（2017）沪01民终48号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海搜房房天下房地产经纪有限公司诉朱江居间合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海搜房房天下房地产经纪有限公司,朱江,丁海林
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终48号上诉人（原审被告）：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路769号1807-7室。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：胡凤超，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高荧莹，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：朱江，男，1976年4月16日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审原告）：丁海林，女，1979年7月18日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡维，上海律才律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王瑞，上海律才律师事务所律师。上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司因与被上诉人朱江、丁海林居间合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初18023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称“搜房公司”）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人返还居间服务费的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决既认定本案案由为居间合同纠纷，又在判决书中提到本案为买卖合同纠纷，等于本案存在两个案由，一审法院应在明确案由的基础上才能将本案事实审理清楚；2、上诉人已经促成被上诉人与案外人签订买卖合同，居间已经成功，故被上诉人应当支付居间服务费。况且，即便基于解约协议，被上诉人也是自愿向上诉人支付居间服务费的；3、被上诉人的诉请是要求上诉人返还居间服务费，并未要求上诉人返还保障费，故一审法院的判决超出被上诉人的诉请。朱江、丁海林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱江、丁海林向一审法院起诉请求：1、搜房公司向朱江、丁海林返还居间服务费7,400元（人民币，下同）；2、搜房公司向朱江、丁海林赔偿损失200,000元。一审法院认定事实：2016年5月2日，朱江、丁海林向搜房公司支付20,000元，作为购买位于上海市奉贤区XX镇XX园XX村XX号XX室房屋的意向金。2016年5月4日，朱江、丁海林与袁某就本案讼争房屋签订了《房屋买卖合同》，朱江、丁海林向袁某支付定金30,000元，并约定意向金20,000元转为定金，由搜房公司在七日内向袁某支付。同日，朱江、丁海林与搜房公司之间签订了《搜房综合保障服务协议》，朱江、丁海林向搜房公司支付了居间服务费3,700元，及保障服务费3,700元。2016年5月13日，朱江、丁海林与袁某签订了正式的《上海市房地产买卖合同》。之后，朱江、丁海林陆续向搜房公司支付了房款291,000元。2016年8月11日，搜房公司将意向金20,000元支付给了袁某。2016年8月底，袁某向朱江、丁海林表示要取消买卖合同。2016年9月3日，朱江、丁海林与案外人就其他房屋签订了房地产居间合同。2016年9月9日，朱江、丁海林与袁某签订《解约协议》，约定解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，袁某收取的341,000元于协议签订后无息返还给朱江、丁海林。现朱江、丁海林与搜房公司就是否返还居间及保障服务费，及是否赔偿发生争议，以致涉讼。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖的居间行为具有一定的特殊性，居间人除提供订立合同的媒介服务、促成签订初步的房屋买卖合同外，还需要为买卖双方成功签订正式的上海市房地产买卖合同、完成房屋交付及产权过户等行为提供居间服务。现朱江、丁海林与袁某虽在搜房公司的促成下，签订了《上海市房地产买卖合同》，但之后双方解除了合同，未再继续履行房屋交付及过户等手续，故搜房公司尚未完成其居间义务，不能要求朱江、丁海林按照合同的约定支付报酬，但可以要求朱江、丁海林支付其支出的必要费用。本案的争议焦点为朱江、丁海林向搜房公司支付的3,700元保障服务费是否属于居间服务费及是否应退还？一审法院认为，该笔费用虽名目为“保障服务费”，但根据保障服务的内容，可见基本属于房屋买卖过程中，居间方应提供的居间服务，只是搜房公司人为的巧立名目为“保障服务费”，其实质仍为居间服务费，故朱江、丁海林向搜房公司支付的居间服务费共计7,400元。一审法院综合考虑到搜房公司为促成本案房屋买卖合同的成立进行了一定的活动，支出了必要的费用，但其在转付意向金时迟延了将近三个月等因素，酌定搜房公司应返还朱江、丁海林居间服务费6,000元。关于朱江、丁海林要求搜房公司赔偿损失200,000元的诉请，一审法院认为朱江、丁海林与袁某之间的买卖合同虽已解除，但关于合同解除后的责任承担并未明确，朱江、丁海林亦无证据证明搜房公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益，故对该诉请一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海搜房房天下房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还朱江、丁海林居间服务费6,000元；二、驳回朱江、丁海林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,411元，减半收取计2,205.5元，由朱江、丁海林负担1,722.5元，由上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担483元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据本案查明的事实，上诉人确已促成被上诉人与案外人签订房屋买卖合同，从单纯居间合同的角度来说，上诉人要求支付报酬的条件已经成立，但本院须指出的是，根据涉案居间合同的约定，该合同并非单纯的居间法律关系，上诉人作为居间人并非仅是促成合同成立收取报酬即可，其亦应在合同履行过程中谨慎处理居间事务以促成房屋交易的完成。而事实上，被上诉人与案外人的合同以解除告终，本案虽无证据表明双方合同的解除的直接原因在于上诉人，但不可否认，上诉人在双方合同履行过程中并未完全尽到谨慎注意义务，其转付意向金即迟延了将近三个月，导致案外人以此为由解除合同。同时，考虑到涉案房产交易的完成程度，本院认为，一审法院认定被上诉人应支付上诉人居间费用1,400元，尚属合理范围，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年四月五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”