（2016）鄂0112民初3993号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-07-13
案件名称
殷祚强与武汉昆斯兰置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市东西湖区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷祚强,武汉昆斯兰置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3993号原告殷祚强。委托代理人代俊斌，湖北联正律师事务所律师。被告武汉昆斯兰置业投资有限公司。法定代表人陈志强，董事长。委托代理人胡海，该公司员工。委托代理人张锦，该公司员工。原告殷祚强与被告武汉昆斯兰置业投资有限公司（以下简称昆斯兰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李振华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷祚强的委托代理人代俊斌，被告昆斯兰公司的委托代理人胡海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告殷祚强向本院提出诉讼请求：1、撤销《延期交房补充协议书》第三条第4款约定；2、被告赔偿违约金（按已交付房价款的日万分之一，从2015年5月31日计至2015年10月30日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告购买了被告开发的金盛·国际（金银湖广场二期）商品房，合同约定交房时间为2015年5月30日前。交房时间届满，被告未能交付，其向原告出具了《延期交房补充协议书》，将交房时间变更为2015年7月26日，并承担自2015年5月30日至7月26日的违约金，同时该协议第三条第4款约定“损失赔偿金指原合同及本补充协议所涉及的所有违约金及损失费用，且后期将不再就同种原因进行补偿”。原告以为所购房屋已具备法定交付条件，便签署了该协议。但被告直至2015年10月30日才办理竣工备案手续，方具备法定交付条件。补偿协议书的相关约定显失公平，应予撤销，被告应支付违约金。被告昆斯兰公司辩称，涉案房屋于2015年7月26日已满足验收备案条件，双方签订补充协议对违约事宜已达成谅解，被告不应再支付违约金。经审理查明，2014年6月6日，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉市东西湖区金银湖金桥三路南、五景药业东的金盛·国际（金银湖广场二期）X单元X层X号房屋。合同第九条约定：“出卖人应当在2015年5月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”；合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告支付了购房款488,666元，被告开具了发票。合同约定的交付期限于2015年5月30日届满，被告未能依约交付房屋。双方就延期交房事宜签订一份《武汉金盛·国际（金银湖广场二期）项目延期交房补充协议书》（以下简称补充协议），主要约定：“一、双方共同确认原合同约定的上述房屋交付时间由2015年5月30日变更为2015年7月26日，房屋交付时仍按原合同中关于房屋使用条件的约定内容执行。除本补充合同提及的内容外，双方仍继续按原合同履行……三、房屋交付期变更损失赔偿金计算标准及支付方式。1、自本补充合同签订之日止房屋买受人已全额支付购房款的，房屋交付期变更损失赔偿金按照房屋买受人已全额支付购房款的每日万分之一的标准，自2015年5月30日起至2015年7月26日止计算损失赔偿金。2、自本补充合同签订之日止房屋买受人已办理完成按揭贷款，且按揭贷款已实际达到甲方资金监管账户的业主，按照房屋买受人实际支付金额的每日万分之一的标准，自房款全款到达甲方账户起至2015年7月26日止计算损失赔偿金……4、本合同第三条中关于损失赔偿金的定义指原合同及本补充协议所涉及的所有违约金及损失等费用，且后期不再就同种原因进行补偿……”。补充协议书签订后，原告确认收房并领取了违约金2,787元。另查明，涉案商品房项目于2015年7月16日至2015年10月28日期间进行了防雷装置验收、电梯验收、人民防空工程验收、建设工程消防验收、燃气工程验收、给水管道验收、规划验收、供电验收等，2015年10月30日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。以上事实有双方当事人的陈述、原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房款发票、补充协议、竣工验收备案查询单；被告提交的《武汉市商品房买卖合同》、各单项验收证明、《楚天都市报》交房公告、补充协议、《业主办理入住程序单》、收条等证据在卷为证。本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约支付了购房款，被告应依约交付房屋，现有证据表明被告已逾期交房，其应当承担相应的违约责任。被告违约后，双方就逾期交房违约责任事宜签订了补充协议，原告主张该协议第三条第4款关于违约责任的约定显失公平，应予撤销。一般而言，合同的基础是契约自由，即当事人得按自己的意志自由地决定是否订立合同、自由地决定合同的内容及形式，其核心即意思自治。除非合同一方在订立合同过程中存在明显的优势，或另一方处于急迫非自愿的情形致双方签订的合同在权利义务划分上过分悬殊，造成对方有重大不利，即为显失公平而须依法适当限制。本案中，被告的违约行为涉及到该项目全体业主，其在发生违约事实后提出了赔偿方式，系对原合同违约责任约定的变更要约，房屋买受人有选择接受与否的权利。补充协议约定的“本合同第三条中关于损失赔偿金的定义指原合同及本补充协议所涉及的所有违约金及损失等费用，且后期不再就同种原因进行补偿”意思表示清楚，当事人应当且能够认识到签署补充协议的后果。就涉案项目整体，部分买受人选择不接受变更要约，部分选择同意接受变更要约，该事实表明对于被告违约行为后果，房屋买受人能够具有一定的普遍认知和判断，由此不能认定在订立补充协议时，被告具有显著优势地位。同时，原告未能举证证明该补充协议系出于急迫非自愿的情形而签订，及存在双方权利义务严重失衡。在补充协议签订后，原告即依该协议约定确认收房，表明当事人对于违约事实发生后的处理方式进行了利益判断，选择接受违约责任变更要约系当事人真实意思表示。涉案房屋在原告确认收房后已经取得竣工验收备案证明，双方合同基本目的已然实现，而被告依补充协议应承担的违约责任亦未免除，由此也不能认定对原告造成了重大不利影响。故原告主张诉争条款显失公平，事实依据不足。契约应当遵守除非法定事由得以撤销，双方以补充协议对被告逾期交房违约责任承担方式的变更，系原告对自己权利的自由处分，其要求撤销补充协议相应条款的诉讼请求，本院不予支持。补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应予履行。因被告未举证证明原告的实际付款时间，故被告依约应按原告已付房款的日万分之一，承担自2015年5月30日至2015年7月26日止的逾期交房违约金2,830.7元（488,666元×0.1‰/天×58天）。扣减被告此前已向原告支付违约金2,787元后，被告还应支付47.3元。原告的相应诉求，本院在该范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉昆斯兰置业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告殷祚强支付逾期交房违约金47.3元；二、驳回原告殷祚强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告预交），由被告武汉昆斯兰置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 李振华二〇一七年四月五日书记员 杨希珍 更多数据：