（2017）沪0109民初2985号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-09-19
案件名称
张鹭与潘城杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张鹭,潘城杰,上海中原物业顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初2985号原告：张鹭，女，1966年3月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：祁崇辰、俎恺祺，上海市光大律师事务所律师。被告：潘城杰，男，1998年7月2日出生，汉族，住上海市。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：陆成，公司董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤。原告张鹭与被告潘城杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人祁崇辰、俎恺祺，被告潘城杰，第三人的委托代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹭向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间的房屋租赁合同在起诉之日解除，被告支付原告违约金14,000元(其中7,000元以押金抵扣)、公共事业费用715元、物业费375元、垃圾清运费及保洁费1,000元、其他物损费2,638元(包括浴室木门500元、外门智能锁换锁两次306元、防盗门837元、免漆木门630元、门套拆除费用60元)。事实和理由：原告将上海市同心路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，约定不得转租。但被告未经原告同意，擅自将房屋转租给某饭店老板用于员工群租居住，并造成原告房屋内部分物品损坏。原告认为被告已经违反了合同约定，原告有权解除合同并追究其违约责任，故起诉。被告潘城杰辩称，同意解除合同。但是原告所说的房屋转租情况被告不清楚。被告租房子本来是要给家人居住的，但租下房屋后因故到外地去了，于是将钥匙放在中介方即第三人处保管。此后房屋是谁转租的被告不清楚，可能是第三人擅自转租的，也可能是第三人在原告授意下转租的。原告已经在2016年12月23日将房屋门锁换掉，实际上已经收回了房屋，因此被告要求原告返还押金以及在此之后的租金。被告没有在系争房屋内居住过，没有产生水电费。物业费如果合同约定是被告承担，则愿意支付。房屋内物品损坏被告不清楚，不是被告损坏的，也可能是之前就坏掉了。被告从外地回来后发现门锁被换，有过两次踹门进屋，只弄坏了电子锁。不同意原告诉请。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，据第三人了解，第三人只是促成原、被告签订租赁合同，此后的事情没有再参与。直到2016年12月原告到第三人处投诉，第三人才知道房屋被群租。第三人没有保管租客钥匙的权利，也没有拿到过钥匙。第三人接到投诉后有安排双方和第三方租客到门店处调解，但是被告没有出现。第三方租客是饭店的老板，据饭店老板说他是从被告处承租的房屋，但是没有签过合同。原告自行和第三方租客商议了房屋归还事宜，第三人对此后的情况就不清楚了。经审理查明，原告是系争房屋的产权人。2016年10月14日，原、被告经第三人居间签订了房屋租赁合同，约定由被告向原告租赁系争房屋，租期自2016年10月15日至2021年10月14日，租金每月7,000元，保证金7,000元。合同6.1条约定租赁期限内的水电煤气及物业费均由被告承担。合同7.6条约定租赁期限内未经原告书面同意，被告不得将房屋转租，否则原告有权解除合同并按第9条追究违约责任。合同第9条约定，任何一方未按本合同约定履行的，守约方有权单方面解除合同，违约方须支付守约方违约金，数额为月租金的两倍。合同签订后，被告向原告支付了三个月租金21,000元和保证金7,000元，原告向被告交付了房屋。此后被告并未自行或由家人居住系争房屋。该房屋实际由某饭店用作职工宿舍，由多人居住。2016年12月22日，原告向被告发送“鉴于你的违约行为，我们和你解除合同，今晚7点前请过来移交……”等短信，同时发送一张记载为中原地产经理助理金双双出具的中止合同证明的照片(原告称该证明原件后被第三人员工撕毁)。随后原告与系争房屋的实际使用人在中介处进行了磋商，被告未到场参与。原告于2017年1月2日向实际使用人收回了系争房屋，随即更换房门和锁具，并对房屋再作装修。系争房屋2016年第四季度的水电煤气费706元、物业费375元，由原告缴纳。2017年1月13日、15日，被告两次踹开门锁进入系争房屋。上述事实，有原告提供的租赁合同、房产证、短信记录、案件接报回执单、水电煤单据、物业费单据、照片，被告提供的照片，以及当事人陈述等证据为证。本院认为，原、被告之间的租赁合同已约定被告不得擅自将房屋转租。现系争房屋在交付被告之后，实际由第三方多人居住使用，可认定存在转租事实。被告称其对转租不知情，系将钥匙交给第三人保管后被第三人擅自转租，未提供证据予以证明，难以采信；且即使被告所述属实，也应由其另行向第三人主张赔偿，而不影响其对原告承担违约责任。故原告主张解除合同并由被告支付相当于两个月租金的违约金，符合合同约定，应予支持。鉴于原告已在2017年1月2日收回房屋，应认定租赁合同已在当日解除为宜。对该日之后多收取的房租以及押金，可在违约金中抵扣。被告称原告系在2016年12月23日更换门锁收回了房屋，未提供证据予以证明，且其自称当时身在外地，对此也是听说得知，故本院无法采信。租赁合同约定系争房屋水电煤和物业费由被告承担，而原告已对此垫付，故有权向被告主张。但因租期系自2016年10月15日开始，具体数额应自2016年第四季度的费用中酌情减少。关于垃圾清运费及保洁费，原告所提供的微信红包支付凭证不能认定与本案有关，无证据证明存在该费用且系被告违约导致的损失，本院不予支持。关于物损费，鉴于被告曾两次踹开门锁，可确定其对房门和门锁造成了一定损坏，本院酌情确定其应赔偿修复费用200元。原告的其他物损主张，既不能证明系被告所为，又未提供修复费用的凭据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告张鹭与被告潘城杰就上海市同心路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2017年1月2日解除；二、被告潘城杰应于本判决生效之日起10日内支付原告张鹭违约金4,290元(已扣除押金和多余租金)；三、被告潘城杰应于本判决生效之日起10日内支付原告张鹭水电煤气费535元及物业费315元；四、被告潘城杰应于本判决生效之日起10日内支付原告张鹭房门及门锁修复费200元；五、驳回原告张鹭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231.75元，减半收取115.87元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 高行玮二〇一七年四月五日书记员 王梦熊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 微信公众号“”