634号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-28
案件名称
上诉人运城市泽林房地产开发有限公司、上诉人王玉洁、上诉人王志锋因房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
运城市泽林房地产开发有限公司,王玉洁,王志锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋08民终634号上诉人（原审原告）：运城市泽林房地产开发有限公司。法定代表人：王黑芽，该公司董事长。委托诉讼代理人：王庆民，运城市经济法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王玉洁，女，1979年3月28日出生，汉族。上诉人（原审被告）：王志锋，男，1978年8月13日出生，汉族。共同委托诉讼代理人：张开民，山西瀛航律师事务所律师。上诉人运城市泽林房地产开发有限公司（以下简称运城泽林公司）、上诉人王玉洁、上诉人王志锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人运城泽林公司的委托诉讼代理人王庆民，上诉人王志锋以及上诉人王志峰、上诉人王玉洁的共同委托诉讼代理人张开民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人运城泽林公司上诉请求：1.撤销运城市盐湖区人民法院（2016）晋0802民初2807号民事判决，改判在一审所判租赁费的基础上增加租赁费44676元，并以第三年应交的租赁费148920元为基础计算利息，利息从2015年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至租赁费清偿完毕之日止；2.本案的一、二审诉讼费用由王玉洁、王志峰负担。主要事实和理由：一、上诉人认为一审判决认定事实错误，导致判决错误。2013年7月2日，双方当事人订立了租赁合同，合同订立后，第一年王玉洁、王志峰就未按合同约定交付租金，仅交了20万元（含定金10万元）。到了第二年交租金时，王玉洁、王志峰要求退回部分房屋，对租赁面积进行变更，剩余租金拒绝交付。经上诉人同意，双方按王玉洁、王志峰实际占用的680平方米履行合同，同时免除了王玉洁、王志峰第一年欠交的租金149524元，所以王玉洁、王志峰第二年仅交租金15万元。第三年，王玉洁、王志峰再次拒绝交付租金，既不经营，又不腾出房屋，长期锁门，避而不见。因多家门面房的配电柜、电表均在租赁房屋内，王玉洁、王志峰的违约行为不仅仅造成上诉人的损失，而且造成多家租户每月无法抄表，上诉人为了减少损失，迫使王玉洁、王志峰前来协商解决，只好在王玉洁、王志峰已锁上的门上又加了锁。一审法院认定王玉洁、王志峰未按期交房租在先，上诉人单方锁门在后，双方均有过错。上诉人认为，该事实认定错误，判决结果错误。根椐合同法第六十七条的规定，王玉洁、王志峰应当先交房租后占房，但却拒不交付房租。上诉人有权行使先履行抗辩权，有权拒绝王玉洁、王志峰继续使用房屋的要求，所以上诉人锁门的行为没有任何过错。更何况，上诉人并未造成王玉洁、王志峰任何损失。一审认定上诉人锁门行为欠妥，应承担一定过错责任是错误的。上诉人王玉洁、王志峰针对上诉人运城泽林公司的上诉辩称，一、一审判决中没有要求王志峰承担责任，运城泽林公司的上诉状也没有要求对主体变更责任；二、运城泽林公司诉讼主张第三年房租在一审中未主张，上诉请求中的利息主张与一审利息请求并非同一概念，属于新增加的请求，不属于二审审理范围。综上，请求支持我方上诉请求。上诉人王玉洁、王志峰上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.运城泽林公司承担本案诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院已确认双方口头合同认定租赁面积按680平方米计算，每平方米按0.6元计算租金，但却认定王玉洁应向运城泽林公司支付第三年租金148920元/年×0.7元＝104244元，明显错误。二、2016年3、4月份，上诉人找运城泽林公司法定代表人协商将房租降为0.5元每平方米，按600平方米计算租金，这是事实，也是上诉人一审的辩解。一审法院以运城泽林公司否认，对上诉人的辩解意见不予采纳，依据错误。三、一审已确认“原告自2015年10月中旬至2016年6月中旬将租赁房屋锁闭”，这是运城泽林公司明显的违约及过错行为，因此导致上诉人的损失应予赔偿。原审仅判令上诉人支付租金，未对运城泽林公司的锁门行为导致上诉人的损失进行认定，也未对运城泽林公司锁门行为导致上诉人不能占用房屋的期限进行顺延，明显偏袒运城泽林公司。上诉人运城泽林公司针对上诉人王玉洁、上诉人王志峰的上诉辩称，王玉洁、王志峰上诉状中上诉理由的第一条理解错误。王玉洁、王志峰不经营、也不让抄电表，我们锁门错不在先。综上，请求支持我方上诉请求。上诉人运城泽林公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付租金148920元，并承担违约责任，赔偿原告的损失（损失以148920元为基数，从2015年7月1日起，按年利率24%计算至上述租金支付完毕之日止）；2.判令二被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月2日，原告运城泽林公司与被告王玉洁签订《门面房租赁协议》一份，协议约定：租赁门面房的建筑面积1596平方米（毛坯房），室内所有装饰装修由被告承担。租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日，租期5年。租金以建筑面积每天按0.6元/平方米计算，年租金349524元。付款方式为合同签订之日交订金10万元，8月底再交房租10万元，剩余房租于12月底交清。以后每年7月1日前付清下年度租金。并约定，本合同在履行中发生争议，双方协商解决。协商不成的，向盐湖区人民法院提起诉讼。同时查明，双方在合同履行过程中，重新对租赁面积进行变更，双方认可租赁面积为680平方米且每平方米按0.6元标准计付租金。其它仍旧执行原协议内容。租赁合同履行至2015年7月1日。再查明，2015年7月，原告向被告催要下一年度（即第三年）房租时，因租赁费问题，双方未能协商一致，在被告未能如期交纳相应租赁费的情况下，原告方于2015年10月中旬将租赁房屋锁闭至2016年6月。二被告系夫妻关系。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告应当按照双方约定的租赁面积和租金标准支付相应的租赁费，即被告应当按照680平方米×0.6元/平方米×365天的标准向原告支付下一年度租赁费。审理中，被告辩解应以后来双方协商的租赁面积按600平方米、租金按0.5元/平方米计算租赁费的理据不足，且被告予以否认，故对其辩解意见该院不予采纳。同时，在租赁合同履行的过程中，因被告方未按期交纳房租违约在先，而原告方单方锁门在后，原告方锁门行为欠妥，双方主观上均存在过错，被告方应承担主要责任，原告方承担次要责任。故被告王玉洁作为租赁合同的相对一方，根据合同相对性原则，被告王玉洁应向原告方支付第三年租金148920元/年×0.7＝104244元，其中对第二年超支付的1080元，应从总数中扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告王玉洁于本判决生效后十日内向原告运城市泽林房地产开发有限公司支付第三年租金104244元（其中1080元应从中予以扣减）；二、驳回原告运城市泽林房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未在本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3878元，减半收取1939元，由被告王玉洁负担。二审中，当事人围绕争议焦点举证质证。上诉人运城泽林公司提交《门面房屋租赁协议》一份，拟证实上诉人王玉洁、上诉人王志峰退房的时间以及上诉人运城泽林公司房子租出去的时间。上诉人王玉洁、上诉人王志峰质证认为，1、上诉人泽林公司提交的《门面房屋租赁协议》没有原件，无法核实真实性；2、该租赁协议与本案无关；3、与王玉洁什么时间退房以及应当交纳多少房租没有关联。上诉人王玉洁、王志峰没有提交新证据。本院对当事人争议的事实认定如下：上诉人运城泽林公司在一审诉讼中称，“被告第二年多交了1080元，同意从后来的房租中扣除”。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人运城泽林公司与上诉人王玉洁之间订立的《门面房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人运城泽林公司将租赁房屋交付给上诉人王玉洁使用，上诉人王玉洁亦应按照合同约定向上诉人运城泽林公司支付租金。合同履行过程中，双方对承租面积进行重新约定，上诉人王玉洁支付2013年9月1日至2014年8月31日租金20万元（含10万定金），支付2014年9月1日至2015年8月31日租金15万元。对此，上诉人运城泽林公司在诉讼中称，免除上诉人王玉洁第一年欠付租金149524元，并同意对上诉人王玉洁在第二年多支付的1080元在之后的租金中予以扣减。综合各方当事人的陈述，应认定上诉人运城泽林公司与上诉人王玉洁就本案房屋租赁合同的租金重新进行约定，即2014年9月1日之后，每年租金为148920元。2015年7月1日，上诉人王玉洁未能按合同约定向上诉人运城泽林公司支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，其行为明显构成违约。上诉人运城泽林公司作为租赁房屋的出租人，其在承租人未按合同约定支付租金的情况下，未依法行使其权利，而是以便于管理需要等为由，自2015年10月至2016年6月期间，在上诉人王玉洁租赁的房屋门上加锁，该行为妨碍了上诉人王玉洁行使承租人的权利，亦属违约。一审法院综合双方当事人的过错程度，认定责任比例的承担适当，本院依法予以维持。上诉人运城泽林公司，上诉人王玉洁、王志峰的其他各项上诉理由，因均无充分事实根据和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人运城泽林公司，上诉人王玉洁、上诉人王志峰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实基本清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零八条、第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3385元，由上诉人运城市泽林房地产开发有限公司负担1020元，上诉人王玉洁、上诉人王志峰负担2365元。本判决为终审判决。审判长 王 溥审判员 林学武审判员 梅智勇二〇一七年四月五日书记员 杨 琴