（2017）渝0235民初1619号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-04
案件名称
重庆佳桂物业管理有限公司与卢凌飞物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆佳桂物业管理有限公司,卢凌飞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0235民初1619号原告：重庆佳桂物业管理有限公司，住所地重庆市云阳县云江大道1253号，统一社会信用代码9150023558429657XU。法定代表人：姜太云，董事长。委托诉讼代理人：林雄、张开颜，重庆洲同律师事务所律师。被告：卢凌飞，男，1986年12月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆佳桂物业管理有限公司与被告卢凌飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法由审判员黄海龙独任审判，适用小额诉讼程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告重庆佳桂物业管理有限公司的委托代理人林雄、张开颜，被告卢凌飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆佳桂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告的物业管理费3335.54元（2015年1月至2017年2月止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年5月2日原告与被告所在小区的建设单位重庆市汇博置业有限公司签订了《重庆市中山外国语学校文化长廊前期物业服务合同》，被告购买小区西区1幢1单元6-5房屋一套，2013年6月29日被告与建设单位、原告签订《业主临时公约》等相关文件，被告承诺同意履行小区临时管理规约并接受原告的物业管理。之后原告履行了物业管理各项义务，被告也按约定向原告交付物业管理费用，但从2015年1月1日起至2017年2月28日止，被告拖欠物业管理费用3335.54元。经原告催收被告仍拒绝支付。被告卢凌飞辩称，一、物管费用偏高；二、原告的服务质量不好；三、被告房屋漏水，修理过两次，但仍未彻底解决。经审理查明，被告卢凌飞系云阳县青龙街道望江大道468号1幢1单元6-5房屋所有权人，即重庆市中山外国语学校文化长廊业主，其所有的房屋面积为120.79平方米。2013年5月2日，房屋建设单位重庆市汇博置业有限公司与原告签订《重庆市中山外国语学校文化长廊前期物业服务合同》，合同约定原告为重庆市中山外国语学校文化长廊提供物业服务，合同期限三年。合同约定物业服务收费实行包干制，多层住宅0.75元／月／平方米（不含电梯费），商业物业1.5元／月���平方米；电梯使用费用按重庆市电梯收费标准实施（入住超半以后据实分摊）；其他共用照明用电、小区公共能耗费，前期按10元/户/月向入住业主收取，入住率达50%时，据实分摊。被告入住该小区后，从2015年1月1日至2017年2月28日止累计欠付物业服务费2355.40元（0.75元／月／平方米×26个月×120.79平方米）。原告同时主张被告欠付共用照明用电、小区公共能耗费130.00元（5.00元／月×26个月）；欠付电梯使用费850.20元（32.7元/月×26个月）。另查明，原告成立于2011年10月27日，经营范围包括物业管理服务、保洁服务、外墙清洗、社区服务等。本案物业管理服务合同于2013年5月16日在云阳县国土资源和房屋管理局备案。重庆市中山外国语学校文化长廊至诉讼时未成立业主委员会。上述事实，有原告提交的原被告身份信息、《重庆市商品房买卖合同》、��重庆市中山外国语学校文化长廊前期物业服务合同》、物业服务合同备案证明、通知单、业主临时公约及承诺书、文化长廊管理处工资发放表及佳桂物业保安值班记录表、电梯日常维护保养合同、佳桂物业维修记录表、水电费维修费用保险单、物业公共服务费催缴通知单、《重庆市物业服务收费管理办法》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案原告系依法成立的物业服务企业，故原告与建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对该小区全体业主包括被告均具有约束力。虽然该合同现已经���期，但因未成立业主委员会，未选聘新的物业公司，原告仍在按照合同履行合同约定的管理、养护和维护等义务，被告应按合同履行缴纳物业服务费的义务。经过原告催交后，被告仍拒绝支付相应物业服务费，故对原告主张被告按合同约定支付拖欠的物业服务费2355.40元（0.75元／月／平方米×26个月×120.79平方米）的请求，本院予以支持。因合同约定，电梯使用费用按重庆市电梯收费标准实施（入住超半以后据实分摊），其他共用照明用电、小区公共能耗费，前期按10元/户/月向入住业主收取，入住率达50%时，据实分摊。原告主张的被告欠付共用照明用电、小区公共能耗费130.00元、欠付电梯使用费850.20元的事实，因未提供应否据实分摊及据实分摊的计算依据，无法确定其具体数额，因此，原告请求被告支付电梯费，共用照明用电、小区公共能耗费的请求，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不能以此作为欠缴物业管理服务费的理由。本案原告向本院举示证据证明原告履行了合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告没有证据证实原告未履行合同约定的服务义务，被告拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。被告主张房屋漏水的理由，因涉及房屋质量等法律关系，不属于本案调整范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第��百六十二条之规定，判决如下：一、被告卢凌飞于本判决生效后五日内支付原告重庆佳桂物业管理有限公司从2015年1月1日起至2017年2月28日止的物业服务费2355.40元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告卢凌飞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 黄海龙二〇一七年四月五日书记员 叶 青 来自