（2017）吉0322民初500号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-13

案件名称

鞠亚芬、杨柳、杨楠与杨有财、周立军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

梨树县人民法院

所属地区

梨树县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鞠亚芬,杨柳,杨楠,杨有财,周立军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

吉林省梨树县人民法院民事判决书（2017）吉0322民初500号原告：鞠亚芬，女，1960年11月27日出生，汉族，农民，现住梨树镇。原告：杨柳，女，1983年6月7日出生，汉族，农民，现住梨树镇。原告：杨楠，男，1985年1月5日出生，汉族，农民，现住梨树镇。三原告委托代理人关秀，吉林邦安律师事务所律师。被告：杨有财，男，1963年1月2日出生，汉族，农民，现住梨树镇。被告：周立军，男，1953年2月5日出生，汉族，农民，现住梨树镇。委托代理人姜立国，吉林姜立国律师事务所律师。原告鞠亚芬、杨柳、杨楠与被告杨有财、周立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，2017年3月29日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人原告鞠亚芬、杨柳、杨楠委托代理人关秀、被告杨有财、被告周立军及委托代理人姜立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鞠亚芬、杨柳、杨楠诉称，被告杨有财（杨力）与原告鞠亚芬原为夫妻关系，婚后育有一女原告杨柳、一子杨楠。2006年11月2日被告杨有财趁原告鞠亚芬带原告杨柳、杨楠到外地打工之际，私自与被告周立军签订买卖协议，将自己与三原告四人共同共有的四间房屋及三栋大棚卖给被告周立军。现三原告认为被告杨有财的行为违反了相关法律的规定，侵害了自身的合法权益，请求法院判令确认2006年11月2日二被告签订的房屋及大棚买卖协议中涉及三原告的利益部分无效。周立军辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，答辩人与杨力签订的房屋买卖及大棚、温室转让协议合法有效，而且已经实际履行了十年，答辩人已经享有房屋、大棚的合法产权，法院应该依法驳回原告的诉讼请求。本案答辩人与被告杨力签订的房屋及附属设施转让协议合法有效。1、本案争议的房屋出卖前系原为杨有财及鞠亚芬夫妻共同财产，依法不能认定为四人共有，2006年杨有财作为户主和答辩人签订的房屋买卖协议，按照农村的房屋交易习惯答辩人由理由相信该行为的真实性，虽然原告鞠亚芬没有签字但也没有提出反对意见，该协议是由介绍人、中间人、代笔人应该说公开协商签订的，当时杨有财将房屋卖给答辩人基本全队的人都是知道的，所以该协议的签订时双方真实意思表示，是合法的，答辩人也是本队的村民有权利购买该房屋，所以该协议是合法的。2、该买卖房屋的行为时原告认可的，此房屋是2006年卖给答辩人的，而原告鞠亚芬与杨力2008年离婚在处理夫妻共同财产时并没有提及此房屋及大棚，其双方只针对当时所有的夫妻共同财产做了调解处理，根本没有涉及到本案房屋及大棚，显然原告是认可2006年房屋及大棚已经转让的事实的，否则没有理由该财产不参与离婚分配，所以原告以不知情为合同无效的借口明显是不成立的，该认定原告对该买卖行为时明知和认可的。3、争议的房屋及大棚被告周立军已经实际占由适用了十年，当时支付了三万元的价款，在此十年过程中原告根本没有提出异议，现在房屋增值了才主张权利，显然是原告故意违背诚信的行为，在答辩人经营的十年间，答辩人对房屋进行了修缮管理，对大棚进行改建与扩建，增加了大棚的投入，原告背信弃义的违约行为法院不应该支持。4、本案杨有财系鞠亚芬的丈夫，另两个原告的父亲，也是户主及农村土地承包的农户代表人，其依照法律规定有权签订房屋买卖协议及承包田的转包协议，所以原告的主张法院不应该支持。杨有财（杨力)辩称：没有意见，原告起诉属实。庭审查明:2006年11月2日被告杨有财与被告周立君签订四间房屋及三栋大棚买卖协议书，被告杨有财将位于梨树镇园艺村八组四间砖瓦房及铁大棚一栋、温室大棚二栋，以三万元价格卖给被告周立君。协议约定大棚如任何变动，全归买主，协议中未约定大棚土地租赁期限。被告杨有财（杨力）与原告鞠亚芬原为夫妻关系，婚后育有一女原告杨柳、一子杨楠。2008年被告杨有财与原告鞠亚芬在梨树县法院调解离婚，离婚调解书中未提及争议的财产，只对杨有财个人的财产作出约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1、原告鞠亚芬、杨柳、杨楠的身份证复印件，二被告常住人口数据信息、周立君的身份证户口本，2、三原告的户口本及农村土地承包经营权证，3、二被告于2016年11月2日签订的房屋及大棚买卖协议，4、梨树县人民法院作出的（2008）梨民一初字第307号民事调解书，5、集体土地使用证书（0487号），6、土地承包证书一份。原告鞠亚芬、杨柳、杨楠提交如下证据：1、原告鞠亚芬、杨柳、杨楠的身份证复印件，二被告常住人口数据信息，证明原被告均为适格的诉讼主体。被告代理人对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，原告鞠亚芬与杨力系夫妻关系，基于其特殊身份，在签订房屋买卖协议时，周立君有理由相信杨力所说的家里都同意将房屋出卖的事实。杨楠、杨柳及杨力系父子及父女关系，签订协议时二人系未成年人，杨力作为监护人有权利签订该协议。被告杨力没有异议。2、三原告的户口本及农村土地承包经营权证，证明原告鞠亚芬与被告杨有财原为夫妻关系，婚内育有杨楠、杨柳两名子女，四人均为梨树县梨树镇园艺村村民，并以家庭为单位承包了3.1亩土地，承包期限1998年1月1日至2027年12月31日止。被告周立君代理人对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，杨力系该土地承包经营权证书的农户代表人，依照农村土地承包法及吉林省高级人民法院审理农村承包合同纠纷意见，农村土地承包经营权的农户代表人有权利代表农户签订承包土地的转包转让协议，所以本案协议中所涉及的承包田转让部分是合法有效的。被告杨力没有异议。3、二被告于2016年11月2日签订的房屋及大棚买卖协议，证明在二被告签订本协议的时候，原告杨楠与杨柳均已成年，被告杨有财在没有上述二原告授权的情况下无权处理属于上述二原告的财产份额。二被告在签订本协议的时候也没有三原告的签字，尤其是既然二被告签订协议，那么被告杨有财就应把涉及买卖的房屋土地全部证明文件交付给周立君，才能说明其他三原告对此事予以知晓。但是该证明文件并没有全部交到被告手中，仅是杨有财手中的宅基地房屋土地证明文件交到了周立君手中，而土地承包证仍存放于鞠亚芬手中。周立君此后也从未要求三原告给付土地承包证，足以说明三原告对二被告之间签订的协议并不知情。而且也说明周立君本人在签订协议的时候也知晓杨有财卖给他的土地和房屋，并未取得三原告的同意。被告周立君代理人对证据的真实性没有异议，1、系有中间人介绍人代表人公开协商签订。2、周立君支付了房款30000元给出卖人杨力。3、协议签订时杨力作为户主及农户代表人明确说明可以代表家庭成员签订该协议，并持有该房屋所占土地的土地使用证书。基于该特殊身份及所持有的证书并按照农村的交易习惯周立君有理由相信原告方出卖该房屋及大棚的意思表示真实。4、协议中所涉及的房屋及大棚与原告杨柳、杨楠无关，因房屋及大棚形成时二人均系未成年人，不是房屋大棚的产权人之一，所以该协议已经实际履行了十年，即使原告鞠亚芬没有在协议上签字，事后对该协议的存在也予以承认，所以该协议应认定有效。被告杨有财没有异议。4、梨树县人民法院作出的（2008）梨民一初字第307号民事调解书，证明原告鞠亚芬与被告杨有财于2008年通过诉讼解除了婚姻关系。同时将婚内杨有财从其父亲处继承的两间半房和三个大棚判归杨有财所有。但是婚内一家四口共同拥有的承包土地以及土地上所建的三个大棚和四间宅基地房屋涉及原告杨楠和杨柳两名子女的份额，所以此财产在二人离婚时并未予以分割，结合鞠亚芬一直留存于手中的土地承包证，以及在上述协议签订时杨楠杨柳已经成年的事实，足可以证明该部分财产仍属于四人共同共有的财产，杨有财无权将属于其他三人的财产份额在未经所有权人允许的情况下出售给他人。被告周立军代理人称1、对真实性没有意见，并同时申请法院对材料调取该案的卷宗材料，核对调解笔录中涉及到原告鞠亚芬与杨力夫妻共同财产内容。2、该调解书证实原告败诉责任的有力证据。本案房屋买卖协议签订时间系2006年，原告鞠亚芬及杨力离婚时间为2008年，而且鞠亚芬作为原告提起了离婚诉讼，如果鞠亚芬不知道夫妻共有的四间房屋及大棚已经出卖的事实，应当在该诉状中申请一并分割处理。调解书上对夫妻共有财产四间房屋只字未提，只能证明在2008年离婚时原告鞠亚芬明知该房屋已经转让给被告周立君，并且对该转让行为没有任何异议，所以分割夫妻共有财产时才没有涉及到此四间房屋及大棚。3、2008年离婚到此次原告起诉也相距8年之久。既不知道买卖也未作夫妻共有财产分割，8年的时间不主张权利显然不符合常理。被告杨力称我与鞠亚芬离婚的时候我在看守所羁押，鞠亚芬确实不知道争议的标的。2009年的3月份我才被放出来，我和鞠亚芬一直没有见过面。5、杨有奎、王淑芳、马志文出具的三份证实材料，证明被告杨有财将四人共同共有的房屋及大棚卖与被告周立君，三原告并不知情，三原告是在2016年5月回村时才知道这一情况的。被告周立君代理人称，1、证人应当出庭接受质证，没有出庭接受质证的不能作为认定事实的依据。2、证人身份关系不清，与原告是否存在利害关系不明。3、书面材料没有依据不可信，认定房屋及大棚四人共有没有依据，认定三原告不知情以及知情时间没有任何依据。所以该证据不应予以采信。被告杨力没有异议。被告周立军提交证据如下：1、周立君的身份证户口本，证明周立君系农业户口，居住地点是梨树镇园艺村8组，有资格购买本案涉及到的房屋及大棚。原告没有异议，被告杨力没有异议。2、2006年11月2日签订的房屋及大棚买卖协议，该协议系买卖双方公开协商，有中间人见证人介绍人系双方真实意思表示，周立君已经一次性支付30000元价款，而且已经实际履行十年，该协议合法有效。原告代理人称对于该协议的合理性和合法性有异议。该协议上无三原告的签字，也无三原告事后对此予以追认的证明材料。该协议上没有三原告的签字，那么协议上中间人签字也仅能证明被告杨有财同意出售属于其自己名下的房屋及大棚。在签订本协议时原告杨楠与杨柳均以成年，杨有财未经授权是不能处置上述二原告的财产份额。而且该协议达成时杨有财并没交付土地证。周立君在此后也从未要求杨有财提供土地证，足以说明周立君明知杨有财卖给他的土地及大棚是未经其他成员同意的，因此二被告签订的此协议涉及三原告财产份额的部分无效。被告杨力没有异议。3、集体土地使用证书（0487号），该证书系签订协议时被告杨力提供给周立君的，证明杨力持有该土地使用证，其和鞠亚芬是夫妻关系，所以杨力有资格签订该房屋及大棚转让协议。原告代理人称对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，依据我国法律规定，宅基地是批给以户为单位的村民，用于建造房屋的土地，那么该土地证上的使用者写明为鞠亚芬，也就是说宅基地是园艺村八组批给杨有财及原告三人用于建造房屋使用的，而且杨有财在出售该宅基地时，原告杨楠与杨柳均以成年，鞠亚芬与杨有财夫妻关系不和，在当地也是人尽皆知的事实，在签订本协议时三原告并不在村上居住，被告周立君应明知此情况，因此在签订此协议时应当与杨有财及三原告一起签署。而周立君仅与杨有财签订此协议存在协议部分不生效的风险，应该是其明知的。被告杨力没有异议。5、承包证书一份，证明杨力作为农户代表人有权依据农村土地承包法签订涉及到大棚所占土地部分的转让协议。原告代理人对证据的真实性没有异议，证明问题有异议，杨楠杨柳签订协议时已经成年，鞠亚芬在本协议签订时与两名子女均不在当地，即使杨力作为农户代表人，在未经其他有完全民事行为能力的共同土地承包人同意及授权的情况下，无权与他人签订出售房屋及大棚。6、大棚的三张照片和一个温室大棚改建费用明细，证明周立君购买大棚及房屋之后，对房屋进行了修缮，对大棚进行改建和扩建将部分木头架子换成铁架子，将一个大棚的长度延长了一倍，总计投入费用30700元，证明周立君已经实际管理和使用。原告代理人对证据的真实性、合理性、合法性均有异议，首先照片仅能看出房屋及大棚的现状，但是协议中并没有对房屋及大棚的原有状态进行说明，因此被告是否对大棚及房屋进行了改建扩建及维修无法确认。提供的温室大棚改建费用清单仅有周立君一人签字，而且清单中所叙述的投入的工料没有相关票据认证。因此被告周立君所述损失并不真实，我方不予确认。周立君本身取得该房屋及大棚就已经侵害了三原告的合法利益，其在非法的基础上对涉及三原告的房屋及大棚即使有过部分的修缮，也属于其自愿行为。被告杨力未提供证据。根据原告的诉讼请求及被告答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、被告杨有财与被告周立君2006年11月2日签订的房屋及大棚买卖协议中涉及三原告的利益的部分是否有效。2、三原告是否享有涉及的房屋及大棚四分之三的产权。3、原告的请求是否合理，能否得到法院的支持。本院认为，被告杨有财（杨力）与原告鞠亚芬原为夫妻关系，婚后育有一女原告杨柳、一子杨楠。2006年11月2日被告杨有财与被告周立君签订四间房屋及三栋大棚买卖协议书，被告杨有财将位于梨树镇园艺村八组四间砖瓦房及铁大棚一栋、温室大棚二栋，以三万元价格卖给被告周立君。协议约定大棚如任何变动，全归买主，协议中未约定大棚土地租赁期限。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。意见上述法律规定被告杨有财作为原告鞠亚芬原任丈夫与被告周立军签订的房屋买卖协议合法有效，被告周立军善意购买、支付合理对价，并实际占有该争议的标的物十年，被告周立军并对房屋作出部分维修、改善，原告主张被告杨力转让房屋侵害三原告利益的部分无效，本院不予支持。被告杨力转让三个大棚的行为，根据《农村土地承包法》的相关规定及农村土地承包的实际情况，家庭承包虽是以农户家庭为单位而不是以农民个人为单位进行的承包，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，关于无权代理人订立合同是以家庭成员中一个名义订立合同，有其他成员份额的，应视为家庭成员共同享有经营权，如果一人将土地转租别人，其他家庭成员同意的，则转租合同有效。被告杨力将土地流转价款私自带走，侵犯了其他家庭成员的财产权利，其他家庭成员只能以侵犯其财产权利为由诉被告杨力返还财产，被告杨力作为土地承包农户代表人，被告周立军有理由相信被告杨力有代理权限，2006年被告周立军与被告杨力签订房屋及三个大棚买卖协议，现已经十年过程中，2008年原告鞠亚芬主张与被告杨力离婚至今已有8年之久，原告鞠亚芬、杨楠、杨柳始终没有对被告杨力处分房屋及大棚提出异议，现三原告就房屋、大棚转让合同提起诉讼法院本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告鞠亚芬、杨柳、杨楠的诉讼请求。案件受理费100元，由三原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　　赵艳江审　判　员　　王立新人民陪审员　　付艳春二〇一七年四月五日书　记　员　　华伟东来源：