（2016）苏0206民初4506号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-17
案件名称
姚飞、戚俊晶与无锡嘉阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚飞,戚俊晶,无锡嘉阳置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0206民初4506号原告：姚飞，女，1987年8月28日生，，汉族，住无锡市惠山区。原告：戚俊晶，男，1985年6月10日生，，汉族，住无锡市惠山区。被告：无锡嘉阳置业有限公司，统一社会信用代码91320206056657714E，住所地无锡市惠山区阳山镇陆育路。法定代表人：邱晓风，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。原告姚飞、戚俊晶与被告无锡嘉阳置业有限公司（以下简称嘉阳置业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年8月8日诉至本院。本案受理后，依法由代理审判员周志成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚飞、戚俊晶、被告嘉阳置业公司委托诉讼代理人陆浩星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚飞、戚俊晶共同诉称，其向嘉阳置业公司购买嘉阳生活购物中心商铺一间。因嘉阳置业公司未履行交房义务，姚飞、戚俊晶将争议诉至法院，请求判令：1.解除与嘉阳置业公司的商品房买卖合同；2.嘉阳置业公司退还购房款250000元；3.嘉阳置业公司按照银行同期同类贷款基准利率支付违约金（以购房款250000元为本金，自2014年2月13日起计算至嘉阳置业公司实际付款之日止）。被告嘉阳置业公司辩称：1.逾期交房属实，同意解除双方商品房买卖合同并退还房款250000元；2.关于违约金，应为合同约定的购房款1%；3.无锡嘉阳资产管理有限公司（以下简称嘉阳资产公司）向姚飞、戚俊晶支付了12662.45元租金收益，要求在姚飞、戚俊晶主张的款项中进行扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实：2013年12月26日，姚飞、戚俊晶与嘉阳置业公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201312260203），约定由姚飞、戚俊晶向嘉阳置业公司购买嘉阳生活购物中心第1幢1单元1层1030号商铺；房屋价款共计250000元，姚飞、戚俊晶已于同日支付首付款150000元、于同年1月13日支付商业贷款100000元；嘉阳置业公司应于2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收且符合合同约定的商品房交付姚飞、戚俊晶；逾期交房超过60日，如姚飞、戚俊晶要求解除合同，嘉阳置业公司应按买受人已付房款1%支付违约金。姚飞、戚俊晶与嘉阳置业公司一致确认双方商品房买卖合同于2016年8月10日解除等事实，本院予以确认。另查明，戚俊晶与嘉阳资产公司签订商铺委托经营管理协议一份，约定：戚俊晶将涉案商铺委托嘉阳资产公司经营管理；戚俊晶对标的商铺享有所有权；委托经营期自标的商铺正式营业时间起计算，共计十年（2014年12月28日起至2024年12月27日止）；戚俊晶同意在委托经营期间将标的商铺全权委托嘉阳资产公司经营管理，嘉阳资产公司在委托经营期间内拥有标的商铺的使用权、经营权、收益权和管理权；嘉阳资产公司按期向戚俊晶支付委托经营收益金。合同签订后，嘉阳资产公司累计支付委托经营收益金12662.45元。本院认为，双方的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，嘉阳置业公司应按约履行交房义务。现嘉阳置业公司逾期交房，房屋买受人姚飞、戚俊晶按合同约定行使合同解除权，故本院依法确认双方的商品房买卖合同于2016年8月10日解除。合同解除后，嘉阳置业公司应及时退还收到的购房款250000元并承担相应违约责任。本案存在以下争议焦点：一、嘉阳置业公司的逾期交房违约金如何确定。姚飞、戚俊晶认为，违约金应自2014年2月13日（商业贷款首次还贷之日）起，按照银行同期同类贷款基准利率计算。嘉阳置业公司认为，根据双方合同约定，买受人解除合同的情形下，嘉阳置业公司承担的违约金应为买受人已付房款的1%。本院认为，双方约定的交房日期为2015年5月28日，嘉阳置业公司逾期交房1年有余，若按合同约定1%计算违约金，显然不能弥补买受人资金被占用期间的损失。基于维护诚信的市场交易秩序、弥补买受人实际损失的需要，本院认为违约金自2014年2月13日起，按照银行同期同类贷款基准利率计算并无不当。二、嘉阳资产公司支付的委托经营收益金12662.45元是否应在姚飞、戚俊晶主张的违约金中进行扣除。对此，姚飞、戚俊晶不同意予以扣除，理由为：1.其与嘉阳资产公司的商铺委托经营管理协议明确约定了委托经营收益金的付款方案，与涉案商铺有无实际交付嘉阳资产公司无关；2.涉案商铺在未通过交付使用竣工验收前已经实际经营，因此应产生盈利，故其收到委托经营收益金符合合同约定。案件审理过程中，嘉阳资产公司出具书面说明，认为涉案商铺委托经营管理协议未实际履行，故已付的委托经营收益金应予以返还。考虑减少诉累，嘉阳资产公司同意该款在嘉阳置业公司应付违约金中进行扣除。嘉阳置业公司认为嘉阳资产公司已付委托经营收益金应在其承担的违约金中进行扣除，理由为：1.涉案房屋未实际交付原告，故不应产生委托经营收益；2.实际付款方嘉阳资产公司已明确表示同意该款在违约金中进行扣除。在听取双方意见并就相应证据进行审核后，本院认为嘉阳资产公司已付的12662.45元应在本案中予以扣除，理由如下：涉案房屋未按约交付系双方均无异议的事实前提，正是基于该事实，房屋买受方姚飞、戚俊晶得以行使合同解除权并要求出卖方嘉阳置业公司承担违约责任。另一方面，戚俊晶与嘉阳资产公司签订商铺委托经营管理协议，实则为双方就涉案商铺的委托经营事宜达成的双务合同。戚俊晶作为委托方，其获得委托经营收益金的前提是取得涉案商铺的所有权并将商铺交付于嘉阳资产公司。现嘉阳置业公司逾期交房，戚俊晶作为房屋买受人，显然无法履行商铺委托经营管理协议中委托方义务，故其已收取的委托经营收益金12662.45元应及时返还嘉阳资产公司。考虑减少当事人的诉累，嘉阳资产公司明确表示该款在本案中予以扣除，其行为应视为嘉阳资产公司将委托经营收益金的返还请求权转让嘉阳置业公司，故嘉阳置业公司在本案中主张扣除该款，系其正当行使抵销权，本院对嘉阳置业公司该项抗辩理由予以采纳。综上所述，从2014年2月13日起，以购房款250000元为本金，按照银行同期同类贷款基准利率计算，截止2017年3月31日，产生的利息为42811.11元。该款扣除原告已收取的委托经营收益金12662.45元，故截止2017年3月31日，嘉阳置业公司应付违约金为30148.66元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、姚飞、戚俊晶与无锡嘉阳置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同备案号：201312260203）于2016年8月10日解除。二、无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书生效后十日内返还姚飞、戚俊晶购房款250000元。三、无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书生效后十日内支付姚飞、戚俊晶违约金[1.截止2017年3月31日，违约金为30148.66元（已扣除委托经营收益金12662.45元）；2.以250000元为本金，自2017年4月1日起，按照银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止]。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元（已减半收取），由无锡嘉阳置业有限公司负担。该款已由姚飞、戚俊晶预交，无锡嘉阳置业有限公司应于本判决书发生法律效力后十日内迳付姚飞、戚俊晶。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 周志成二〇一七年四月五日书 记 员 郁祯雄 来源：百度“”