（2016）粤0113民初6529号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-01
案件名称
张旋妹与陈小健、劳秀房屋买卖合同纠纷2016民初6529一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小健,张旋妹,劳秀,广州市中鸿地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初6529号原告：陈小健，身份证地址：广州市番禺区。原告：张旋妹，身份证地址：广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：何健新、陈婧，是广东法丞律师事务所律师。被告：劳秀，身份证地址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱琼华，是广东杰韬律师事务所律师。第三人：广州市中鸿地产代理有限公司，地址：广州市番禺区。法定代表人：梁炳钊。委托诉讼代理人：何汉标，是广州市中鸿地产代理有限公司的员工。原告陈小健、张旋妹与被告劳秀、第三人广州市中鸿地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小健、张旋妹的共同委托诉讼代理人陈婧，被告劳秀的委托诉讼代理人朱琼华，第三人广州市中鸿地产代理有限公司的委托诉讼代理人何汉标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小健向本院提出诉讼请求：1.解除原告陈小健、被告及第三人在2016年4月19日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金52万元；3、第三人协助被告向原告退回已收定金5万元；4.被告承担本案产生的受理费、诉讼保全费等全部诉讼费用。事实与理由：两原告是夫妻关系。经第三人介绍，原告陈小健以自己名义与被告、第三人在2016年4月19日签订《房屋买卖合同》，被告将名下位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园XX房物业以人民币520万元卖予原告。该合同还约定，基于委托第三人提供的中介代理服务，原告需向第三人支付咨询及中介服务费5万元；卖方不能按合同约定将该物业卖给买方的，应向买方支付成交价10%即52万元作为违约金；卖方自行办理该物业的垫资赎契手续，并于签订合同5天内向银行申请提前还款；卖方还同意，买方在签订合同后先将定金5万元交第三人代管，卖方负责在签订合同后十个工作日内即2016年5月4日解除该物业的查封，届时第三人负责将代管的定金5万元、原告再支付余下定金25万元给被告；原告陈小健还在合同中指定该物业过户到原告张旋妹名下等。原告陈小健在签约当天即将定金5万元交给第三人代管，被告开具收款收据。但时至2016年8月，诉涉物业仍处于抵押查封状态，虽经原告多番催促被告尽快消除过户障碍，但被告置之不理。原告认为，被告未遵守《房屋买卖合同》约定，未能按期清偿银行贷款、涂销抵押以及解除诉讼查封，导致诉涉物业至今不具备继续交易条件，各方签订《房屋买卖合同》之合同目的根本无法实现，原告有权解除《房屋买卖合同》并追究被告相关的违约责任。被告劳秀辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭予以全部驳回。1、原告很清楚知悉涉案房屋是在签订房屋买卖协议前已经处于被查封状态，从房屋买卖协议的内容、原告所提交的广州市不动产查册表中均清楚知道涉案房屋已经被法院依法裁定查封。第三人作为房产中介，从诚信义务来说也有义务告知买卖双方告知房屋查封、解封的相关程序。从本案的房屋买卖协议来看，原、被告双方均清楚涉案房屋在解除查封前客观上是无法办理交易、过户的。法律上无法办理过户，不会导致被告劳秀承担违约责任。2、结合我方提交的证据，2015年12月，在海珠法院（2015）穗海法第3912号金融纠纷案件中，中国银行海珠支行向海珠法院申请查封涉案房屋，上述案件审理过程中，劳秀多次向海珠法院申请解除查封。当时海珠法院、中国银行均有进行沟通，该案标的并不大（本金、利息、滞纳金、律师费相加才10万元左右），劳秀向法院申请解除查封，理由如下：上述案件中，中国银行已经查封了劳秀名下奔驰车，已经远超涉案标的。若法院认为不是超标的查封，劳秀也愿意提供担保公司的保函申请反查封，但海珠法院一直拖延，一直没有办理涉案房屋的解封。本案中，劳秀就涉案房屋积极努力向法院申请解除查封，但法院一直没有同意。涉案房屋至今未解除查封，这是当事人主观因素以外造成的，也违背当事人的主观意愿。在本案中，被告劳秀既没有违约，也没有过错。3、原告本身也未按合同约定履行其付款义务，包括支付定金的义务。根据房屋买卖合同的约定，合同定金是30万元，原告仅仅支付了其中一小部分的定金，且该定金是由第三人收取，被告劳秀没有收取。原告主张解除合同并要求被告劳秀承担违约责任是无法无据的。4、根据委托人陈述，当时真实情景是：若涉案房屋能够解封，由买方支付30万元定金后，卖方向银行申请提前还贷、赎契。若涉案房屋未能解封，由中介方将5万元定金退回给买方。这是公平的交易方式，涉案房屋买卖合同签订后，没有做网签也是因为这个原因。是否解封的裁决权在法院，并非被告劳秀能够决定的。5、按照合同法第94条，当事人要求解除合同的，应当先发出书面通知，本案中原告并没有依照合同法规定发出任何的书面通知。《城市房地产管理法》第38条规定被司法机关查封的房地产不得转让。从这个规定来说，我方认为买卖双方签订的房屋买卖合同是无效合同，在签订该合同前涉案房屋已经被法院裁定查封，权利是限制转让处分的。两原告户籍地址均在广州，根据广州市房地产政策，我方有理由怀疑两原告是否具备在广州市购买第三套房屋的资格。第三人广州市中鸿地产代理有限公司述称：1、买卖双方确实很清楚物业在查封状态。中介方也告知在查封状态下的交易风险（包括如何处理房贷等方面），我方也在合同备注中说明买卖双方是知悉涉案房屋是在查封状态下的，且需要卖方解除查封后才能履行合同。2、中行查封涉案房屋与原告及第三人是无关的，这责任是在被告。3、被告没有收到定金的问题，也是因为物业被查封，中介方保证原、被告双方的权益，当时也提出把定金交由第三人进行托管，才会造成业主没有收取定金。但我方清楚知道，定金收据上是业主劳秀签订的收据，在法律关系上劳秀已经签收了定金，中介方也开出了收据，代劳秀保管收取的定金。4、网签的问题，被告提及网签没有做，在买卖双方签订合同后，已经办理了网签，目前涉案房屋也是在网签锁定的状态中。经审理查明：被告作为卖方、原告陈小健作为买方、第三人作为经纪方于2016年4月19日签订了编号为No.0000004《房屋买卖合同》，约定由卖方向买方出售位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园XX，售价为520万元；如卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方自行办理银行赎契手续，并于签订三方买卖合同5天内向抵押银行申请提前还贷手续；买方指定最终产权人为张旋妹；买卖双方同意于2016年4月19日由买方先支付定金5万元，暂交由中鸿地产代理有限公司代管，待卖方解除该物业查封之时（卖方于签订三方合同后十个工作日内完成解封），买方即将中鸿地产代管之定金5万元以及另25万元定金一并转入卖方账户；部分楼款75万元应不迟于2016年5月31日支付，但付款的前提条件是办理交易过户手续当天，415万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼款余额。此外，该合同还就其他事宜进行了约定。同日，被告向原告陈小健出具收款收据，确认收到定金5万元。第三人向被告出具收据，内容为：“今收到劳秀交来出售星河湾星座园7栋2梯501房之（代收定金）5万元。”另查明：诉涉房屋于2013年11月22日办理了抵押登记，抵押权人为平安银行股份有限公司广州分行、于2015年12月29日被广州市海珠区人民法院实施查封，于2016年2月4日被本院实施轮候查封。至庭审辩论终结时，该房屋仍未解除司法查封及涂销抵押。又查明：两原告是夫妻关系，其二人的户籍均在广州市番禺区，原告陈小健在广州市并无房产登记信息、原告张旋妹在广州市有一房产登记信息。在庭审过程中，被告抗辩并未收取原告陈小健支付的5万元定金，认为房屋达成交易条件，才能视为第三人代管该5万元的定金，如不能达成交易条件，则不应视为第三人代管，视为第三人收取了5万元定金；被告抗辩诉涉房屋被司法查封的原因不在于被告的过错，而在于广州市海珠区人民法院的超额查封；被告抗辩诉涉房屋因处于司法查封状态，故诉涉合同为无效合同。在案件审理过程中，两原告申请对被告名下的财产实施司法查封，产生保全费3370元。本院认为：原告陈小健、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》是三方真实的意思表示，且未违反法律的效力性规定，上述合同合法有效，原告陈小健和被告存在房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定及法律规定享有相应的权利及履行相应的义务。虽诉涉房屋被司法查封，但被告应能通过有效途径解除该查封，被告未按照合同约定解除司法查封及未办理涂销抵押，已违反合同约定，导致交易无法进行，应承担违约责任。鉴于原告陈小健购买房屋的目的已经落空，原告主张解除三方签订的编号为No.0000004《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。虽定金5万元并非处于被告的控制中，但因三方约定原告支付的5万元定金由被告代管，且被告亦向原告陈小健出具了该定金收据，因此，应认定原告陈小健于2016年4月19日向被告支付了定金5万元。现原告主张第三人协助被告向原告返还定金5万元并无不妥，本院予以支持。虽合同约定被告未能如约出售房屋的应支付房屋成交价10%即52万元的违约金，但被告抗辩违约金标准过高，考虑到原告陈小健实际支付的定金数额为5万元，且该定金亦未由被告实际控制，而原告在合同签订时知悉诉涉房屋存在司法查封及抵押等影响交易实现的风险，被告的恶意较小，因此，本院依法将违约金调整为10万元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。原告张旋妹虽与原告陈小健是夫妻关系，且合同约定由张旋妹作为诉涉房屋过户后的权属人，但其并非诉涉合同的相对人，故原告张旋妹并非本案的适格原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈小健、被告劳秀、第三人广州市中鸿地产代理有限公司于2016年4月19日签订的编号为No.0000004《房屋买卖合同》；二、第三人广州市中鸿地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告劳秀向原告陈小健返还定金5万元；三、被告劳秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈小健支付违约金10万元；四、驳回原告陈小健的其余诉讼请求；五、驳回原告张旋妹的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，财产保全费3370元，合共12870元，由被告劳秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 黎碧云人民陪审员 杨彩萍人民陪审员 陈伟锋二〇一七年四月五日书 记 员 陈 瀚 更多数据：搜索“”来源：