（2017）豫04民终1187号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-11
案件名称
徐军峰、李向阳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐军峰,李向阳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终1187号上诉人（原审被告）：徐军峰，男，1981年12月23日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李向阳，男，1976年9月4日出生，汉族，住平顶山市湛河区。上诉人徐军峰因与被上诉人李向阳租赁合同纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2016）豫0411民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案受理后，于2017年3月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐军峰的委托诉讼代理人何国华、被上诉人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐军峰上诉请求：1、撤销（2016）豫0411民初2749号民事判决，驳回李向阳的起诉。2、一、二审诉讼费用由李向阳承担。事实和理由：一、李向阳不是适格的原告。1、李向阳是河南神马氯碱化工股份有限公司的职工，其与该公司职工培训中心所签署的涉案的房屋产地都是基于工作职务所产生，河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心和李向阳都不具有法人主体资格。2、从河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心与李向阳签署的协议内容可以判定是为了解决职工工资问题，其属于职务行为的特征明显。所以，李向阳与河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心虽然受河南神马氯碱化工股份有限公司的委托与徐军峰签订合同，但在诉讼中享有原告主体资格的是河南神马氯碱化工股份有限公司。二、李向阳和河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心没有处分法人单位财产的权利，李向阳违反诚实信用的原则，没有将李向阳与河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心约定的内容和风险告知徐军峰，并且对租赁场地的添附问题没有禁止性约定，导致徐军峰基于信赖利益原则投入大量的资金在租赁场地上进行建设，相关损失李向阳应给予合理的赔偿。李向阳辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，依法应当驳回上诉，维持原判。李向阳已经提前告知徐军峰租赁合同是短期租赁，并且提醒过徐军峰，徐军峰当时都知情。李向阳向一审法院起诉请求：1.判令徐军峰立即搬出所租李向阳房屋及场地，将房屋及场地恢复原样后交给李向阳；2.判令徐军峰向李向阳支付截止2016年8月25日前所欠房租12000元、违约金1800元（8月25日后所欠房租、违约金顺延计算），共计13800元；3.判令徐军峰赔偿因其违约导致李向阳公司对李向阳的罚款等损失；4.诉讼费由徐军峰承担。一审法院认定事实：李向阳系河南神马氯碱化工股份有限公司职工。2014年12月25日，河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心为甲方（出租方），李向阳为乙方（承租方），双方签订《场地使用协议书》1份，约定：公司停产搬迁期间，110KV变电站和壁纸(厂)两处场地的设备现已搬迁完毕，两块场地和生产厂区有一定的距离，不影响到公司其他设备的搬迁。为解决停产搬迁期间职工培训中心员工的就业问题，合理利用闲置场地，现将110KV变电站和壁纸两处场地作为停车场解决部分职工就业问题。1.110KV变电站和壁纸（厂）两处场地改为停车场或其他合法经营项目所需手续由乙方办理，改造资金由乙方负责出资；2.利用停车场收取车辆保管费或其他合法经营收入，用于职工培训中心四名员工的工资发放和停车场的日常管理。公司不再给四名员工发放工资。……7.使用期限三个月，使用期限界满后，乙方如继续经营可根据情况续签，如不再续约，乙方应向甲方办理交接手续。……协议签订后，河南神马氯碱化工股份有限公司将场地及地上房屋交李向阳管理、使用，此后，双方每三个月续签一次协议。最后签订协议日期为2016年3月25日，使用期限均为三个月。2014年12月，李向阳、徐军峰约定，由李向阳将位于东风路（原神马氯碱公司110KV变电站）房屋及场地出租给徐军峰经营饭店使用。李向阳拆除院内变压器后将房屋及场地交付徐军峰。徐军峰为经营需要，在院内场地上扩建200-300平方米房屋，未办理相关规化、建设许可手续。2015年11月6日，双方对上述房屋及场地租赁补签书面租赁合同1份。约定：租期从2015年2月25日起至2016年6月25日，每月租金4000元，乙方（承租方）必须依约交付租金，如有拖欠，可收回并按拖欠额每日收取0.5%的违约金；承租期内徐军峰在不改变房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。期满不续租，其装修材料由徐军峰自行处理，若拆除，其费用由徐军峰自理并恢复原貌；租赁期间房屋如因不可抗拒的原因以及房屋所有方（河南神马氯碱化工股份有限公司）需收回或租金不按时支付，本合同则自然终止，双方互不承担赔偿责任。徐军峰按期向李向阳支付租金至2016年5月25日。2016年3月9日，河南神马氯碱化工股份有限公司与平顶山市土地储备中心签订了《收回国有土地使用权补偿协议书》，按协议约定，厂区土地由市政府依法收回，河南神马氯碱化工股份有限公司组织对厂区房屋予以拆除。2016年5月25日，河南神马氯碱化工股份有限公司通知李向阳，要求尽快收回上述房屋及所占用土地。李向阳分别于2016年5月26日、6月20日以张贴告知书方式通知徐军峰搬出房屋，交回承租的房屋、场地。徐军峰未按原告要求搬出房屋、交付场地，引起本案诉争。另查明，本案诉争租赁房屋及场地属河南神马氯碱化工股份有限公司（原平顶山市树脂厂）所有，在建厂之初为生产需要而建设使用。经调查，诉争房屋并未办理房产登记及建设工程规化许可。河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心为河南神马氯碱化工股份有限公司的下属机构。2014年11月13日，经河南神马氯碱化工股份有限公司办公会议研究决定，本着充分利用公司的闲置资源和为休息员工提供更多就业渠道的原则，由职工培训中心对公司闲置的原壁纸（厂）院内和110KV变电站进行管理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案诉争房屋及场地系河南神马氯碱化工股份有限公司，110KV变电站使用场地及房屋，并未办理房产登记及建设工程规化许可证，故李向阳与徐军峰签订的《租赁合同》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。本案徐军峰未经国家规化、建设部门批准的情况下，擅自在承租的场地扩建房屋，且约定的租赁期限已经期满。故徐军峰应当自行将扩建的房屋拆除，将承租的房屋及场地恢复原状交付李向阳。关于李向阳主张的租赁费，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。并按约定每月租金4000元承担2016年5月26日起至实际返还房屋及场地之日止的房屋占有使用费。因合同无效，原告主张的违约金部分不予支持。李向阳主张的罚款损失因无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、李向阳与徐军峰于2015年11月6日签订的房屋租赁合同无效。二、徐军峰于判决生效之日起三十日内将租用的位于本市湛河区东风路河南神马氯碱化工股份有限公司110KV变电站房屋及场地返还李向阳。三、徐军峰于判决生效之日起三日内按每月4000元向李向阳支付自2016年5月26日起至实际返还房屋及场地之日止的房屋占有使用费。四、驳回李向阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由徐军峰负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实与证据与一审认定事实与理由相一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据李向阳在一审中提交的河南神马氯碱化工股份有限公司氯股办经［2014］32号办公会议纪要内容，河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心与李向阳签订场地使用协议书属于履行管理职责。根据其双方场地协议书的内容，李向阳有权对110KV变电站和壁纸两处场地管理使用。李向阳与徐军峰签订租赁合同，符合场地使用协议书约定内容。根据双方租赁合同第九项的约定：“租赁期间房屋如因不可抗拒的原因以及房屋所有方（河南神马氯碱化工股份有限公司）需收回或租金不按时支付，本合同则自然终止，双方互不承担赔偿责任”，2016年5月20日河南神马氯碱化工股份有限公司职工培训中心下达交回协议中关于110KV变电站和壁纸厂院内两处场地告知书。李向阳分别在2016年5月25日、6月20日书面告知徐军峰把房屋交给李向阳。徐军峰没有按期交付是引起本案诉讼的原因。综上，李向阳有权以个人名义提起本案诉讼，具有本案诉讼主体资格。对于徐军峰提出的李向阳不具本案诉讼主体资格的上诉意见，本院不予支持。本案双方当事人的租赁合同有明确的内容约定，现徐军峰称李向阳与河南神马氯碱化工股份有限公司违反诚信，没有将相关事实和风险告知徐军峰等上诉意见，证据不足，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由徐军峰负担。本判决为终审判决。审判长 邢智慧审判员 翟建生审判员 程显博二〇一七年四月五日书记员 岳姣姣 搜索“”