（2016）闽0603民初1909号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-30
案件名称
福建省恒升融资担保有限公司与漳州市翼特房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建省恒升融资担保有限公司,漳州市翼特房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初1909号原告（反诉被告）：福建省恒升融资担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道五一北路106号新侨联广场1号楼16层01室，统一社会信用代码9135000078691142XA。法定代表人：卓鹤，任该公司经理。委托诉讼代理人：范景峰，福建亚太天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州市翼特房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市蓝田开发区商业街1号2楼,统一社会信用代码913506035875364367。法定代表人：庄宜彬，任该公司董事长。委托诉讼代理人：叶枝林、杨燕雪，福建衡评律师事务所律师。原告（反诉被告）福建省恒升融资担保有限公司（以下简称恒升公司）与被告（反诉原告）漳州市翼特房地产开发有限公司（以下简称翼特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，被告（反诉原告）翼特公司提出反诉，本院依法适用简易程序，分别于2016年11月10日、2017年3月9日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒升公司的委托诉讼代理人范景峰两次到庭参加诉讼。被告（反诉原告）翼特公司的委托诉讼代理人叶枝林于2016年11月10日到庭参加诉讼，委托诉讼代理人杨燕雪于2017年3月9日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒升公司向本院提出诉讼请求：1.判令翼特公司向恒升公司支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金242697.6元；2.判令翼特公司向恒升公司支付违约金6370.8元（自2016年6月10日起暂计算至2016年9月22日），实际计算至支付完毕之日止；3.本案诉讼费用由翼特公司承担。事实与理由：2012年7月27日原、被告双方签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，翼特公司向恒升公司承租坐落于漳州市龙文区蓝田工业区的房产；租赁期限从2012年8月1日起至2017年7月31日止；月租金为18000元，第四年起每年累计递增6%；租金一年一付，每年6月10日之前支付当期的年租金；翼特公司迟延支付租金的，恒升公司有权每日按月租金金额的3‰加收违约金。合同签订后，双方按约履行各自合同义务，但自2016年6月10日起，翼特公司拒不支付2016年8月1日至2017年7月31日的年租金共计242697.6元，其行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。为此，特诉至法院。翼特公司辩称，恒升公司主张翼特公司违约的理由不成立，翼特公司无任何违约行为。其一，翼特公司与恒升公司在《房屋租赁合同》已约定任何一方均可以提前解除合同，故翼特公司向恒升公司发出《解除通知函》，通知恒升公司解除合同，根据相关法律规定，恒升公司收到该函当日即2016年7月12日，该合同已解除。其二，翼特公司已按照合同约定支付全部租金。自合同签订后，翼特公司按期足额支付租金，翼特公司退出租赁房屋当月的房租也已全额缴付，不存在违约拒付租金的事实。综上，恒升公司主张翼特公司违约，缺乏事实与法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。另外，恒升公司主张的3‰的违约金标准偏高，超出正常标准，如果有违约金的话也要按照人民银行的贷款标准来计算。翼特公司向本院提出反诉请求：1.确认翼特公司与恒升公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月12日解除；2.判令恒升公司返还翼特公司履约保证金18000元；3.本案诉讼费用全部由恒升公司承担。事实和理由：翼特公司与恒升公司签订的《房屋租赁合同》第十五条约定，本合同经甲乙双方盖章后立即生效，如有一方违约不租，违约方需赔偿守约方30000元。根据该约定，双方均有任意解除租赁合同的权利。因此，翼特公司向恒升公司发出《解除通知函》，告知恒升公司解除《房屋租赁合同》，并通知恒升公司在收函后与翼特公司办理房屋的退租交接等相关事宜。之后，恒升公司拒不办理上述相关事宜，翼特公司只能自行退出租赁房屋。因恒升公司已于2016年7月12日收到解除房屋租赁合同通知函，根据法律规定及合同约定，双方房屋租赁合同已于当日解除。根据房屋租赁合同第七条第3款“乙方向甲方交房时，甲方应将履约保证金无息退还乙方”的约定，因恒升公司拒不办理上述退租交接等事宜，翼特公司无奈只能自行退出租赁房屋，依法可视为翼特公司已向恒升公司交房，因此，恒升公司依约应退还履约保证金18000元。为此，恒升公司特提起反诉。恒升公司针对翼特公司的反诉请求答辩称：翼特公司依法不享有解除《房屋租赁合同》的权利，翼特公司向恒升公司发出解除房屋租赁合同通知函的行为依法不产生解除合同的法律效力。翼特公司依法应当继续向恒升公司履行支付房租的义务。双方签订的《房屋租赁合同》第九条、第十条对双方解除合同权利作出明确约定。而第十五条约定从其内容来看明显是对违约责任的约定，而非约定任意解除权；从其用途来看，系因合同生效与签订之日即2012年7月27日，而实际租赁是自2012年8月1日起，因双方担心在此期间因一方违约而导致合同不能履约的情形出现，故在合同约定第十五条以做约束。因此，翼特公司向恒升公司发出解除房屋租赁合同通知函的行为依法不产生解除合同的法律效力。恒升公司没有同意的情况下，翼特公司应当继续履行支付房租的义务。综上，双方合同并未解除。翼特公司应当继续向恒升公司履行支付房租的义务，请求依法驳回翼特公司的全部诉讼请求。恒升公司为支持其诉讼请求及反诉辩称，向本院提供如下证据：1、全国企业信用信息公示系统查询结果打印件，拟证明翼特公司的主体资格。2、《房屋租赁合同》1份；3、建行历史流水明细。证据2-3拟共同证明翼特公司向恒升公司承租讼争房屋，以及租金缴纳情况，和合同约定双方权利义务。4、关于催缴租金的告知函复印件；5、EMS签收回单2份；6、律师函1份。证据4-6拟共同证明恒升公司多次向翼特催缴租金，翼特公司至今未予支付。7、房产租赁合同1份、同意转租证明书1份、房屋所有权证复印件2份，拟共同证明恒升公司承租讼争标的具有合法程序，对外转租的权利在房产租赁合同中已经有明确的约定，产权人也书面同意恒升公司对外转租讼争标的。翼特公司的质证意见：对证据1-6的真实性无异议，但对证据4-6拟证明的内容有异议，双方合同已经解除，催缴告知函没有法律效力。证据7中的房屋所有权证没有提供原件，对其真实性不予认可；房产租赁合同第五条中约定应当以办理房屋租赁合同的备案登记手续为准，且该份合同也无法证明其为本案讼争标的房产，没有关联性；同意转租证明书也不具有关联性；恒升公司没有提供支付租金的证据，对外转租是没有效力的。本院经审查认为，恒升公司提供的证据1-6，翼特公司对其真实性均无异议，且与本案相关联，可作为本案定案依据；提供的证据7，恒升公司主张其不是讼争房屋所有人，无法提供的房屋所有权证原件，该理由可以成立，鉴于恒升公司提供的房产租赁合同、同意转租证明书、房屋所有权证复印证内容之间可以互相印证，故对恒升公司关于其对外转租讼争房屋已经产权人同意的主张，本院予以采信认定。翼特公司为证明其答辩意见及反诉请求，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明合同约定双方均具有任意解除合同权利；还约定交房后，恒升公司应退还翼特公司履约保证金18000元。2、解除房屋租赁合同通知函、EMS面单、EMS全程跟踪查询单、关于催缴租金的告知函，拟证明翼特公司向恒升公司发函告知解除《房屋租赁合同》，恒升公司2016年7月12日收到该函；房屋租赁合同已于2016年7月12日解除。3、公证书、EMS全程跟踪查询，拟证明翼特公司于2016年7月15日自行退出租赁房屋，该房屋仍处于空房状态；翼特公司发函告知恒升公司应尽快接管租赁房屋，翼特公司已完成交房义务。4、收款收据、结算业务委托书，拟证明翼特公司已依约向恒升公司支付履约保证金18000元。恒升公司对翼特公司提供的证据质证认为：对全部证据的真实性均无异议。但认为证据1中双方并未在合同中约定任意解除合同权利，关于违约不租的条款是对违约责任的约定而非对解除权的约定，合同并未约定合约到期后恒升公司在扣除翼特公司所欠租金等费用后结算定金，而非交房后退回定金；证据2因翼特公司不享有解除合同的权利，其发出解除房屋租赁合同通知函依法不享有解除合同的效力；证据3无法证明2016年7月15日起讼争房屋是否处于空置状态，且讼争房屋是否空置也与恒升公司无关；双方签订的房屋租赁合同没有解除，恒升公司没有接收房屋的义务，通知接管房屋和履行交房义务是两个概念。本院经审查认为，恒升公司对翼特公司提供的全部证据的真实性均无异议，上述证据的真实性本院予以确认，可以作为本案认定事实的依据。根据庭审举证、质证和审理情况，并结合当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：2009年11月18日，恒升公司（乙方）与福建人民出版社（甲方）签订1份《房产租赁合同》，合同约定甲方将其所有的房产出租给乙方使用、承租，租赁物位于漳州市龙文区蓝田工业区（产权证号为：漳房权证龙字第××号）；租赁期限自2009年11月20日起至2024年11月20日止；在遵守相关法律法规和本合同规定，保证本合同充分履行的前提下，租赁期限内，乙方可将租赁场所对外转租；等等。2009年12月3日，福建人民出版社向恒升公司出具1份同意转租证明书，同意恒升公司根据上述《房产租赁合同》约定对外转租。2012年7月27日，恒升公司作为甲方（出租方），翼特公司作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房屋状况：1、房屋座落：漳州市龙文区蓝田工业区，房屋所有权证号02090173。2、房屋的建筑结构为钢混，建筑面积607平方米，公共部位与公用分摊建筑面积91平方米。……。三、租赁期限：从2012年8月1日起至2017年7月31日止（计5年）。四、租金及缴付方式（不含税）：1、租金按（总价）计价。2、月租金为人民币（大写）壹万捌仟元整。（￥18000.00元）。3、租金变动条款：第4年起每年累计递增6%。4、付款方式：合同签订后，3天内向甲方支付第一年租金。其后每年租金一年一付。每年6月10日之前支付当期的年租金。5、定金：乙方在签订合同后2天内须向甲方缴纳壹月的租金作为定金，即人民币18000.00元整，本定金在租赁期间转为履约保证金。……。七、房屋交接约定：合同期满后3天内，甲乙双方按以下约定条款交接：……。3、乙方向甲方交房时，甲方应将履约保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将其折抵后剩余部分退还乙方。……。八、违约责任：1、任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……。3、乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之3向乙方加收违约金。……。十、甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，由甲方双倍返还定金，因此而造成损失的，由甲方负责赔偿：1、甲方延迟交付出租屋3天以上；2、出租房屋权属不清，造成乙方无法继续承租；3、未经乙方同意，擅自改变房屋现状；4、以欺诈手段骗取定金或租金。十一、……因租赁房屋部分可全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的人，承租人可以解除合同，并要求甲方退还已支付但未使用期间的租金。……。”上述合同签订后，翼特公司依约向恒升公司支付履约保证金18000元。合同履行过程中，翼特公司依约向恒升公司支付租金至2016年7月31日。2016年7月8日，翼特公司向恒升公司邮寄“解除《房屋租赁合同》通知函”，表示因客观原因，翼特公司无需再租赁房屋，根据双方签订《房屋租赁合同》第十五条约定，翼特公司有权解除合同，故通知恒升公司双方签订的《房屋租赁合同》即时解除，并要求恒升公司收到通知起五日内安排工作人员办理退租、交接等相关事宜。2016年7月12日，恒升公司收到该函件，并于2016年7月15日回函表示不同意翼特公司单方提出的解除合同，要求翼特公司继续履行合同支付租金。2016年9月6日，恒升公司向翼特公司邮寄律师函，再次要求翼特公司支付租金，该律师函于次日送达翼特公司。2016年9月20日，翼特公司向恒升公司邮寄“通知函”，表示双方签订的《房屋租赁合同》自《解除通知函》送达恒升公司之日即已解除，因恒升公司拒不办理房屋的退租交接手续，翼特公司已自行退出租赁房屋，该空房在2016年7月15日之后产生的一切损失和风险均与翼特公司无关，并要求恒升公司退还履约保证金18000元，并尽快与恒升公司办理补偿款30000元的领取手续。同日，翼特公司将其邮寄送达上述“通知函”的内容及过程进行公证。2016年9月22日，恒升公司收到该“通知函”。本院认为，恒升公司和翼特公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点在于翼特公司是否享有合同的解除权。翼特公司主张，《房屋租赁合同》第十五条约定：“如有一方违约不租，违约方需赔偿守约方人民币叁万元”，据此双方当事人均可提前解除合同，恒升公司于2016年7月12日收到其发出的解除房屋租赁合同通知，其与恒升公司之间《房屋租赁合同》即已解除。本院认为，翼特公司与恒升公司签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，该合同第十条约定承租方有权终止合同的具体情形，虽然合同第十五条约定“如有一方违约不租，违约方需赔偿守约方人民币叁万元”，但该约定系对当事人一方不履行合同义务应承担违约责任的约定，而非对双方享有合同解除权的约定。翼特公司主张其发出的解除合同通知送达恒升公司后双方合同即已解除，但翼特公司的解除通知若要产生合同解除的效力，应当以翼特公司享有《房屋租赁合同》的解除权为前提，本案不存在合同双方协商一致解除合同及合同约定解除的条件成就的情形，亦不存在因不可抗力、对方明示或者以行为表示不履行、迟延履行经催告仍不履行、迟延履行或有其他违反行为致使合同目的不能实现的情形，翼特公司主张讼争《房屋租赁合同》已于2016年7月12日解除，依法不能成立。翼特公司应依约继续履行支付租金的义务。恒升公司与翼特公司于《房屋租赁合同》约定租金自第四年起每月累计递增6%，故第五年的月租金为18000元×106%×106%=20224.8元，由于双方约定付款方式为每年6月10日之前支付当期的年租金，据此，翼特公司应当在2016年6月10日之前向恒升公司支付第五年的年租金242697.6元（20224.8元×12个月）。翼特公司未按约定如期支付租金，已经构成违约。恒升公司主张翼特公司自2016年6月10日起按月租金20224.8元以日3‰的计算标准支付违约金，该主张符合法律规定，本院予以支持。翼特公司反诉请求确认讼争《房屋租赁合同》于2016年7月12日解除，缺乏事实和法律依据，不予支持。翼特公司反诉主张恒升公司返还履约保证金18000元，由于双方《房屋租赁合同》第七条第3款约定，翼特公司向恒升公司交房时，恒升公司应将履约保证金无息退还翼特公司，由于双方约定的租赁期限未届满，双方对讼争租赁房屋亦未交接，翼特公司主张返还履约的保证金的条件尚未成就，故对该反诉主张，本院不予支持，该反诉可待条件成就后另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、漳州市翼特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省恒升融资担保有限公司租金242697.6元，并自2016年6月10日起至本判决指定的履行期限届满之日止按20224.8元以日3‰的标准计付违约金。二、驳回漳州市翼特房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5036元，减半收取计2518元，反诉案件受理费250元，减半收取计125元，均由漳州市翼特房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 魏志艳二〇一七年四月五日书记员 林宇晖执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 搜索“”