（2017）苏0281民初1642号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-12-22
案件名称
1642韩鑫、沈燕娟与江阴市五云桥畔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩鑫,沈燕娟,江阴市五云桥畔房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第九条
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初1642号原告：韩鑫，男，1981年8月12日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。。原告：沈燕娟，女，1983年9月26日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。。委托诉讼代理人：黄清（受韩鑫、沈燕娟共同授权委托），男，1944年12月24日出生，汉族，住江阴市。被告：江阴市五云桥畔房地产开发有限公司，住所地江阴市澄江街道毗陵路北五云桥西侧朝宗原筑售楼处。法定代表人：刘蔚，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢文超，该公司职员。委托诉讼代理人：闫侠，该公司职员。原告韩鑫、沈燕娟与被告江阴市五云桥畔房地产开发有限公司（以下简称五云桥畔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩鑫及原告韩鑫、沈燕娟的共同委托诉讼代理人黄清，被告五云桥畔公司的委托诉讼代理人谢文超、闫侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩鑫、沈燕娟向本院提出诉讼请求：1.判令五云桥畔公司退还房屋价款或赔偿损失239000元；2.本案诉讼费用由五云桥畔公司承担。事实与理由：2015年11月9日，他们与五云桥畔公司签订了商品房买卖合同一份，约定由他们购买五云桥畔公司开发的融科原筑B块3号楼73幢301号房，建筑面积145.58平方米，层高为3.0米，价款1275281元。五云桥畔公司于2015年12月30日向他们交付了房屋，但交付使用后他们发现层高仅为2.9米，严重影响生活居住质量。为此，他们多次找五云桥畔公司进行协商，五云桥畔公司承认层高确实不足，但只愿提供3万元以内的非现金赔偿。双方无法达成一致意见，为维护他们的合法权益，故诉至法院。2017年2月21日，韩鑫、沈燕娟明确因房屋层高与合同约定相比低了1/30，故五云桥畔公司应退还房款42509元（1275281元×1/30），此为直接损失，同时因层高不足给他们造成的间接损失也不少于42509元，合计85018元。他们认为五云桥畔公司在销售中对层高问题存在欺诈行为，根据消费者权益保护法第五十五条的规定，要求五云桥畔公司按照损失的三倍承担赔偿责任为255324元。本案中，他们主张239000元。五云桥畔公司辩称：1.涉案房屋的层高确实是2.9米。他公司在规划审批以及楼盘设计中的层高均是2.9米，但由于销售人员笔误将销售合同上的层高写成3.0米，并不存在欺诈行为；2.房屋销售中房屋的价格是根据面积计算的，并不看房屋层高，因此业主无权以层高与合同不符要求他公司退还购房款；3.涉案房屋的层高虽然只有2.9米，但该层高是符合国家标准，不存在无法安装地暖、影响通风采光等问题，而且业主在购房时是可以看房的，业主对房屋情况应该是了解的；4.考虑到在实际使用涉案房屋时确实没有3.0米层高的房屋舒适，他公司同意按照房价的2%赔偿给业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据，本院查明下列事实：2015年11月9日，韩鑫、沈燕娟与五云桥畔公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定韩鑫、沈燕娟向五云桥畔公司购买融科朝宗原筑73幢3层301号房屋，房屋总价1275281元。合同约定了房屋层高为3.0米。合同签订后，韩鑫、沈燕娟按约付清了购房款1275281元。五云桥畔公司也按约向韩鑫、沈燕娟交付了涉案房屋。审理中，双方一致确认五云桥畔公司交付的涉案房屋层高为2.9米。住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》（GB50096-2011）关于住宅层高的规定是：层高指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。住宅层高宜为2.8米。以上事实，由房屋买卖合同以及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：韩鑫、沈燕娟与五云桥畔公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。五云桥畔公司提出由于销售人员笔误将合同中的层高写错，他公司并不构成违约，但未能提供充分证据证明系笔误造成，也未曾提出撤销合同的请求，故对五云桥畔公司的上述主张，本院不予采信。根据合同约定，五云桥畔公司应交付层高为3.0米的房屋，但实际交付的房屋层高仅为2.9米。五云桥畔公司未能向韩鑫、沈燕娟交付符合合同约定条件的商品房显然构成了违约，理应承担相应的违约责任。因双方并未对层高上发生的违约行为应承担何种责任作出明确约定，现韩鑫、沈燕娟要求五云桥畔公司通过减少房屋价款的方式承担违约责任符合法律规定，本院予以支持。考虑到五云桥畔公司交付的房屋虽符合建筑规范要求，但实际层高的降低一方面使得开发商因成本减少而获取了一定利益，而因违约行为产生的该部分利益应予返还。另一方面，层高的降低对买受人期待利益的享有及使用舒适程度均存在一定影响，并进而影响到了房屋的实际价值与交换价值。故本院根据层高不足的幅度、违约方的获利以及对守约方造成的实际影响，本着诚实信用与公平的原则，酌情确定因层高不足而应减少房屋价款51000元。惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，商品房作为特殊的商品，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条通过列举的方式，明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形。而本案中，五云桥畔公司向韩鑫、沈燕娟交付层高不足的房屋并不符合适用惩罚性赔偿的情形，故对韩鑫、沈燕娟主张的惩罚性赔偿，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、被告江阴市五云桥畔房地产开发有限公司减少收取原告韩鑫、沈燕娟购房款51000元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告韩鑫、沈燕娟；二、驳回原告韩鑫、沈燕娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2440元（韩鑫、沈燕娟已预交），由韩鑫、沈燕娟负担1920元，江阴市五云桥畔房地产开发有限公司负担520元（韩鑫、沈燕娟同意其预交的案件受理费中由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司负担的部分由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司向他们直接支付，本院不再退还，由江阴市五云桥畔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向韩鑫、沈燕娟支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 夏明丰二〇一七年四月五日书记员 唐 蕴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 百度搜索“”