（2017）浙0213民初432号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-11-06
案件名称
奉化银泰城商业经营管理有限公司与张清波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
奉化市人民法院
所属地区
奉化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奉化银泰城商业经营管理有限公司,张清波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十九条第一款
全文
宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0213民初432号原告：奉化银泰城商业经营管理有限公司。住所地：宁波市奉化区锦屏街道南山路150号商业-6-3，统一社会信用代码为913302830629385205。法定代表人：沈君升，该公司商管总裁。委托代理人：刑益波，男，1992年8月13日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：刘俊，男，1982年11月22日出生，汉族，住宁波市奉化区。被告：张清波，男，1981年7月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。原告奉化银泰城商业经营管理有限公司（以下简称银泰公司）为与被告张清波房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序独任审判，于2017年2月28日公开开庭审理了本案。原告银泰公司的委托代理人刘俊，被告张清波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银泰公司起诉称：原、被告于2016年10月31日签订《租赁合同终止协议书》一份，约定2013年10月31日签订的编号为ZL2031031的《租赁合同》、编号为WY2031031《综合管理服务合同》终止。但至今，被告未能履行《租赁合同终止协议书》第4条的约定“乙方应于终止协议签订之日起7日内将已注册的工商登记注册地址从甲方物业内迁出，逾期迁出地，乙方应按1000元/日向甲方支付费用，直至迁出为止”，被告未按时注销及迁出该铺位已注册的相关证件，导致该铺位现任商铺无法正常办理相关证件，严重侵害了原告的合法权益，并造成原告的一系列损失。故请求判令被告张清波履行《租赁合同终止协议书》内第四条约定立即迁出或者注销原奉化银泰城六楼醉网咖注册的工商营业执照，并支付自2016年11月8日至实际迁出或注销之日止的逾期迁出费用；被告张清波立即将已注册的文化许可证、消防许可证、组织机构代码证、税务登记证等相关证件从原告银泰公司的物业内迁出或注销，赔偿因被告未迁出或注销该场地注册的相关证件而导致的原告以及现该铺位商户的损失合计人民币70000元。被告张清波答辩称：1.答辩人交付了10万元保证金，被答辩人扣下了5万元以及电费1万多元，剩余已退回，说明赔偿已经结束；2.营业执照迁出去要时间，也要有位置，如果没有位置只能注销，要求答辩人赔偿每天1000元没有依据；3.在答辩人还没有搬出去之前，被答辩人已进行招商引资，对答辩人的经营影响很大。原告银泰公司为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.2013年10月31日原被告签订的租赁合同一份，用以证明奉化银泰置业有限公司与被告签订了租赁合同约定了权利义务的事实；2.主体变更协议一份，用以证明合同相对人奉化银泰置业有限公司变更为银泰公司的事实；3.终止协议书一份，用以证明原告与被告于2016年10月31日签订终止协议以及约定权利义务的事实。被告张清波未提供证据。对于原告提供的证据，被告张清波没有异议。经审查，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：2013年10月31日，奉化银泰置业有限公司与被告张清波签订了《奉化银泰城租赁合同》一份，约定被告张清波租赁银泰第六层的部分区域用于经营网吧。2014年4月24日，张清波在所租赁的区域内投资设立了奉化市优酷网吧（属个人独资企业，住所地为奉化市××××号商业-6-1），并以涉案房屋为注册地办理了工商营业执照、文化许可证、消防许可证等证件。后奉化银泰置业有限公司、张清波、银泰公司签订了《主体变更协议》，约定租赁合同的原出租人奉化银泰置业有限公司变更为原告银泰公司。2016年10月31日，原、被告签订《租赁合同终止协议书》一份，约定2013年10月31日签订《奉化银泰城租赁合同》终止，“乙方应于终止协议签订之日起7日内将已注册的工商登记注册地址从甲方物业内迁出，逾期迁出地，乙方应按1000元/日向甲方支付费用，直至迁出为止”。至今，被告张清波未履行将工商登记注册地址从涉案房屋内迁出的义务。另查明，原告银泰公司认为目前涉案房屋的租赁面积为582平方米，租金每月每平方米37.85元，计22028.7元/月，物业费每月每平方米6元，计3492元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，未履行义务，需承担相应的违约责任，违约金应以实际损失为基础。本案中，根据《租赁合同终止协议书》的约定，被告张清波应于2013年11月8日前履行从涉案房屋内迁出工商登记注册地的义务，至今未迁出，需承担相应的违约金责任，现原告银泰公司主张按每日1000元计算违约金，本院认为该违约金过高应以实际损失为基础，即结合租金和物业费确定为按每月25520.7元自2016年11月8日开始计算。虽然终止合同中未约定其他证件的迁出义务，但银泰公司以出租该物业作为商业盈利模式，现相关证件的未迁出或注销，影响原告银泰公司引入其他网吧经营者，本着诚实信用原则，被告张清波负有迁出文化许可证、消防许可证、税务登记证等证件的迁出义务，若未积极履行迁出证件义务，需注销上述证件。至于原告银泰公司要求赔偿损失70000元，其已主张逾期迁出工商营业执照的违约金，且原告也无权替该铺位商户主张经营的损失，故对该诉讼请求不予支持，至于逾期迁出除工商营业执照以外的证件导致的损失，待实际产生损失后且不与逾期迁出工商营业执照的违约金重叠前提下另行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告张清波应于本判决生效之日起十日内从原告奉化银泰城商业经营管理有限公司经营管理的宁波市奉化区锦屏街道南山路150号商业-6-1迁出奉化市优酷网吧的工商营业执照、文化许可证、消防许可证、税务登记证等以该物业为注册地的所有证件，若被告张清波未在上述期限内履行迁出义务，强制注销上述证件；二、被告张清波应于本判决生效之日起十日内支付给原告奉化银泰城商业经营管理有限公司按每月25520.7元自2016年11月8日计算至迁出或注销奉化市优酷网吧工商营业执照之日；三、驳回原告奉化银泰城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3160元，减半收取1580元，由原告奉化银泰城商业经营管理有限公司负担452元，被告张清波负担1128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审判员 吴项南二〇一七年四月五日书记员 王馨馨附：本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 搜索“”