（2017）吉0194民初158号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-02
案件名称
家利物业管理（上海）有限公司长春分公司与李文卉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长春净月高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
家利物业管理（上海）有限公司长春分公司,李文卉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
长春净月高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0194民初158号原告：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司。住所地：长春净月高新技术产业开发区。负责人：马波，该公司经理。委托代理人：石凯。委托代理人：李晶莹，吉林创一律师事务所律师。被告：李文卉，住长春市南关区。原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称家利物业长春分公司）与被告李文卉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家利物业长春分公司的委托代理人石凯、李晶莹到庭参加诉讼，被告李文卉经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告家利物业长春分公司诉称，原告系具有相应资质的物业服务机构，根据与和记黄埔地产（长春）有限公司签订的御翠园.长春《前期物业服务合同》的约定，自2007��6月20日起为御翠园.长春提供物业服务。被告系御翠园.长春B3b-10业主，房屋建筑面积为324.33㎡，物业服务费为4.8元/月/㎡。被告于2012年5月23日收房，物业服务费从2012年7月1日开始计收，被告交纳了2012年7月至2013年6月的物业服务费，但未交纳2013年7月至2016年12月期间的物业服务费。原告已依约提供了安保、保洁和日常维修养护等物业服务，被告应及时交纳物业服务费。经计算，被告拖欠自2013年7月至2016年12月的物业服务费65384.9元及应补交的4元/㎡装修垃圾处置费1297.32元，原告曾多次催收，但被告仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付自2013年7月至2016年12月的物业服务费65384.9元及补交装修垃圾处置费1297.32元；2、被告按每月欠交物业服务费的2%支付违约金，总计27586.2元；3、诉讼费由被告负担。被告李文卉未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年6月15日，和记黄埔地产（长春）有限公司与家利物业管理（上海）有限公司签订《御翠园.长春前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（上海）有限公司为御翠园.长春项目提供前期物业服务，自2007年6月20日起至首届业主大会成立，且业主大会选举产生的业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同约定物业服务费预先交纳，按季收取，单体住宅4.8元/月/㎡，逾期交纳物业服务费应承担违约责任，违约金自逾期之日起每月按欠交费用2%交纳。该合同签订后，家利物业管理（上海）有限公司设立长春分公司，由家利物业长春分公司按照合同约定为御翠园.长春项目提供前期物业服务。2010年9月10日，李文卉与和记黄埔地产（长春）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买御翠园.长��B3b-10幢房屋（单体住宅），房屋建筑面积为324.33㎡。同日，李文卉还与和记黄埔地产（长春）有限公司签订了《御翠园.长春临时管理规约》及《关于御翠园.长春前期物业服务和的承诺书》。2012年5月23日，李文卉签署《业主验房确认书》，接收案涉房屋，并于同日交纳了2012年7月至2013年6月期间的物业服务费18681.41元及装修垃圾处置费1297.32元。自2013年7月至2016年12月，李文卉未再交纳物业服务费。另查明，2014年5月1日，家利物业长春分公司在御翠园.长春项目小区内张贴了关于将装修垃圾处置费由4元/㎡调整为8元/㎡的《通告》，但未在物价部门办理相应审批及备案。案涉房屋现为毛坯房。还查明，御翠园.长春项目现尚未成立业主委员会，该小区物业服务仍由家利物业长春分公司提供。上述事实，除有原告当庭陈述外，另有其提交的物业服务资质证书、物业服务项目收费标准、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《御翠园.长春临时管理规约》及《关于御翠园.长春前期物业服务和的承诺书》、《业主验房确认书》、收款收据、《通告》、律师函和催款函及特快专递邮件详情单、提供物业服务照片等证据在卷为，足以认定。本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业按照合同约定提供了相应物业服务，业主应依约交纳相应物业服务费。本案中，家利物业长春分公司作为和记黄埔地产（长春）有限公司开发建设的御翠园.长春项目前期物业服务企业，依约提供了相应物业服务，有权向物业服务的接受方李文卉收取物业费，李文卉应当交纳案涉房屋2013年7月至2016年12月期间的物业服务费65384.9元。关于家利物业长春分公司主张李文卉应支付相应违约金的问题，因《御翠园.长春前期物业服务合同》已对违约金自逾期交纳物业服务费之日起每月按欠交费用2%交纳予以约定，故应予支持，并分段计算。李文卉的物业服务费已交至2013年6月30日，按合同约定应按季预交，每季度物业服务费为4670.35元（4.8元/月/㎡×324.33㎡×3个月），故2013年第三季度物业服务费的违约金应自逾期之日2013年7月每月按欠交费用2%计算至2016年12月（42个月），即3923.09元（4670.35元×2%/月×42个月）。按上述计算方式，2013年第四季度欠交物业服务费（39个月）的违约金为3642.87元。2014年第一季度欠交物业服务费（36个月）的违约金为3362.65元，第二季度欠交物业服务费（33个月）的违约金为3082.43元，第三季度欠交物业服务费（30个月）的违约金为2802.21元，第四季度欠交物业服务费（27个月）的违约金为2521.99元。2015年第一季度欠交物业服务费（24个月）的违约金为2241.77元，第二季度欠交物业服务费（21个月）的违约金为1961.55元，第三季度欠交物业服务费（18个月）的违约金为1681.33元，第四季度欠交物业服务费（15个月）的违约金为1401.11元。2016年第一季度欠交物业服务费（12个月）的违约金为1120.89元，第二季度欠交物业服务费（9个月）的违约金为840.67元，第三季度欠交物业服务费（6个月）的违约金为560.45元，第四季度欠交物业服务费（3个月）的违约金为280.22元。以上违约金共计29423.23元，家利物业长春分公司仅主张27586.2元，在合同约定的范围内，故本院予以支持。关于家利物业长春分公司主张李文卉应补交装修垃圾处置费的问题，因装修垃圾处���费原为4元/㎡，李文卉已在2012年接收房屋时交纳，现垃圾处置费于2014年增加至8元/㎡，系家利物业长春分公司单方行为，在未取得相应许可、备案及业主同意的情况下，故对家利物业长春分公司主张李文卉应补交装修垃圾处置费1297.32元，本院不予支持。李文卉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李文卉于本判决生效之日起十日内给付家利物业管理（上海）有限公司长春分公司关于御翠园.长春B3b-10幢房屋2013年7月至2016年12月期间的物业服务费65384.9元，及逾期支付违约金27586.2元。二、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元，由被告李文卉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长 郭 帅人民陪审员 李慧杰人民陪审员 史 书二〇一七年四月五日书 记 员 金秋月 微信公众号“”